대신증권 사옥 6620억에 매입할 대신밸류리츠 '윤곽'...배당률 5.96%

부동산펀드에 매각하려다 두차례 결렬된 서울 중구 대신증권 사옥 '대신343'을 결국 건물 소유주인 대신금융그룹이 스폰서 리츠인 대신밸류리츠를 설정해 인수한다.  내년 상반기 공모 리츠로 설정될 대신밸류리츠는 연 5.96% 배당률로 3362억원의 투자금을 모집해 대신343을 6620억원에 매입하는 내용의 투자설명서를 공개했다.

11월 29일 공시된 대신밸류리츠 투자설명서에 따르면 1차로 내년 3월 사모(보통주)로 2353억원을, 내년 6월에는 공모(보통주)로 1009억원을 각각 모집한다.  총 모집 주식수 중 사모 70%, 공모 30%다. 프리(Pre) IPO격인 사모모집에는 대신금융그룹 등이 참여한다.  대신증권이 공모 청약 미달시 잔액을 인수한다. 리츠 자산관리회사(AMC)는 대신자산신탁이다.

대신밸류리츠는 조달된 자금으로 대신343 빌딩을 기초자산으로 한 대신밸류리츠사모제1호리츠(자리츠)의 지분 100%를 취득한다.

건물매입가는 감정가 대비 94.6%인 6620억원이다.  거래가는 직전 NH아문디운용에 매각하려던 것과 같은 금액이다. 취득부대비용을 포함한 총 투자금액은 7232억원이다.  

리츠는 자기자본에다  LTV 60%의 선순위 대출 3735억원, 임대보증금 236억원 등을 포함해 인수자금을 조달한다. 리츠는 7년 운영간 배당률을 연 5.96% 제시했다.  핵심 임차인인 대신증권이 7년간 마스터리스(책임임대차 계약)를 제공한다.

대신금융그룹은 이 빌딩을 지난해부터 매각을 추진했고 이지스자산운용과 NH아문디자산운용을 차례로 우선협상 대상자로 선정했으나 매각에 실패했다. 지난 9월 초  NH아문디운용과의 매각 결렬에 대해 대신증권은  자금조달 기간이 오래 걸렸기 때문이라고 설명했다.  대신금융그룹은 결국 스폰서 리츠 방식을 통해  건물을 유동화하는 계획으로 방향을 틀어 리츠 설립을 본격화한 것이다.

서울 중구 삼일대로 343에 위치한 대신343' 빌딩은 연면적 5만3369㎡(1만6144평)에 지하7층~지상 26층으로 구성됐다.  지난 2017년 6월 준공돼 현재 대신증권, 대신F&I 등의 대신금융 계열사가 입주해 있다.