부동산 투자에 기후 위험을 반영해야 한다
부동산 시장에서 기후 위기는 피할 수 없는 압박 요인이 되고 있다. 폭염, 해수면 상승, 극심한 기상 이변의 빈도와 심각성 증가 등에 대응해야만 한다. 지금 부동산 업계는 현재와 미래의 물리적 위험을 평가하고 이를 투자 결정에 통합하는 고민에 빠져 있다. 세계적인 도시부동산 연구단체인 ULI는 기후변화의 물리적 위험 평가와 대응을 3단계로 나눠 정리하고 있다.
1단계는 위험을 식별하는 단계다. 대개 물리적 위험 시간 범위는 30년으로 검토한다. 자산에 대해 높은 수준의 종합적인 물리적 기후 위험의 검토를 시작으로, 각종 기후변화가 초래하는 긴급한 개별 위험을 조사한다. 여기서 평가 데이터에 위험이 과소 평가되어 있는지 확인이 필요하다.
2단계는 위험 문제를 완화하는 전략을 평가하고 비용을 정량화하는 것이다. 실사를 위해 각종 기술 표준을 제공하는 글로벌 기관인 ASTM의 자산 복원력 평가 표준 가이드를 참고하면 좋다. 물리적 위험에 대한 미래 지향적 전략을 개발하고, 위험 완화에 필요한 자본 지출, 보험 비용과 가용성, 출구 등을 반영할 필요가 있다. 기후 위험에 의해 비즈니스가 중단될 경우를 대비하여, 잠재적 중단 시간, 회복 비용 등의 영향도 평가한다. 홍수, 산불, 폭풍 등 위험이 있는 입지의 자산은 자본 회수율에 추가 할인을 적용한다.
3단계는 자산의 위험을 감안한 수익률이 펀드 또는 자본 목표를 충족하는지, 거래 조건 조정 이 필요한지를 평가하는 단계다. 투자자는 기후 위험이 기존 자산과 미래 투자에 대한 관점을 변화한다는 현실을 받아들이고 있다. 그래서 먼저 위험을 완화하거나 제한하는 방법을 모색하고 있다.
기후변화와 관련 정책, ESG 등에 투자자 관심이 증가하면서, 다양한 기후 분석 데이터, 소프트웨어, 컨설팅 서비스 업체들이 등장하고 있다. 이들은 부동산 회사가 자산 및 포트폴리오에서 물리적 위험을 식별하고 측정하는 데 도움이 되는 광범위한 상업화된 과학 애플리케이션을 제공한다. 하지만 기후 과학 결과는 여전히 불확실성이 있어, 부동산관리자는 기후 모델에 의존하여 부동산 투자 결정을 하는 데 힘들어한다.
데이터 제공업체는 여러 유형의 극한 기상 위험에 걸쳐 물리적 위험을 측정한다. 기후변화의 물리적 위험은 긴급한 위험과 만성적 위험으로 구분된다. 긴급한 물리적 위험은 태풍, 홍수 등 극심한 기상 이변의 빈도와 심각성이 증가하는 것을 말한다. 만성적인 물리적 위험은 해수면 상승이나 만성적인 폭염을 유발하는 기후 패턴의 지속적인 기온 상승 등을 말한다.
두 위험 모두 비고정적이며 비선형적인 기상 패턴의 변화로 인해 발생한다. 기후 위험 모델은 유엔의 기후 관련 모임인 IPCC, 여러 국가와 민간의 다양한 출처에서 다양한 유형의 기본 데이터(사건, 날씨)를 사용한다. 이러한 데이터에는 다양한 지리 공간 기법을 사용하여 처리되고 미래 온난화 기대치가 통합되고 있다.
데이터 제공업체의 문제는 동일한 위험 유형과 동일한 자산에 대한 위험 평가와 점수가 일관성이 없이 다양한 결과가 나오는 것이 문제다. 이 같은 모델링 접근 방식과 데이터의 차이로 인해 부동산 투자회사는 부동산 취득 및 처분, 가치 평가, 위험 가치 이해에 어려움을 겪고 있다.
지금 부동산회사들은 물리적 위험을 인수, 관리, 처분 과정에서 통합을 시도하고 있다. 아직은 대부분 상업용 자산 가격에 물리적 위험이 거의 반영되어 있지 않다. 하지만 일부는 미래 물리적 위험을 할인율, 회수 한도율, 미래 구매자에 대한 기대치에 미치는 영향을 분석하고 있다. 또한, 복원력 또는 위험 완화 조치를 위해 물리적 위험을 예산에 통합하고 있다 아직은 가치 평가 방법의 통합 시기와 방법에 대한 합의가 이루어지지 않고 있지만, 시간이 가면서 합의는 가능해질 것이다.
부동산 투자회사와 기후 위험 분석 제공업체 간의 비즈니스 프로세스를 상호 이해하기 위해 지속적인 대화가 필요하다. 핵심은 확률적 미래 결과를 제공하는 과학을 지속적으로 투자 의사 결정에 활용하는 것이다. 그러면서 새로운 위험에 관한 과학적 및 모델적 불확실성을 이해하고 이에 익숙해져야 한다. 이를 통해 점진적으로 재무 및 기후 리스크 결과를 개선해 나가야 한다.
