대우건설, 노들역푸르지오 PF보증 급증한 이유

'작년 말 1265억원에서  3월 기준 2430억원으로 늘었다가 3개월만에 2800억원으로..' 서울 노들역 푸르지오 개발사업에 대한 대우건설의 보증채무가 크게 늘고 있다.  PF금융기관들이 브릿지론 취급을 꺼리자 시공사가 대주 금융기관 유치를 위해 신용보강을 확대하는 최근 트렌드를 보여주는 것으로 풀이된다.  

16일 금융감독원 전자공시에 따르면 대우건설은 노들역 푸르지오 관련, 금융기관 직접 대출과 유동화증권 발행을 통한 차입금 전액인 2800억원에 대해 채무보증을 제공한다고 지난 8일 공시했다.  이는 대우건설 자기자본 대비 7.52%에 해당한다.

이번 채무보증은  이달 만기 도래한 기존 브릿지론을 1년 연장하는 리파이낸싱에 대한 건이다.  노들역 푸르지오 개발사업 시행사는 로쿠스다.  오는 2025년 10월 착공이 목표다.  하나자산신탁이 관리형 토지신탁을 한다.

애초 대우건설의 이 사업 채무보증액은  전체 PF대출 약정금의 절반 정도에 그쳤다.  작년 3월부터 올 3월까지 1년 만기의 PF약정액 2400억원 중 대우건설의 채무인수 보증은 1265억원이었다.

그간 대우건설은 중순위와 후순위 내 금융기관 대출이나 PF유동화증권 채무보증을 제공했다. 선순위 대주단은 토지 담보인정비율(LTV) 내  최우선 상환 순위에 있기에 시공사 채무보증과 같은 중첩 보증을 요구하지 않았다.

그러나 올해부터 상황이 바뀌었다. 지난 3월에 3개월 만기의 브릿지론 리파이낸싱을 조달하면서 대우건설이 이 리파이낸싱 금액 전액을 보증했다.  SK증권 주선으로 2430억원의 PF유동화증권(나인벨류제일차)을 발행해 기존 대출을 상환한 것이다. 이 과정에서 '대우건설의 채무인수 의무'를 조건으로 유동화증권이 발행됐다.  

PF시장 자금경색과 고금리에 따른 리스크 관리강화로  대주단 모집이 쉽지 않자 시공사가 연대보증을 제공해 유동화증권을 발행한  것이라고 금융권은 설명했다.  금융사 관계자는 "기존 선순위 플레이어였던 저축은행과 캐피탈, 새마을금고가 연체율과 부실대출 관리를 이유로 브릿지론 대출을 하지 못하고 있다"고 말했다.

이런 상황에서 이달 유동화증권 3개월 만기가 또 다시 도래하자 이자를 포함, 증액해  리파이낸싱하면서 대우건설이 2800억원 전액 채무보증에 나선 것이다.  

금융사 관계자는 "기존 선순위 대주단들이 브릿지론대출을 취급하려면 토지 선순위 담보에 더해 시공사의 연대보증을 요구하고 있다"면서 "이에 대우건설이 중,후순위는 물론 선순위 대출을 보증하면서 전액 채무보증에 들어간 것으로 보인다"고 말했다.

시공사가 대주단 선순위 채무도 보증하는 이런 관행이 확산될 경우 건설사의 재무 부담은 더욱 커질 것으로 시장 참여자들은 예상했다.