시니어업계 숙원 '분양형 실버타운' 재도입 배경과 의미

고령화사회 진입이 사회 전반에 다양한 변화를 만들고 있다. 노인 주거 문제는 더욱 심각해지고 있으며, 이를 해결하기 위해 시니어 타운에 대한 관심이 높아지고 있다. 시니어타운은 노인이 안전하고 편안히 생활할 수 있도록 다양한 편의시설과 서비스를 제공하는 주거시설이다.

시니어 타운은 크게 임대형과 분양형으로 나뉜다.  임대형은 사업자가 시설을 소유 운영하고  노인들이 임대료를 지불하고 거주하는 형태다.  분양형은 말 그대로 노인이 주택을 분양받아(구입해) 거주한다.  지난 2015년 노인복지법 개정 이전에는 분양형 시니어 타운이 활발히 조성됐으나, 불법 분양 사례 등 문제점이 발생하면서 금지됐다. 그러나 최근 노인 인구 증가와 관련 주거 수요 확대로  분양형 시니어 타운에 대한 재도입 목소리가 높아졌고  이에 정부도 규제 완화 움직임을 보이고 있다.

분양형 실버타운 왜 금지됐고 무엇이 문제였나

그렇다면 분양형 실버타운이 왜 금지됐고 무엇이 문제였을까.  첫째, 투기 조장 및 부동산 가격 상승 문제가 꼽힌다. 분양형 시니어타운은 투자 목적으로 구매하는 사례가 많았는데, 이는 투기를 유발해 시니어 타운 가격을 부풀리는데 일조했다.

실제로 거주할 의향이 없는 투자자들이 시니어타운을 사들여 가격을 올리고 전매하는 경우가 많았다. 이는 시니어타운에 거주하고 싶은 노인의 주거 선택지를 제한하고 경제적 부담을 가중시켰으며, 분양받은 ‘비 시니어’들이 주거하게 되는 악순환을 만들었다. 일부 분양형 실버타운의 경우  시니어타운으로서의 정체성도 흔들렸다.

둘째, 시설의 부실 운영 및 서비스 저하다. 일부 사업자가 운영에 소홀하거나 부실하게 운영해 서비스 품질이 저떨어지는 경우가 발생했다.

분양형은 건물 소유자가 분양자다.  서비스 운영의 주체가 결국엔 입주민이 되는 것이다. 이는 국내 아파트와 같이 ‘입주민 간의 갈등과 서비스 레벨’의 격차와 관리비 부담의 이슈를 안게 된다. ‘나는 안썼으니, 나는 못 내겠다’라는 사람이 하나둘 생기게 되면서, 최초 계획했던 서비스가 하나둘 사라지게 되는 결과를 가져온다.  시설 노후화, 서비스 인력 부족, 관리 소홀 등으로 인해 노인들의 삶의 질이 저하될 위험이 생겼고, 분양형 실버타운이라고 하면 ‘관리 포인트’ 증가 ‘민원 증가’로 인식하게 됐다.

셋째, 과도한 과장광고 혹은 불법 분양으로 인한 피해다. 실버타운 사업자는 다양한 마케팅 전략을 펼친다. 다른 분양형 물건과 마찬가지인데 문제는 그 대상이 노인이라는 것이다.

넓고 쾌적하게 보이도록 사진이나 영상을 조작하는 경우, 제공하는 서비스의 범위나 품질을 실제보다 훨씬 뛰어나게 광고하는 경우가 여기에 속한다. 예를 들어, ‘24시간 의료서비스 제공’이라고 광고하면서 실제로는 간호사만 배치하고 있거나, ‘수영장 무료 이용’이라고 광고하면서 실제로는 이용 시간이나 횟수에 제한을 두는 경우를 들 수 있다.

또한, 분양형은 전매 혹은 매도가 가능하다보니, 실버타운 투자의 수익성을 과장해 노인에게 투자를 유도하는 경우가 있었다. 예를 들어, 분양 후 재임대 가능한 상품처럼 설명해 ‘연 10% 이상의 안정적인 수익 보장’이라고 광고하면서 실제로는 수익률이 보장되지 않거나, 투자 손실 가능성을 명확하게 설명하지 않는 사례가 적지않았다.

지난 2023년 서울행정법원은 실버타운 사업자를 상대로 한 소송에서 원고 승소 판결을 내렸다. 이 사건에서 사업자는 시설 및 서비스, 투자 수익 등을 과장해 광고해 노인들을 현혹하고 계약을 유도한 것으로 판단했다.

또한 서울중앙지방법원은 모 실버타운 입주 계약 해지 소송에서 원고 승소 판결을 내렸는데, 이 사건에서 사업자는 계약 내용을 명확하게 설명하지 않고 중요한 정보를 누락하여 계약을 체결하게 한 것으로 알려졌다. 게다가 몇몇 실버타운 분양업체가 도산 및 폐업을 하는 문제까지 발생하자 사회적 중대한 사안으로 인식하게 됐다.

이에 정부와 국토교통부는 복지 대상이자 약자인 노인을 위해 만든 ‘노인주거복지법’을 악용하고 피해 사례가 많아지자   ‘실버타운 분양’ 금지라는 조치를 내렸다.

분양형 시니어타운에 대한 규제완화로 바뀐 이유는

최근 관계부처가 실버타운과 시니어하우징 관련 규제를 푸는 이유는 다음과 같다.

급증하는 시니어 관련 문제를 정부 주도로 해결하기에는 부족하기에 ‘민간 사업자’에게 규제를 완화해 같이 문제를 해결하고자 하는 의지가 있는 부분이 크다.  경제적 여유가 있는 시니어의 경우, 돌봄 비용을 민간 시장에서 스스로 지불하기를 원하는 것이다.

또 다른 이유는 국내 경제의 한 축인 ‘부동산 산업’을 다시금 살리기 위한 방안으로서 시니어 주거 관련 규제를 풀어주는 것이다. 마지막 이유는 시니어 복합개발의 경우 ‘지역균형 발전과 시니어 인구의 수도권 과밀 억제’라는 국토 균형개발의 일환으로 시니어 주거관련 규제를 풀어주고 있다고 본다.

규제 완화 주요 내용과 앞으로의 영향

올 들어 시니어 주택관련 규제를 크게 완화할 것이라고 관계부처가 앞다퉈 언급하고 있지만, 가장 구체적으로 나온 내용은 ‘건강하고 행복한 노후대책’이라는 대통령 발표자료 일듯 하다.

이 자료에는 많은 시니어 관련 제도와 하우징 관련 서비스 개선안이 나와있지만, 시행 개발자 관점에서 주의깊게 볼 내용은 다음과 같이 몇가지로 꼽을 수 있다.

1. (입주자격 완화)60세 이상 입소가 가능하도록 기존 ‘독립된 생활이 가능한 자’ 요건 폐지

→ 엑티브/ 60대 타겟 / 호텔형 실버타운이 아닌, 케어형 실버타운으로 입소를 하면 운영자가 그들의 노후와 지속가능한 서비스 운영을 해주길 바라는 관점에서 규제가 바뀐다고 볼 수 있다. 즉 아파트나 오피스텔 커뮤니티 운영사가 아닌 전문 운영사의 출범을 예고한다.

2. (위탁운영 자격) 리츠사, 장기요양기관, 호텔·요식업체, 보험사 등 다양한 기관이 신규 진입할 수 있도록 위탁운영 요건 개선

→ 리츠, 요양서비스 제공사, 호텔 및 보험사 등 위탁운영사의 범위를 확대한 것은 소유와 운영의 분리시대가 개막됐다고 볼 수 있다. 이는 시행사들이 자유롭게 시니어 타운을 개발 할 수 있도록 규제를 풀어줬다고 볼 수 있다.  이에 국내외 자본이 시니어 타운 개발에 투입될 것으로 보인다. 다만, 노인 복지주택이라는 근본 취지에 맞게 누구나 할 수 있게 하기 보다, 업태는 풀어주되 새로운 규제를 추가해 ‘책임 운영’을 할 수 있도록 운영사의 책임 부분이 강화될 전망이다.

3. (주택연금 지급) 실버타운 입주 시 실거주 예외 사유로 인정해 주택연금을 지속 지급

→ 주택연금을 수령하면서, 실버타운에 입주시 지속적으로 연금을 수령하도록 정부가 규제를 풀어줌으로서, 아파트 2채 이상 가진 사람들만 실버타운에 갈 수 있었던 상황에서 아파트(주택) 1채만 가지고 있어도 크게 부담없이 시니어 타운에 입주 가능하도록 ‘시장의 규모를 키웠다’고 생각한다. 이는 시장에 큰 파장을 불러오며, 실버 타운의 대중화를 이끌 것으로 예상된다.

이렇듯 시니어의 다양한 주거 수요를 충족하는 시니어 타운 공급을 확대해 노인들의 주거 문제를 해결하겠다는 정부의 많은 고민이 엿보인다.  이번 규제 완화로 안전하고 편안한 주거 환경 제공, 의료 및 돌봄 서비스 연계 등을 통해 노인들의 삶의 질을 높일 수 있을 것으로 기대한다.  앞으로 어떤 규제가 어떻게 풀려갈지 주목해야겠지만,  정부의 규제 해소와 동시에  책임있는 개발 및 운영을 할 수 있도록 민간 사업자에도 일정 과제가 부여됐다고 생각한다.