더케이호텔부지 운용사 공모에 미래에셋·삼성SRA·이지스·마스턴·코람코 참가
서울 양재동 소재 '더케이(The-K)호텔서울' 부지 재개발을 위한 운용사 공모 접수에 국내 부동산 운용을 대표하는 자산운용사(신탁사 포함) 5곳이 대거 참여했다. 내로라하는 5개사가 공모 접수에 심혈을 기울인 만큼 자존심을 건 한판 대결이 불가피할 전망이다.
20일 운용업계에 따르면 미래에셋자산운용, 삼성SRA자산운용, 이지스자산운용, 마스턴투자운용 코람코자산신탁 등 대형사 5곳이 전일 마감한 더케이호텔 부지 재개발 위탁 운용사 공모에 참여했다. 4개사가 운용사이며 코람코자산신탁은 블라인드펀드 성격의 모리츠를 활용해 이번 공모에 도전했다.
부지 소유주이자 사업 주체인 교직원공제회 측은 사업 진행중이라 공모 접수업체 수를 확인해줄 수 없다고 밝혔다. 대형 운용사 5곳 외에 디벨로퍼도 공모에 접수했다는 얘기가 나온다. 강남권의 노른자 부지로 사업성이 높은 만큼 한 시행사는 주거시설을 책임 분양해주는 형태로 교공의 전체 사업비를 낮춰주는 방식을 역제안한 것으로 알려졌다.
대형 운용사들이 눈독을 들이는 이유는 경기 침체로 시중 우량 일감에 목마른데다, 메가급 부동산 개발 참여를 통해 지역 랜드마크를 조성하는 기회를 가질 수 있기 때문이다. 단순 실물자산 투자에 비해 더 많은 수익을 거둘 수 있는 점도 개발사업 참여의 장점이다.
앞서 교공은 '더케이(The-K)호텔서울' 부지 재개발을 위해 우선 1차적으로 설계와 인허가를 전담할 위탁 운용사를 공모한다고 지난달 8일 밝혔다. 최근 3년 국내 부동산 투자부문 평균 운용액(AUM)이 2조원 이상이면서 2019년~공고일 현재 합산 연면적 기준 3만평 이상의 개발 프로젝트(분양사업, 물류창고 및 데이터센터 제외) 수행 경험을 보유한 운용사가 자격을 갖춘 대상이다. 컨소시엄(PM사, CM사 등)은 제안하지 못하며 단일 운용사만 제안 가능하다.
19일까지 접수를 받아 제안사업 PT 등 2차례 심사를 거쳐 9월 초 우선협상대상자를 선정할 방침이다. 선정된 운용사에 교공이 1000억원을 캐피탈콜(수시납) 형태로 출자할 예정이다.
위탁운용사는 더케이호텔서울 부지 재개발 관련 우선 설계 및 인허가(1단계) 관련 업무를 맡는다. 현재 서울시와 사전 협상 중인 사업계획(안)을 참고해 최적 개발계획(안)을 수립하는 게 운용사 주요 업무다. 또한 토지 임대(대지사용 승낙허가) 및 지상권(유동화)을 활용한 개발 구조를 검토하고 설계, 인허가, 공공기여 및 교육공공성 확보방안을 찾아야 한다. 기존 건물 철거 관리 업무도 한다.
2단계(건물 시공 및 준공)사업 위탁 운용사는 1단계 사업 종료시 별도 절차를 거쳐 선정 예정이다. 교공이 운용사 공모를 위해 공개한 '더케이호텔서울 부지 재개발 사업계획안'에 따르면 서초구 양재동 202번지 일대 9만8820.8㎡(2만9893평) 부지에는 기존 호텔이 철거되고 오피스빌딩과 호텔, 컨벤션, 기숙사 등이 들어선다.
현 자연녹지지역에서 준주거지역으로 용도지역이 상향돼 용적률 400% 이하, 최고 높이 250m 개발이 가능해진다. 지하 6층 지상 48층에 업무시설 46만㎡(전체면적의 80%), 교육 및 연구시설 5만㎡ 등 총 연면적 58만9000㎡ 규모의 복합 랜드마크단지가 건설된다. 용도지역 상향에 따른 공공기여 비율은 52.5%다.
