'대형시공사 책준-A1급 증권사 보증' 중심 PF딜 성사
대형 시공사가 책임준공하고 A1급 증권사가 보증을 통해 인수·주선하는 형태가 요즘 PF딜 클로징의 주요 구조를 이루고 있다. 부동산PF시장이 불안정한 모습을 이어가면서 중소 건설사들의 PF참여를 위한 책임준공확약시장이 침체됐고, A2급 증권사의 보증물 금리는 여전히 높기 때문이다.
17일 신용평가업계에 따르면 과천상업대토(유)는 지난 6일 과천지식정보타운 상업 블록 4곳(1-2,1-3,3-1,3-2)에서 진행중인 주거복합시설 개발사업을 위해 대주단과 1850억원의 대출약정을 체결했다.
이 사업지는 '힐스테이트 과천 디센트로'라는 이름으로 분양중이며, 오피스텔, 섹션오피스, 상업시설이 결합된 주거복합단지로 조성된다. PF대출약정금 중 유동화증권 650억원은 주관사인 삼성증권이 대출채권 매입 등의 의무를 부담하면서 A1등급을 받았다. 시공사인 현대엔지어링은 대출 실행일 이후 30개월 기간 책임준공 의무를 부담한다.
시행사 용진디앤씨는 지난 7일 대전 서구 관저동 1블록, 가수원동 2블록 일대 공동주택 개발사업을 위해 대주단과 1100억원의 PF대출 약정을 체결했다. 선순위 950억원, 후순위 150억원이다. 시공사인 대우건설이 41개월 책임준공 의무를 부담하고, 주관사인 키움증권이 선순위 950억원 중 700억원의 유동화증권에 대해 대출채권 매입 및 사모사채 인수 의무를 부담한다. 이에 유동화증권은 A1등급을 받았다.
대형 시공사는 아니지만 이화공영이 28개월 동안 책임준공하는 오피스개발사업은 지난 12일 교보자산신탁의 책임준공 확약을 받아 본PF딜클로징에 성공했다. 사업주인 에프콧성수에스피씨가 성동구 성수동1가 27-4번지 일대 오피스 개발사업을 위해 PF대주단과 710억원 한도의 대출약정을 체결한 것이다. 다만 이 역시 A1등급인 IBK투자증권이 60억원 유동화증권 인수 및 주선하는 형태로 금융을 조달했다.
이처럼 자본력있는 시공사 책임준공 또는 신탁사의 책임준공 확약에다 A1급의 우량 증권사가 인수·주선하는 형태가 최근 신규 본PF 전환 주를 이루고 있다.
중소건설사 및 브릿지론 부실 우려 등 불안정 요소로 부동산PF시장의 회복속도가 여전히 더디면서 우수 입지의 안정적 금융구조로 딜이 몰리고 있는 것이다. 초우량 딜만 본PF전환에 성공하면서 PF유동화증권시장 침체가 이어지고 있다. 한국신용평가에 따르면 지난달 PF대출 유동화증권 발행액은 3조7600억원으로 전년 8월에 비해 36% 급감했다.
A1-A2급 PF전단채 금리 양극화..시장 불안 여전
A1급 전자단기사채(전단채·ABSTB) 금리는 올해 1분기 이후 하향 안정화된 반면, 주로 건설사와 중소형 증권사가 신용보강한 A2급 전단채 금리는 여전히 고공행진을 이어가고 있다.
한국예탁결제원 세이브로(SEIBro)에 따르면 A1급 전단채 매출 금리는 지난 4월 이후 4%대에 머물고 있지만 A2급 전단채 매출 금리는 7월과 8월 7% 내외를 보이고 있다.
실제 증권사의 이달 채권 판매 동향을 보면 A2+급인 SK증권 유진투자증권의 3개월물은 6.3~6.9%대다. A20급 증권사 3개월물은 8.1~8.2%로 8%를 넘는다. A2-급인 태영건설이 신용보강한 PF유동화증권은 표면이율 13.5%에 발행됐다. 금리가 높은데다 북 보증 한도도 많지 않다 보니 A2급 증권사들의 PF 인수·주선 활동이 전에 비해 힘을 잃은 모양새다.
증권사 관계자는 "중소형 증권사는 브릿지론이나 중,후순위 익스포저에 노출돼 신규 딜 여력이 제한적이고 금리도 높다"면서 "때문에 대형 증권사가 자본력 있는 시공사와 협업해 수도권 우량 사업지 등 대규모 사업 PF 위주로 신규 딜이 성사되고 있다"고 말했다.
