"철도 지하화하고 상부 개발하려면 수익성·운영 안정성 보장해야"
지난 1월 '철도 지하화 및 철도부지 통합개발에 관한 특별법'이 제정됨에 따라 철도 부지 개발사업에 민자 및 부동산업계의 관심이 커지고 있다. 철도를 지하로 옮기고 지상을 복합 개발하기 위한 민간자금을 조달하려면 사업성과 운영 안정성을 보장해야 한다는 게 전문가들의 공통된 의견이다.
민간투자학회(회장 김황배)와 부동산개발협회(회장 김승배) 등은 지난 30일 서울 논현동 건설회관 중회의실에서 '철도 지하화와 도시공간 개발의 민간 참여를 위한 정책 토론회'를 열었다.
"지자체 규제 완화하고 국유지 매각 고려해야"
이날 임광균 송원대 철도경영학과 교수는 '철도 지하화 의미 및 민간투자 참여방안' 이란 첫 주제 발표에서 "정부가 사업비를 민간재원으로 충당한다고 밝힌 만큼, 민간 투자를 유도하기 위한 다양한 방안을 검토해야 한다"고 말했다.
그는 "지상 철도부지 대부분 국유지로 민간이 개발하는 데 제약이 있다"면서 "소유권 보장 없이 단순히 개발 후 임대수익만으로는 민간참여에 한계가 따르므로 민간 참여를 높이고 창의성을 활용하기 위해선 국유지 매각을 고려할 필요가 있다"고 강조했다.
이어 " 철도역사뿐 아니라 본선 구간 지하에 상업, 쇼핑 등 복합공간 개발로 수익을 창출하고 이의 안정적인 운영이 가능하도록 민간에 보장해야 한다"면서 "기존 철도만 지하화하는 개발 방식을 벗어나 추가적인 교통기능 공간으로 재구조화해야 한다. 이를 위해 지하 유료도로 및 유료철도(GTX)를 함께 건설해 민간 참여를 이끌어 낼 수 있다"고 주장했다.
임 교수는 "영동대로 지하화사업처럼 현대차 GBC 용지의 종 상향을 통한 개발이익금을 다시 지하화 사업 재원으로 투자한 사례와 같이 건폐율 및 용적률에 대한 특례 적용도 필요하다"고 했다. 그러면서 "민간재원을 활용하기 위해선 지자체가 사전적 규제 방식이 아니라 민간이 자유롭게 사업할 수 있도록 하되 문제 부분만 사후 규제하는 네거티브 규정방식으로의 과감한 변화가 요구된다"고 역설했다.
권일 한국교통대 교수는 '철도부지를 활용한 도시공간 입체복합개발 방안과 과제' 주제 발표에서 "철도지하화 통합개발은 기존철도를 지하로 이설하는 것에 그치지 않고, 철도, 도로, 주차장, 공원, 광장 공공·문화체육시설, 유통·공급시설 등 다양한 교통, 공간, 도시기반시설을 복합 추진해야 한다"고 제언했다.
권 교수는 "이 사업은 사업성으로 인해 서울 등 수도권 지역에서만 가능할 것으로 보이는데 국토 균형발전에 대한 문제 등도 제기될 수 있을 것"이라며 "따라서 서울에서의 개발이익을 지방으로 교차보전하는 방안도 고려해 볼 필요가 있다"고 말했다.
"개발성 있는 철도부지 찾는게 관건"
황영선 에이치케이 건축사사무소 대표는 ‘철도부지 상부공간의 수익모델 구상 및 관련 정책 제안’ 발표에서 "철도부지 상부를 고밀개발 하려면 개발 잠재력이 우수한 부지를 찾는 게 우선"이라고 지적했다.
황 대표는 "철도 본선 구간, 역사 구간, 차량기지 구간의 철도용지부터 조사해 가용부지를 찾기 위한 기초자료로 사용해야 한다"면서 "철도용지 조사와 더불어 사업성이 나오는 부지인지 개발 잠재력도 동시 검토해야 한다"고 강조했다.
그러면서 "철도본선 구간은 좁고 긴 형태라 개발용지로 부적합하므로 도로, 공원, 녹지, 유수지와의 융합 개발과 인접 민간부지와 통합개발하는 방안을 검토해야 한다"면서 "철도역사 구간의 철도운영 부지는 임대복합 부지로 개발하고, 잔여부지는 개발 가용지로 복합 고밀로 개발해 분양하는 방안이 개발 이익을 높일 수 있다"고 강조했다.
그는 "해외를 보면 마스터플랜을 수립하고 20년이상 장기간 순차적으로 개발하고 있다"면서 "불규칙한 부지를 인근 부지와 토지교환을 통해 개발 가능한 형태로 만들 수 있다. 교환한 인근 민간부지도 개발에 참여하게 하면 개발 이익의 일정 부분을 철도시설에 투자할 수 있다"고 설명했다.
황 대표는 "20년 이상 장기 소요되는 사업과 복잡한 이해관계를 잘 풀어 가려면 인재 육성이 관건"이라며 "담당자가 순환보직으로 자주 바뀌면 일이 진행하기가 어려우므로 국토부 담당자도 국토계획법과 철도지하화 통합개발법을 잘 다루는 인재로 키워나가야 한다"고 덧붙였다.
"수익성과 ESG의미 갖춰야 금융조달 용이"
이어진 2부 토론 순서에서 김정훈 대우건설 상무는 "철도 지하화 단일 사업만으로 재원을 마련하는 것은 난제"라며 "수도권 GTX 사업 기획시 기존 철도와의 공용 구간에 선로 용량을 늘려 함께 지하화하고 상부시설 개발도 함께 진행해야 한다"고 제안했다.
이진 부동산개발협회 정책연구실장은 "우선 공공이 철도부지 현물 출자하고 채권 발행하는 게 정부의 재원 마련 구상이지만 사업 첫단계터 연기금 등 다양한 재무투자자(FI)를 유치하면 사업 성공 가능성을 높일 수 있다"고 말했다.
그는 이어 "인허가 주체인 지자체의 그림자 규제가 여전히 심하다"면서 "부동산업계의 개발구상을 지자체가 얼마나 받아줄지가 관건"이라고 지적했다.
조상용 국민은행 인프라영업본부장은 "금융권이 신규 사업에 목말라 있으므로 금융조달 단계까지 가도록 사업 속도를 높였으면 한다"면서 "재원조달 단계에서는 수익성있는 사업 구조를 만드는게 가장 중요하고 그 다음으로 ESG측면도 염두에 두고 금융조달을 제안해야 한다"고 강조했다.
조 본부장은 "장기 사업이므로 부동산 개발 측면보다는 민간투자 방식으로 사업을 진행하는 게 좋을 것"이라고 제안했다.
