책임착공 못지킨 옛 포항역사업, 신세계건설 '아픈 손가락'
신세계건설은 지난 2022년 8월 5일 옛(구) 포항역 개발사업과 관련, 대주단에 '책임착공' 조건을 제시했다. 2024년 2월 4일까지 책임 착공을 완료할 것이며, 미이행시 채무를 인수하겠다는 내용이었다. 이 같은 조건 등에 따라 1700억원의 브릿지론이 조달됐다.
차주이자 시행사는 신세계건설이 우선주(25%)를 포함한 지분 49%를 가진 포항프라이머스PFV다. 의결권 있는 보통주 기준 최대주주는 디에스자산개발이다.
이 사업은 도시개발사업(환지방식)을 통해 경북 포항 북구 대흥동 595-170 일대 20필지 2만7700㎡(8379평)에 69층 주상복합 3개동(1128세대), 호텔(6571평), 근린생활시설(8644평) 등을 짓는 복합개발 프로젝트다.
대형 사업인데다 경기 불확실성이 커지며 약정한 기한 내인 올 2월4일까지 착공이 이뤄지지 못했다. 이에 신세계건설은 책임착공 조건이 '자금 보충 및 미이행시 조건부 채무인수 의무' 로 전환했다고 지난 5일 공시했다. 새 채무 보증 기간은 2025년 2월4일로 연장됐으며 신세계건설의 채무보증액 또한 기존 브릿지론(1700억원)에서 300억원을 더한 2000억원으로 불어났다. 채무보증액은 회사의 자기자본 대비 88.4%에 달한다.
한국신용평가에 따르면 신세계건설의 PF보증액(연대보증, 채무인수, 자금보충)은 이전까지 800억원에 그쳤으나 옛 포항역 개발사업의 채무보증 전환에 따라 2800억원으로 급증했다.
한신평 측은 "당초 계획 대비 본PF 전환 및 착공이 지연된 브릿지론 상태로서 포항지역의 분양경기가 침체된 점을 고려하면 이번 대규모 프로젝트 추진과 관련한 가변성이 예상된다"고 지적했다.
그러면서 "옛 포항역 개발사업이 회사 PF보증액의 상당 부분을 차지하는데다 회사가 시행사 지분 40%를 보유하기 때문에 해당 프로젝트의 사업성, 본PF 전환 여부, 분양리스크 통제 수준 등이 앞으로 회사의 사업 및 재무안정성 전반에 중대한 변화 요인으로 작용할 수 있다"고 강조했다.
한신평은 "옛 포항역 개발사업의 진행 과정에 대한 면밀한 모니터링이 필요하다"면서 "그룹 차원의 추가 지원이 검토되고 있는 만큼 추가 지원 방안과 재무적 영향, 주요 미분양 사업장의 분양실적 추이, 공사원가 상승에 대응한 수익성 확보, PF우발채무 통제 수준 등을 확인한 이후 신세계건설의 신용등급을 재검토할 것"이라고 밝혔다. 앞서 신용평가사들은 신세계건설의 신용등급 전망을 지난해 11월 ‘A/부정적’으로 변경한 바 있다.
옛 포항역개발사업 시행사와 신세계건설은 내년 2월4일까지 브릿지론 연장을 통해 시간을 번 만큼 이 기간 내 본PF 전환 및 착공을 위해 총력을 기울일 것으로 보인다. 금융당국의 엄격한 사업성 평가 방침에 따른 충당금 적립 부담이 커지면서 대주단은 2년 이상 브릿지론을 끌지 않고 있고 재연장도 꺼리고 있다.
업계 관계자는 "지금처럼 경기 불확실성이 확대되며 예정 사업지들의 수익성이 저하되는 경우 본 PF 진행에 차질을 빚는 곳이 적지 않다"면서 "사업성 보강과 인허가 완료 등 여러 재구조화를 통해 사업성 개선 승부를 걸어야 할 것"이라고 말했다.
