'더익스체인지서울' 현장투어에 50곳 참여...재개발가치 관심

서울 중구 도심권(CBD)에서 나온 여러 오피스빌딩 매물 가운데 더익스체인지서울(TES)이 투자자들의 관심 끌기에 먼저 성공했다.  CBD의 관통도로인 무교로에 접해 입지가 우량한데다 향후 재개발 목적의 투자 수요도 가세했기 때문으로 풀이된다.

26일 오피스업계에 따르면  매도자인 싱가포르투자청(GIC)이 최근 진행한 TES 현장 투어에 약 50곳이 참여한 것으로 알려졌다.  싱가포르 자산운용사를 포함해 국내외 운용사들이 고루 참석했다고 한다.  

잠재 인수 수요를 확인한 만큼 매도자와 매각 주관사인 딜로이트안진 및 CBRE 코리아는 내달 14일 입찰,  19일 입찰 인터뷰를 거쳐 우선협상대상자를 선정할 방침이다.  

인수를 검토중인 한 자산운용사 관계자는 "여러 도심 매물 가운데 돋보이는 오피스"라며 "다만 유동성이 부족한 시장 상황에서 인수금액이 클 것으로 보여 펀딩이 조금 부담스러운 대목"이라고 말했다. TES는 CBD 핵심권역 내 대지면적 1100평 규모의 대형 필지다.  인근 남대문로와  서소문동 주요 건물이 최근 대지면적 평당 3억3000만원 내외에 매각된 바 있다.  작년 3분기 기준 CBD의 연면적 기준 평당가격은 3227만원이다.

잠재 투자자들이  이 매물에 눈독을 들이는 주요 이유 중 하나는 재개발 가치를 염두에 뒀기 때문이다. 무교다동 도시정비형 재개발구역 제4지구에 해당돼 서울시 도시주거환경정비기본계획에 따라 리모델링 또는 신축 재개발이 가능하다. TES는 지난 1980년 지어져 2008년 리노베이션을 했다.

이번 매각은 TES(연면적 8918평)와 더익스체인지서울몰(TESM, 연면적 465평) 등 2개 자산을 합쳐 매각된다. TES의 경우 기준 용적률 600%에 허용용적률 800%,  상한용적률 1100% 이하다.

오피스업계 관계자는 "상한 용적률에 맞먹게 개발할 경우 최고 높이 140m 정도에 대략 지상30층, 지하8층 규모까지 개발 가능할 것으로 보인다"면서 "두개 매물을 합쳐 9300평대 자산이 2만평 정도의 규모로 재건축이 가능해지는 셈"이라고 말했다.

TES는 재개발 가치 외에도 중구 무교로 21에 위치해 대중교통 및 차량 접근성이 우수하다는 장점이 있다.  삼성화재가 오피스 임대면적의 42%를 쓰는 앵커 테넌트다.