디벨로퍼가 본 '매입임대사업' 매력②사업자의 효율적 접근법

1편에서 예고했듯 이번 글에선 사업자가 매입임대주택 개발시 어떤 특징이 있고, 또 어떻게 접근해야 할지 살펴보겠습니다.  

대개 매입임대 주택사업은 ‘안정적이지만 수익률이 낮다'는 인식이 강합니다. 필자는 반은 맞고 반은 틀리다라고 생각합니다. 매입임대사업도 일반 분양만큼은 아니지만 높은 이익률을 보여주곤 합니다.  제로투엔이 서울 은평 구산동서 개발한 매입임대주택의 경우 자기자본 대비 300% 이상 이익률을 실현했습니다. 자기자본을 15억원 내외 투입해 185억원에 매각했습니다.  중산층 이상 수요자를 염두에 둔 높은 수준의 디자인을 적용하고 시공에 공을 들이다 보니  감정가가 1차 감정가 대비 10% 이상 상승했습니다.

물론 당시는 매입임대사업 초창기다 보니 여러 여건이 좋아 발생한 예외적인 수익률이었습니다. 지금은 정부 정책과 금융시장 변화로 쉽게 달성하기는 힘든 지표입니다.

그럼에도 이 사례가 주는 시사점은 변수들을 잘 통제하고 아이디어가 있다면 사업자의 실력에 따라 천차만별의 수익률을 보여줄 수 있다는 점입니다.  자칫 매입임대사업은 사업자가 개입할 여지가 없는 정부 주도의 짜여진 판이라고 생각하기 쉽지만 그렇지 않은 것입니다.

그렇다면 사업자 입장에서 어떤 변수를 고려해 매입임대사업에 접근해야 할까요.

유연한 자기자본 비율 활용

첫째는 유연한 자기자본 비율입니다. 매입임대 사업은 사업이익률 7% 내외의 프로젝트입니다. 일반 부동산개발사업과 비교하면 높은 수익률은 아닙니다.

그러나 매입임대사업은 정부가 매입해준다는 약정서를 통해 금융권에서 안정적인 사업으로 평가됩니다. 때문에 자기자본 비율을 일반 개발사업 대비 크게 낮출 수 있습니다. 또한 안정성 덕택에 사업에 투자할  투자자를 모집하는 것도 상대적으로 수월합니다.  

자기자본비율을 10%에서 적게는 5% 까지 낮춘 사례도 있었습니다. 전체 사업비에서 사업자의 자기자본 비율이 낮아진다는 프로젝트에서의 자기자본 수익률이 높아진다는 뜻입니다. 이런 구조 아래 앞서 말한 구산동 프로젝트처럼 300% 이상 높은 자기자본 수익률이 발생했습니다.

다만 자기자본 비율이 낮기만 하다고 좋은 것은 아닙니다. 에쿼티 비율이 낮다는 말은 부채 비중이 높다는 말이고 이는 이자비용 총액이 높다는 말과 같으니 전체적인 캐시플로우(현금 흐름)와 사업비를 고려해 금융구조를 짤 필요가 있습니다.

정책적 인센티브 활용

둘째는 정책적 인센티브 활용입니다. 매입임대주택 사업을 통해 공급되는 성과품은 공공임대주택입니다. 공공임대주택은 당연히 공공의 이익에 부합하기에, 국가는 다양한 법규로 그 공급을 장려합니다.

예를 들어 용적률 인센티브를 받을 수 있습니다. '국토의 계획 및 이용에 관한 법률' 85조 3항 1호에 따라 공공임대주택은 지자체 조례의 120%에 해당하는 용적률로 계획 및 허가가 가능합니다.

지구단위계획지구 등의 별도 규제가 없다면 서울지역 3종 땅에서는 250%가 아니라 300%, 2종은 200%가 아니라 240%까지 설계 가능합니다. 뿐만 아니라 양도세, 취득세 10% 감면이라는 세제 혜택 또한 있으니 역량있는 세무사나 시행주체와 함께 사업을 진행해 손해보는 일이 없도록 해야 할 것 입니다.

해당 인센티브를 적극 활용해 수익률을 2%만 올려도 자기자본 수익률 기준 20~40%가 증가합니다.  정책 인센티브가 곧 매입임대주택 사업 수익성에 이어지는 것입니다.

경험많은 시공사 선택의 중요성

매입임대 사업자가 관리해야 할 세번째 변수는 시공입니다. 시공을 제대로 하지 않으면 문제가 생기는 것은 어느 개발사업이나 마찬가지지만, 매입임대사업은 특히 정부의 꼼꼼한 품질심사를 거쳐야 비로소 매입이 확정되기에 시공 결과물이 매우 중요합니다.

LH, SH 등 공공기관마다 까다로운 품질 기준을 갖고 있고 이것은 법적인 준공 여부와 별개로 현장에서 품질을 맞춰야 하기에 사업자에게 까다로운 제약조건이 됩니다. 때문에 비용절감을 위해 저가 시공사와 계약을 했다가는 오히려 사업 전체의 위험에 처할 수 있습니다.

사업 전체 이익률을 해치지 않는 선에서 매입임대주택 사업에 경험있는 시공사와 설계 단계부터 주택매입 품질 기준을 따져가며 철저히 관리해 준공하고 매매대금 잔금을 수령해야 합니다.

더욱이 매입임대사업의 경우 사업이 완료된 이후에도 하자 이슈가 있을 경우 사업자는 공공기관과 분쟁을 벌어야 합니다. 이때 개인과 국가라는 입장의 차이는 사업자에 불리한 요소로 작용합니다. 따라서 철저한 시공은 매입임대사업 사업관리에 중요한 변수입니다.

매입임대사업은 통상 매입약정 체결 시점부터 공공기관으로부터 잔금 완납을 받을 때까지 2년 내 가능한 속도감 있는 사업입니다. 물론 이 과정에는 많은 행정서류, 까다로운 품질규정, 공사 관리 등 넘어야 할 산이 많습니다. 하지만 결국 공적 자금이 투입되기에 약정이 체결되는 시점에서 분양 리스크 등은 존재하지 않으며 사업이 실패할 일도 없습니다.

그러나 정부 주도의 B2G사업인 만큼 일반 개발사업과 별개로 챙겨야할 부분이 많습니다. 경험 많은 매입임대사업 파트너와 함께 해 성공적인 사업과 주거복지 안정이라는 공적인 기여를 함께 이루면 좋겠습니다.

다음편에서는 '매입임대 주택사업과 같은 공공임대주택의 미래 정책에 대한 제안'들은 어떤 것이 있는 지 함께 알아보도록 하겠습니다.

디벨로퍼가 바라본 '매입임대사업'의 매력①