분양실적 양호 사업장, 공사비 추가 펀딩도 '순항'

양호한 분양실적을 보이며 착공에 들어간 공동주택 개발사업장들이 공사비 상승분을 반영하기 위해 추가 펀딩에 들어갔다.  추가 펀딩의 담보 순위가 중,후순위이지만  대출 상환이 가능할 정도의 엑시트(EXIT) 분양률을 넘긴 덕에 자금 조달이 잇따라 성사됐다.

21일 부동산PF업계에 따르면 신진주역세권 데시앙 시행사인 코원디앤디는 이달 초 공사비 지출 및 기존대출 상환을 위해 419억원 한도로 추가 차입했다. 시행사는 초기사업비와 토지비를 지출하기 위해 1440억원을 이미 차입한 바 있다. 이번에 추가 차입한 419억원의 LTV(담보대출비율)는 51.59%, 엑시트 분양률은 78.08%다.

앞서 시행사는 지난 2021년 10월  신진주역세권 B-2블록 일대에 아파트 810세대를 분양해 완판 성과를 거뒀다.  태영건설이 책임준공(준공 미이행시 채무인수) 조건으로 시공한다. 오는 2024년 5월 준공을  목표로 공사가 진행중이다.

이번 추가 차입 419억원은 공사비 성격의 중순위 250억원과 시행이익 유동화증권 성격의 후순위 169억원으로 나눠진다. 금융주관은 교보증권이 맡았다.

신탁사인 신한자산신탁이 중순위 대주에게 2순위 우선수익권(대출금의 120%)을 제공한다.  업계 관계자는 "자재값 상승에 따른 공사비 증액을 위해 이번에 추가 차입에 나선 것"이라며 "최초 본PF 대출액이 엑시트 분양률에 비해 낮았기 때문에 추가 펀딩할 여유가 있던 것"이라고 말했다.

지난해 3월 75%의 양호한 분양 성과를 내며 공사에 들어간 서울 강남구 역삼동 상지카일룸블랙도 지난달 말 50억원의 공사비 펀딩을 완료했다. 신한투자증권이 이번 펀딩을 주관했다.   내년 11월 준공을 목표로 공사가 진행중이지만  공사비 재원 부족에 대비하기 위해 추가 후순위 50억원을 모집한 것이라고 시행사 측인 대풍산업개발은 설명했다.  

PF선순위 한도대출금은 소진됐다.  회사 관계자는 "추가 대출 조달에 대한 엑시트 분양률은 넘은 상태여서 리스크가 낮다"면서 "강남 하이엔드(고급주거) 상품 중 브랜드 인지도 등을 감안할 때 잔금리스크가 낮으며 토지도 상대적으로 저렴하게 매입해 사업성이 우수한 편"이라고 설명했다.  

이 프로젝트는 상지카일룸이 시공하고 신탁사 책임준공 확약 조건이다. 지하 3층~지상 20층 높이에 오피스텔 20실, 공동주택 20세대 총 40세대 규모로 조성된다