부동산신탁사 책임준공시장 긴장고조... 금융당국, 총량규제 vs 필수사업비 확보규제 `저울질'
금융당국이 부동산신탁사의 책임준공(책준) 확약상품에 대한 리스크 관리를 위해 상반기 내 책임준공형 업무처리 가이드라인을 마련하기로 했다. 최근 건설사의 부도 위험이 높아짐에 따라 부동산신탁사로의 부실 전이를 막기 위한 사실상의 규제를 취하겠다는 것이다. 책준상품에 대한 신탁사별 한도(총량)를 정하는 방안과 준공 필수사업비(PF자금) 100% 확보를 전제로 한 조건부 책준 운용 도입 등이 검토되고 있다.
21일 부동산금융계에 따르면 금융위원회는 상반기 내 책준형 업무처리 가이드라인을 내놓을 계획이다. 부동산PF발 부실 위험이 확대됨에 따라 책준확약 토지신탁에 대한 리스크 관리를 강화하기 위해서다.
금융위와 금융감독원은 아직 구체적인 규제 방향을 정하지 않았으나 책준상품의 한도(총량)규제 도입과 건전성 규제 도입 등을 우선 검토하고 있다. 자기자본이나 영업용순자본비율(NCR)을 따져 책준상품 한도를 정하겠다는 것이다.
이렇게 되면 전체적인 책준시장이 위축되는 가운데 재무 건전성에 따라 신탁사별 희비도 엇갈릴 것으로 보인다. 부동산신탁사 관계자는 "한국토지신탁이나 한국자산신탁은 자기자본이 많지만 신용도가 금융지주 계열 신탁사에 비해 낮아 책준 영업이 쉽지 않았다"면서 "자기자본으로 한도를 정하면 이들 2개 신탁사에 유리할 것 같다"고 말했다.
금융당국의 책준 규제 움직임에 부동산신탁업계에도 발등의 불이 떨어졌다. 규제 강도에 따라 자칫 책준시장이 크게 흔들려 주력 먹거리상품을 놓칠 수 있어서다.
이에 업계 의견을 담아 마련한 가이드라인을 당국에 제안하는 등 선제적 대응에 나섰다. 책준 사업 진행 시 신탁계약서 등에 반영할 사항을 제시해 위험관리를 스스로 강화하겠다는 것이다.
업계가 마련한 가이드라인(업계안)에 따르면 신탁사는 준공필수사업비 확보 여부 또는 비율을 점검한 후 책준신탁계약을 체결한다는 내용을 담았다. 신탁사의 책준 의무는 준공필수사업비의 확보를 전제로 부담하는 것이라는 취지를 신탁계약서에 반영하겠다는 것이다.
준공필수사업비란 분양이 하나도 되지 않았을 때에도 책임 준공할 수 있는 비용이다. 준공까지 들어가는 모든 비용을 PF자금으로 선제 확보해야 신탁사가 책준 확약할 수 있다는 뜻이다.
부동산신탁사 관계자는 "지난 2016년 책준상품이 처음 나올때 필수사업비 확보 조건이 있었다"면서 "그런데 시공사와 대주가 비용 부담을 줄이기 위해 분양불(분양대금으로 공사비 충당) 조건을 내세웠고 그만큼 PF자금(필수사업비) 확보를 줄인 것"이라고 말했다. 그는 이어 "그런데 최근 극심한 분양 부진에 따라 (공사대금으로) 공사비를 확보하지 못한데다, 자재값도 가파르게 오르면서 중소 시공사들이 부도를 내고 이는 결국 책준상품 부실로 이어지는 악순환이 생긴 것"이라고 덧붙였다.
업계가 마련한 가이드라인에는 이밖에 ✅신탁사가 손해배상을 해야 하는 경우 금액은 신탁 정산 후 확정한다 ✅ 착공지연, 불가피한 사유의 경우 이행기간 협의를 조정한다 ✅ 대체시공사 선정에 적극 협조하도록 한다 등의 조건이 포함됐다.
부동산신탁업계는 업계 의견이 반영된 건전성 규제를 도출하는 한편 차제에 대주의 부당한 요구를 개선하는 기회로 삼겠다는 방침이다.
