부동산신탁사 신탁계정대 4조원 돌파...역대 최고
지난해부터 개발시장의 대안금융 역할을 하며 공급이 증가한 부동산신탁사의 신탁계정대가 역대 최고 수준을 나타냈다. 부실 전이를 염려한 금융당국은 사업성 없는 PF사업장의 신탁계정대 예상손실을 100% 인식할 것을 주문했다.
5일 금융통계정보시스템과 한국신용평가에 따르면 작년 9월 말 기준 14개 부동산신탁사의 신탁계정대 잔액은 4조800억원으로 역대 가장 높은 수준을 보였다. 작년 6월 말 3조4100억원이던 것이 불과 3개월 만에 6700억원 증가한 것이다. 다만 신탁계정대에 대한 대손충당금 설정률은 약 16%로 다른 금융업권에 비해 높다.
신탁계정대는 통상 신탁사 자기자본과 외부 차입으로 이뤄지며 토지비를 제외한 사업비와 공사비에 대여해줄 수 있다. 뱅크런 사태 이후 자취를 감춘 새마을금고 자금과 위축된 증권사 PF자금의 대안금융 역할을 하고 있다. 시중 유동성 부족 이후 토지 확보용 PF대출금에다 사업 부족자금을 신탁사의 신탁계정대로 보강한 '혼합형 토지신탁'이 개발시장에서 인기를 끌고 있다.
신탁계정대는 그러나 분양 결과 및 공정률 추이에 따라 추가 투입될 수 있는 우발채무 성격을 띤다. 즉 분양경기 악화에 따라 신탁계정대 잔액 및 대손비용 부담이 빠르게 증가할 수 있는 것이다.
예를 들어 차입형 토지신탁의 경우 분양 성과에 따라 신탁계정대 발생 규모가 결정된다. 분양률이 우수한 사업장에서는 분양수익금을 통해 사업비를 대부분 충당할 수 있다. 반면 분양성과가 미흡하면 신탁사의 계정대 투입이 불가피하다.
한신평 측은 "작년 9월 말 기준 차입형 신탁 사업장 중 분양이 우려되는 사업장 수가 늘고 있다"면서 "사업 진행 경과에 따라 신탁계정대 잔액이 증가할 것으로 보이며, 금융감독원 권고에 따라 보수적인 충당금 적립이 나타날 것"이라고 내다봤다.
책임준공형(책준형) 신탁사업장에서는 이미 공정 지연이 다수 발생했다. 이에 신탁계정대 부실률 높을 것으로 예상된다. 책준형 신탁은 신탁사가 일정 기한 내 준공을 보장하는 상품으로 차입형 신탁과 달리 준공 위험만을 책임진다.
사업비는 금융기관의 본PF로 조달하기 때문에 신탁계정대가 발생하지 않는다. 다만 계획 대비 공정이 지연되거나 저조한 분양성과, 공정지연, 공사비 상승 등으로 사업성이 저하되는 경우에는 부동산신탁사의 신탁계정대 부담으로 돌아온다. 한신평에 따르면 계획 대비 공정률이 미달하는 사업장 수가 2022년 이후 크게 증가했다. 이에 책준형 신탁 사업장에 대한 신탁계정대 투입도 점차 증가하고 있다.
책준형 신탁에서 발생하는 신탁계정대의 경우 상환 순위에서 금융기관의 본PF 대비 후순위다. 또한 책준형 신탁 사업 중 물류센터 등 비주거 사업이 차지하는 비중이 높아 분양성과가 차입형 개발신탁 대비 열위하다. 즉 회수 측면의 불확실성이 높아 차입형 신탁에 비해 대손충당금 부담이 크다.
이런 가운데 금융감독원은 지난 1일 부동산신탁사 최고경영자(CEO)와 간담회를 열고 건전성 및 유동성 관리를 강화해달라고 요청했다. 금감원은 "차입형 토지신탁은 사업성이 없는 사업장에 대해 예상 손실을 100% 인식해 신속하게 매각·정리하고 공매 시에도 부동산 담보 가치를 최대한 보수적으로 산정할 것"을 주문했다.
이어 "책임준공형 토지신탁은 시공사 부도 때 거액의 배상 책임이 발생할 수 있는 만큼 사업장별 공정 관리에 힘쓰고 최악의 상황을 가정해 충분한 손실흡수능력을 확보해달라"고 말했다.
금감원은 부실 우려 사업장에 대한 신탁사 건전성 모니터링을 강화하고 충당금 적립 실태를 일제 점검하기로 했다.
