부동산금융 암흑기에도 임대주택PF는 `잘 나가네'
금리 인상과 레고랜드 사태가 겹쳐 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)시장이 암흑기를 맞고 있는 가운데 임대주택 건설 관련 PF에는 개발 자금이 모이고 있다. 정부의 임대주택 인센티브 지원책이 탄탄한데다, 미분양 우려가 있는 분양형 부동산에 비해 사업 안정성이 부각되고 있어서다.
28일 투자금융(IB)업계에 따르면 서울 서대문구 창천동 소재 역세권 청년임대주택사업 브릿지론이 파이낸싱을 마치고 지난주말 기표(인출)에 성공했다. 이 사업은 코리빙 브랜드 맹그로브를 운영하는 임팩트 디벨로퍼 MGRV와 이지스네오밸류자산운용이 손잡고 시행하는 프로젝트로 알려졌다.
하나캐피탈 KB캐피탈 신한캐피탈 등 금융지주 계열 `빅3 캐피탈사'가 연합해 단일 트랜치인 선순위 대주단으로 참여했다. 브지지론 대출 규모는 400억원이며 금융 조건은 8%초반의 금리에 15개월 고정금리다. 이 기간 이자비용까지 합친 금액으로 대출금을 모으는데 성공했다.
사업시행자는 브릿지론 기간 내 인허가와 토지 작업을 마치고 본PF로 전환하면 된다. 대주단 관계자는 "토지작업 및 인허가가 상당부분 진척된 상태인데다, 본 PF전환시 보증기관의 보증PF가 가능하는 등 금융 조건이 합리적이어서 참여했다"고 설명했다.
해당 부지는 광흥창역, 서강대역, 신촌역과 인접한 트리플 역세권이다. 전철역에서 350m 거리 내의 대로변에 있다. 주변에 연세대 홍익대 서강대 이화여대 등이 있어 청년 임대주택의 인기 지역으로 꼽힌다. 더욱이 임대료가 주변 시세 대비 85% 이하 수준으로 저렴해 공실 우려가 낮다.
역세권 청년임대주택사업이란 서울시에서 청년(신혼부부 포함)들의 주거안정을 위해 통학 및 출퇴근이 용이한 역세권에 임대주택의 공급을 추진하는 사업이다. 사업 참여를 이끌어 내기 위해 종 상향, 이차보전 및 주택금융공사의 보증을 포함한 금융 등 다양한 혜택을 제공하고 있다. 이달 들어 금융시장 불안으로 본 PF 전환이 어려운 탓에 브릿지론 시장이 고전하고 있지만 청년임대는 공공기관 보증부 PF전환이 가능한 것이다.
청년 임대주택발 PF훈풍은 민간 임대주택으로도 이어지고 있다. KT그룹의 부동산 자산운용회사인 KT AMC는 동대문구 신설동역 인근 역세권 민간임대주택의 본PF 자금조달에 들어갔다. 금융혼란기에도 대주단 모집에 자신감을 드러내고 파이낸싱을 진행하는 것이다.
예비 대주단 관계자는 "대기업인 KT가 진행하는 사업이어서 신용도가 좋은데다 미분양, 미입주 우려가 없는 임대주택사업이서 참여를 긍정적으로 검토하고 있다"고 설명했다. 이 사업은 오피스텔과 도시형 생활주택 등 총 400가구로 구성되며 의무 임대기간이 10년이다.
KT는 도심의 옛 전화국 부지를 활용해 임대주택사업을 활발히 펼치고 있다. 평균 공실률이 3% 이하로 크게 낮을 정도로 임차인이 잘 채워지고 있다.
이밖에 디벨로퍼 SK D&D도 자체개발 임대주택PF의 금융조달을 검토하는 있는 것으로 알려졌다. SK D&D는 수요자의 라이프스타일을 고려한 공간 솔루션 제공에 특화한다는 비전 아래 개발 후 임대 운영단계에서 주거 만족도를 높일만한 다양한 서비스와 커뮤니티를 마련하고 있다.
대출 금융기관이 임대주택 PF에 관심을 두는 이유 중에는 분양형 부동산에 비해 위험가중자산(RWA)이 낮은 점도 한몫하고 있다. 미분양 위험이 있는 분양형 부동산의 RWA는 150%인데 비해 실물 부동산의 담보대출이나 임대형 부동산의 RWA는 100%이다. 즉 분양 부동산에 100억원을 대출하면 RWA는 150억원인데 비해 임대 부동산에 100억원을 대출하면 RWA는 100억원이다. 금융사 관계자는 "요즘처럼 금융사들이 리스크 관리에 집중하는 시기에는 임대주택의 안정성이 단연 돋보일 수 밖에 없다"고 말했다.
