책임준공확약시장, 찬바람 부는 세가지 이유
잘 나가던 책임준공확약(책임준공형 관리형 토지신탁, 책준관토, 책준확약) 거래가 올 들어 거의 끊기다시피했다. 부동산신탁사의 1분기 신규 책준확약 수주는 5건에 그친 것으로 나타났다. 책준확약상품에 대한 대주단의 신뢰 추락에다 상품 공급자인 신탁사의 보수적 심사가 더해지고, PF금융조달이 쉽지 않은 시장 환경이 복합 작용했다는 분석이다.
19일 부동산신탁업계가 자체 집계한 자료에 따르면 1분기 순수 책준확약 계약은 3개 부동산신탁사의 5건으로 집계됐다. 4대 금융계열 신탁사 가운데는 신한자신탁이 유일하게 수주고를 올렸다. 전주 지식산업센터(이하 보수수수료 20억원)를 비롯해 서울 관악 주상복합(19억원), 김포 물류센터(7억원) 등 3건 개발사업을 책준확약으로 수주했다,
이어 한국투자부동산신탁이 서울 대림동 역세권청년주택사업(23억원)을 계약했다. 코람코자산신탁 역시 부산 해운대 오피스텔사업(27억원)을 책준확약으로 수주했다. 이들 수주 건과 보수액은 차입형 토지신탁 겸업이나 추가 보수를 제외한 수치다. 3개 부동산신탁사를 제외한 나머지 11개 부동산신탁사의 책준확약 수주는 없었다고 한다.
책준준공시장이 급격히 침체된 이유는 크게 3가지 이유를 꼽을 수 있다.
우선 책준상품 공급자인 부동산신탁사가 깐깐한 심사를 통해 선별 수주하고 있다. 지난해에 비해 강화된 수주 심사기준을 적용하면서 신규 딜을 따내기 쉽지 않다. 그나마 4대 금융 계열 중에서는 신한자산신탁이 책준신탁 수주에 상대적으로 적극적인 편이다.
책준확약이 신탁사의 우발부채로 현실화할 가능성이 높아지고 있다며 신용평가사들이 신탁사 모니터링을 강화하고 있는 점도 부담이다. 책임준공 확약이란 시공사가 기한 내 건물을 다 짓지 못하는 상황이 발생했을 때 신탁사가 준공 의무를 부담하는 계약이다. 채무를 대신 이행하거나, 다른 시공사로 교체해 공사를 이어가게 된다.
A부동산신탁 관계자는 "중소 건설사의 부실 위험으로 책임준공을 미이행할 가능성이 높아졌다"면서 "실제 이벤트 발생시 신탁사들의 보수 대비 리스크가 워낙 커서 책준 수주를 조심하는 분위기"라고 말했다.
PF대출금융기관들의 이 상품 신뢰도가 떨어졌고 우량 신탁사와의 책준 거래만을 선호하는 점도 거래 침체의 배경이다. 책준 미이행에 따라 신탁사에 손해배상 청구시 소송을 거쳐야 하는 등 실제 배상금 받기가 쉽지 않다.
금융사 관계자는 "신탁사와 대주단이 손해배상액을 임의대로 정할 수 없으니 소송을 거쳐 금액을 확정해야 한다"면서 "이 과정에서 시간도 걸리고 비용이 추가로 든다"고 지적했다.
또 다른 금융사 관계자는 "시공사의 신용등급이 우량하지 않다보니 신탁사가 신용을 보강한 것이 책준확약"이라며 "요즘같은 불확실한 시장에서는 은행 계열의 신탁사로 신용도를 더 좁혀 거래하게 된다"고 말했다.
책준확약시장 침체의 세번째 이유는 PF금융조달 자체가 어려운 시장 환경 탓이다. 신탁사가 책준확약 승인을 통과시켜도 중,후순위 채권단이 모이지 않아 PF자금조달이 막히는 사례가 비일비재하다는 것이다.
신탁사의 책준확약 계약을 하려면 준공을 위한 필수사업비(토지비, 공사비 등)를 PF금융으로 먼저 확보해야 한다. 그러나 후순위 금리가 연 20%에 가까운 상황에서 이자 부담으로 자금 조달이 되지 않고 있다는 것이다.
신탁사 관계자는 "공사비 단가가 많이 오른 상황에서 금리도 급등했으나 분양가는 올리지 못한다"면서 "그 결과 사업수지가 나오지 않는 등 시행사가 비용을 감당하지 못해 PF조달이 되지 않고 있다"고 말했다.
신탁업계는 금리가 하향 안정세로 전환되지 않는 이상 책준확약시장 침체기는 상당기간 지속될 것이라고 예상했다.
