청라 ‘SK V1’ 지식산업센터, 1850억 담보대출 전환...기존 대주단 엑시트

지난해 말 준공된 인천 청라국제도시 내 ‘SK V1’ 지식산업센터가 미분양 자산을 담보로 1850억원 규모의 신규 대출을 조달했다. 시공사인 SK에코플랜트의 신용공여를 기반으로 한 구조로, 이번 자금 조달을 통해 기존 프로젝트파이낸싱(PF) 대출은 상환됐다.

30일 투자은행(IB) 업계에 따르면 청라 IHP F30202 블록 지식산업센터(청라 SK V1) 개발사업 시행사와 SK에코플랜트는 전일 담보대출 1850억원을 유치했다. 이번 대출은 선순위 1350억원, 후순위 500억원으로 구성됐으며, SK에코플랜트는 선순위에는 이자 지급 보충 의무, 후순위에는 원리금 보충 의무를 각각 부담하기로 했다. 선순위는 담보가치 대비 대출비율(LTV)이 낮아 회수 가능성이 높다고 판단돼, SK에코플랜트가 제한적인 보증을 제공한 것으로 풀이된다.

대출 만기는 2026년 4월 28일까지 1년이며, 금융주관사는 유진투자증권이 맡았다. 유진투자증권은 SPC를 통해 선순위(150억원)와 후순위(500억원) 투자자로도 참여했다.

이번 담보대출 전환으로 기존 PF 대출은 상환됐다. 청라 SK V1 사업은 2022년 9월에 총 1120억원 규모(선순위 720억원, 중순위 300억원, 후순위 100억원)의 PF 대출을 실행한 바 있으며, 대주단에는 롯데카드, 애큐온캐피탈, 키움캐피탈(선순위), 챔피언청라제일차, 카움에프앤아이(중순위), 키움캐피탈(후순위) 등이 참여했다. 이후 교보자산신탁이 신탁계정대 방식으로 434억원을 추가 투입하면서, 전체 PF 대출 잔액은 지난해 말 기준 1332억원까지 확대됐다. 관리형 토지신탁을 맡은 교보자산신탁이  신탁계정대를 제공하는 혼합형 토지신탁 방식으로 PF금융울 조달했다.

청라 SK V1은 준공 이후 기대만큼의 분양 실적을 내지 못하며 분양미수금이 발생한 상황이다. 시행사인 진성디엘피의 감사보고서에 따르면, 지난해 말 기준 분양미수금은 약 1294억원, PF 대출 잔액은 1332억원에 달했다. 진성디엘피는 보고서에서 “미분양된 완성공사에 대한 분양을 지속하고 있으며, PF 대출의 대환 및 조건 변경을 추진 중”이라고 밝혔다.

청라 SK V1 지식산업센터는 인천 서구 청라동 202-2번지 일원에 위치해 있으며, 지하 2층~지상 10층, 연면적 약 12만6000㎡ 규모로 조성됐다. 총 493실의 지식산업센터와 26실의 창고, 46실의 근린생활시설을 갖춘 청라국제도시 최대 규모 지식산업센터다.