뜨거운 美 데이터센터시장, 내년 관전포인트 3가지
미국 상업용 부동산시장의 뜨거운 감자인 데이터센터는 올해 놀라운 성과를 올렸다. 경기 둔화와 불확실한 경제 환경 속에서도 인공지능(AI)기술 발전, 머신 러닝, 고성능 컴퓨팅에 힘입어 높은 성장세를 거뒀다. AI기술 확산으로 데이터센터 수요는 급증하고 있으며 작년과 올해 사모펀드의 이 분야 투자는 사상 최고치를 나타냈다.
올해 주목할 만한 움직임으로는 블랙스톤이 최근 디지털리얼티와 70억달러 규모 합작 투자에 나선 점이다. 양사는 앞으로 몇년간 500MW급 규모의 시설을 확보하는 합작 투자에 나설 예정이다. 또한 아마존웹서비스는 미 오하이오 중부에 78억달러를 투자해 데이터센터를 추가 확보해갈 예정이다.
수요 확대에 맞춰 데이터센터 개발이 늘고 있으나 발전 용량 제한 등의 넘어야 할 산도 적지 않다. 때문에 기존 데이터센터에 대한 프리미엄 가격이 형성되고 있다.
쿠시먼앤웨이크필드에 따르면 북미 주요 시장에서 데이터센터 공실률은 5% 미만이며 일부는 1% 미만으로 떨어졌다. 낮은 공실률로 인해 임대료가 오르자 개발업체와 운영업체들은 핵심 지역(1차 티어시장)을 떠나 2차, 3차 티어 등 주변 지역의 개발부지를 살펴보고 있다. 데이터 임차 수요에 맞추면서도 운영비용을 낮추고 전력 부족 문제가 없는 새로운 시장으로 이동하고 있는 것이다.
점점 중요해지는 전력수용성
'커머셜 프라퍼티 이그젝티브(Commercial Property Executive)' 등 해외 상업용부동산 전문지 등을 종합하면 전력 확보가 내년 이후에 데이터센터산업에 영향을 미칠 핵심적인 요소가 될 것으로 예상된다. 한 디벨로퍼 관계자는 "몇년 전에는 토지를 확보하고 나서 전력 확보가 되기 전에 사전 개발 단계를 진행했다"면서 "그러나 지금은 토지를 확보하는 선행 조건은 충분한 전력 확보"라고 말했다.
앞으로는 전력이 가능한 지역을 발굴한 다음 그 주변에 개발 가능한 토지를 찾는 식으로 토지 매입 관행이 진화할 것이란 얘기다. 전력 및 장비를 얼마나 빨리 확보하고 공급망 지연을 어떻게 관리 해결할 수 있는지가 앞으로 데이터센터 개발업자의 능력과 수준을 구분짓는 요소가 될 것으로 전망된다.
AI가 이끄는 데이터센터 공간 변화
AI는 데이터센터 인프라 측면에서 패러다임 변화를 이끌고 있다. 전력 배정 가능성이 중요하지만, 이 새로운 기술은 다른 측면에도 엄청난 영향을 미칠 것이란 게 전문가들의 시각이다.
AI 배치에 따라 기존 클라우드 컴퓨팅보다 최대 5배 높은 랙 밀도를 가질 수 있으며, 이로 인해 복잡한 냉각 요구가 증가하고 있다. 높은 밀도의 AI 배치를 지원하기 위해 데이터센터 설계(레이아웃) 재구성이 필요할 것이며, 액체 냉각 요구사항도 복잡해지고 있다.
고밀도 AI 배치에 대한 수요 증가는 랙에 더 가까운 액체 냉각 분배장치를 고려하는 데이타센터 레이아웃 논의를 촉발했다. 동시에 이런 냉각 배관 시스템을 지원하기 위한 충분한 공간 확보도 필요할 것이란 계산이다.
AI, 머신러닝, 고성능 컴퓨팅이 요구하는 랙 밀도는 랙당 25~100 kW 사이 범위가 될 것으로 보인다. 과거에는 랙당 15 kW 미만의 밀도가 일반적이었다. 이에 물 사용과 폐열 재활용을 통한 냉각 시스템 확대와 함께 대기환경 영향을 줄이기 위한 기술을 개발하는 것도 앞으로 해결해야 할 중요한 당면 과제가 될 전망이다.
지속가능한 금융상품 활용 확산
데이터센터의 규모가 커지면서 2024년에는 녹색금융, 녹색채권 및 지속 가능성 연계 대출을 포함한 금융이 더 많은 중요성을 가질 해가 될 전망이다. 데이터센터산업은 대규모 에너지를 소비하지만 세계적으로 기후 변화를 해결하는 데 중요하고 긍정적인 영향을 미칠 수 있는 기회도 제공한다.
예를 들어 코로케이션 서비스업체인 플렉센셜(Flexential)의 최신 데이터센터 상품은 모두 기후 최적화 기능을 갖추고 있으며, 전력 사용 효율은 1.25, 물 사용 효율은 0이다. 또한 냉각 인프라는 회사의 탄소 발자국을 줄이도록 조치됐다.
데이터센터산업이 기후 환경에 미치는 영향을 긍정적으로 변화시키려는 개발자들의 관심은 모든 수준에서 다양한 아이디어가 나오도록 했다. 신개념 시설이 설계되는 가운데 소유주들은 자신들이 소재한 지역의 환경 요구사항에 맞게 고려하고 있다. 물 부족 지역에서는 폐쇄 재활용 루프 시스템을 활용해 소중한 자원 사용을 아끼고 있다.
따라서 현대적 데이터센터를 시장에 선보이고자 하는 기업들은 성공하기 위해 대출과 에쿼티 사이의 적정한 균형을 맞춰야 한다. 그 균형을 찾는 해결책으로 녹색금융이 주목받을 것으로 전문가들은 예상한다. 적잖은 기업들이 녹색채권 및 지속가능한 연계 대출을 더 많이 활용하기 시작했다.
실제로 지난해 7월 밴티지(Vantage)는 북부 버지니아에 있는 44MW급 VA13 데이터센터의 지속 가능한 개발을 추진하기 위해 3억 달러의 녹색대출을 확보했다고 발표했다. VA13은 최소한의 물을 사용해 외부 공기를 절약하는 초고효율 냉각을 포함해 고유하고 지속 가능한 특성을 많이 갖추고 있다.
데이터센터 캠퍼스에는 태양광 및 풍력 에너지원으로 구동되는 실외 조명, 중요하지 않은 지역에 전력을 공급하는 다층 태양열 트리, 태양열 전기 자동차 충전소 및 가뭄 방지 조경이 조성된다. 녹색 대출은 유럽 투자은행인 소시에테 제네럴이 제공했다.
