비상걸린 브릿지론사업장, 본PF 전환 방법은?
경기 상황이 나아질 것을 기대하며 만기 연장을 이어가던 브릿지론(토지매입을 위한 단기금융) 사업장들이 새해들어 비상이 걸렸다. 태영건설의 워크아웃 사태 이후 금융당국이 부실사업장 정리를 강력히 주문하면서 이제는 만기 연장이 어려워지는 분위기다.
이에 본PF 전환을 통한 기존 브릿지론 상환이 시행사들의 가장 시급한 과제가 됐다. 브릿지론 엑시트 방안으로는 △사전 분양계약률 확보를 통한 사업성 검증 △공공보증기관 또는 대형 시공사의 PF보증 △분양사업의 임대주택 전환 등이 꼽힌다. 최근 많이 쓰이는 브릿지론 탈출 방안들을 정리해봤다.
사전분양 계약률 높이기
이는 서울 강남 등지의 소규모 하이엔드 브릿지론사업장에 많이 쓰인다. 수십억원에서 많게는 100억원이 넘는 초고가 주택인 하이엔드 상품에 대한 분양성을 확신하지 못해 대주단이 본PF 대출 조건으로 사전 분양을 요구하고 있어서다. 주택공급에 관한 규칙에 따르면 30세대 미만 공급일 경우 일반 분양이 아닌 임의 분양이 가능한 점을 대주단이 심사 기준으로 활용한 것이다.
루시아청담PFV가 시행하는 청담 주상복합 개발사업장(루시아청담 514 더 테라스)은 지난해 12월 20일 1차 연장에 따른 만기를 맞아 오는 4월 20일까지 만기를 4개월 추가 연장했다. 시행사는 이번 2차 만기 도래 이전에 본PF를 조달해 브릿지론을 갚아야 한다. 대주단이 본PF로 전환하려면 일정수준 계약률을 요구하고 있어 시행사 측은 최근 모델하우스를 오픈하고 분양 마케팅을 본격화했다.
아스터개발은 지난해 12월 18일 시공사인 상지카일룸과 ‘리카르디 아스턴 청담’ 건립을 위한 공사도급계약을 맺었다. 금융감독원 전자공시에 따르면 상지카일룸은 계약 체결일로부터 3개월 이내 PF금융, 신탁사의 부동산PF 심의를 받지 못하면 계약을 해제한다는 조건을 달았다. 이에 아스터개발은 사전 분양을 통해 사업성을 인정받아 조건부 기한내 본PF금융으로 전환한다는 계획이다.
HUG·주금공 또는 대형시공사 PF보증
대형 시공사의 후순위 보증이나 한국주택도시보증공사(HUG), 주택금융공사(주금공)의 보증을 받는 것도 브릿지론을 엑시트하는 방법이다.
우선 본PF 전환을 위해 대형 시공사의 연대보증이나 자금보충과 같은 신용 보강을 받는 방안이 있다. 다만 시공사들도 보증 여력 고갈로 예전만큼 보증을 제공하기 쉽지 않다. 서울·수도권 핵심 요지 등 어지간히 좋은 사업장이 아니면 시공사 보증 받는 것을 기대하기 어렵다.
서울 서초 헌인마을 시행사(어퍼하우스헌인의 자회사 헌인타운개발)는 시공사인 롯데건설의 후순위 및 중순위 자금 보충확약에 힘입어 지난해 말 7000억원 규모 1차 본PF 전환에 성공했다. 이로써 1월 만기인 5950억원의 브릿지론을 상환했다.
최근에는 본PF 조달을 위해 대주단이 대형 시공사의 책임분양 확약 또는 미분양 매입 확약 조건을 요구하는 사례가 눈에 띈다. 송도국제화복합단지 2단계 개발사업은 6000억원 규모 PF금융을 모집하고 있는데 시공사인 GS건설의 미분양 매입 확약 조건으로 딜 클로징을 앞두고 있다.
HUG나 주금공의 PF보증을 받는 것도 본PF 전환을 위한 인기 수단이다. 이는 정부도 주택 공급 물량을 확보하기 위해 권장한다. 정부는 지난해 9월 관계장관 회의를 거쳐 HUG·주금공의 보증 규모를 15조원에서 25조원으로 늘리고, PF 대출 보증의 대출 한도를 전체 사업비의 50%에서 70%로 확대했다.
부산 해운대의 한 주상복합 사업장은 오는 7월 2차 만기연장을 앞두고 주금공의 PF보증 구도를 협의하고 있다.
분양사업→임대주택 전환하기
대구 대명동의 한 주상복합 개발사업장은 브릿지론의 만기를 오는 8월로 2차 연장했다. 이 과정에서 지난해 HUG의 공공지원 민간임대주택 공모를 노크했고 우선협상대상자에 선정됐다. 이에 임대주택으로의 사업계획 변경 승인 절차를 진행하는 한편 오는 HUG의 기금투자 심의를 앞두는 등 임대사업 절차를 진행하고 있다.
HUG의 공공지원 민간임대사업 공모에 눈길을 돌리는 시행사가 적지않다. 공모에 선정된 사업장은 HUG 보증을 통한 본PF 전환을 할 수 있어 기존 브릿지론 대주단이 엑시트할 수 있는 구조가 가능해서다.
다만 최근에는 임대 전환해봐야 사업 수익을 낼 수 있는 브릿지론 사업장이 줄어들면서 공모 접수를 힘들어하고 있다. 한 시행사 관계자는 "공사비는 많이 뛴 반면 매매·임대 시세는 떨어지고 있어 임대로 전환해봐야 수익률이 나오지 않는다"면서 "HUG의 심사 기준도 통과하기 어려워 공모에 접수하기 어렵다"고 말했다.
협동조합형 민간임대주택으로 사업을 재구조화하는 방안도 있다. 그러나 과대 홍보에 따른 피해가 심심찮게 발생해 최근 조합원 모집이 쉽지 않다는 얘기가 나온다.
산은·기은 등 정책금융 활용한 본PF 전환
지역경제 활성화나 산업 활성화와 같은 공공적 명분이 있는 부동산의 경우 산업은행이나 기업은행과 같은 정책금융기관의 자금지원을 노크할 수 있다. 국책은행은 사업성과 공익성 등을 종합 평가해 본PF자금을 지원한다.
국책은행을 활용하면 비교적 저리의 자금을 장기로 빌려쓸 수 있다. IBK금융그룹은 최근 강원 원주 부론일반산업단지 조성 사업을 위해 800억원 본PF대출을 지원했다. 중소기업을 위한 정책성 지원이 크다고 보고 기업은행 IBK캐피탈 IBK저축은행 IBK투자증권 등 5개 계열사가 '그룹 딜' 형태로 PF대출을 클로징했다.
이밖에 글로벌 사모펀드 액티스는 안산 소재 데이터센터개발사업의 본PF 조달을 위해 산업은행 기업은행 등을 대주단으로 유치할 계획이다.
토담대 전환 또는 혼합형PF 등 기타 방법
브릿지론을 저축은행의 토지담보대출로 돌리는 방법이 있다. 담보인정비율(LTV) 만큼 토지담보대출을 받아 브릿지론을 갚고 땅을 보유하는 방안이다. 그러나 브릿지론 가운데 LTV를 초과한 중,후순위 대출을 시행사가 자기 자금으로 갚아야 한다. 자본금이 충분한 시행사가 택할 수 있는 방법이다. 또한 최근 금융당국이 토지담보대출에 대해서도 PF 대출 수준의 충당금을 적립하도록 요구하고 있어 저축은행의 토담대 승인이 점점 어려워지고 있다. 한때는 저축은행 LTV 80%까지 토지담보 대출을 취급한 적이 있다.
이밖에 혼합형 개발신탁 구조로 사업을 재구조화해 본PF를 조달하는 방안이 있다. 지난해 11월 이지스자산운용의 청라아트PFV가 시행하는 청라 오피스텔 개발사업이 1450억원의 본PF대출 약정을 체결했다. 한국투자부동산신탁의 신탁계정대가 대주에 참여한 혼합형PF방식으로 조달했다. 다만 부동산신탁사들도 리스크가 높다고 보고 사업성을 꼼꼼히 평가해 혼합형 신탁을 제공하고 있다.
