부동산산업과 ESG라는 새로운 기회
부동산업과 ESG(환경·사회·지배구조)는 어떤 관련이 있을까? 소비자와의 스킨십이 잦고 트렌드에 예민한 소비재산업과 달리 부동산산업은 언뜻 ESG와 거리가 있어 보인다. 말 그대로 '부동(不動)'한 건축물에 ESG경영을 어떻게 펼쳐 나간다는 말인가.
먼저 건설업이 전 세계 온실가스 배출량의 약 40% 상당의 책임이 있다는 분석에 주목해 보자. 부동산이 지구 환경에 가하는 영향은 결코 '부동'하지 않다.
현대인이 하루의 대부분을 건축물에서 근무하고 생활하는 것을 감안할 때, 부동산업에서 ESG는 선택사항이 아니라 필수적으로 매달려야 하는 중요 과업이 돼야 마땅하다.
부동산산업의 ESG 접목에 관심을 가져야 할 주체는 크게 네 가지로 나눠 볼 수 있다. 투자자와 기업, 지역사회, 정부이다.
공제회, 연기금 등 이른바 기관 투자자들은 장기적 관점으로 투자 대상을 물색한다. 주식, 채권뿐 아니라 대체투자에서도 보다 긴 호흡으로 시장에 접근하고자 한다.
그렇기에 투자 대상으로서의 부동산은 수년 내의 단기적 시세 차익을 거두는 대상이 아니며, 보다 친환경적이고 임대인(테넌트) 및 지역 사회에 긍정적 기능을 수행할 수 있는 자산이어야 한다.
미국 캘리포니아 공무원연금(CalPERS), 네덜란드 공적연금(ABP), 일본 공적연금펀드(GPIF) 등 해외 기관투자자들도 ESG를 주요한 투자 원칙으로 보고 있으며, 대체 투자 측면에서도 부동산을 장기 투자의 시각을 견지하고 있다.
다음으로 기업 또한 입주하는 대형 빌딩이 기후변화에 끼치는 영향과 에너지 사용량, 폐기물 처리방식, 주변 환경과의 조화 등에 이전보다 훨씬 더 많은 관심을 쏟고 있다.
단순히 임대료의 높고 낮음이나 '렌트 프리(무료 임차 서비스)'와 같은 경제적인 유인책만 보고 입주를 결정하는 것이 아니다.
특히 대외적인 평판이나 기업브랜드에 큰 신경을 기울이는 기업일수록, 부동산 소유주 혹은 건물 자산관리회사의 탄소중립 이행 의지를 명확하게 확인하고자 한다.
기업의 임직원 중 특히 MZ세대 직원은 미국 그린빌딩위원회(USGBC, US Green Building Council)의 리드(LEED, Leadership in Energy and Environmental Design)와 같은 친환경 건축물 인증을 받은 곳에서 근무하는 것을 선호한다.
이는 인재 채용과도 관련있는 사안이다. 최근에는 건물 자체의 친환경성을 넘어 입주자의 '웰빙'까지 중요한 화두로 떠오르고 있다. 미국 국제웰빌딩연구원(IWBI, International WELL Building Institute)의 웰(WELL)과 같은 '건강 건축' 인증 제도가 이에 해당한다.
친환경 건물이 단순히 사회적으로 바람직한 방향에 부합하고, 회사의 이미지 제고에 도움되기 때문에 각광받는다고 생각하는 것은 반쪽 해석이다.
그린빌딩은 경제적으로도 합리적인 선택안이 될 수 있다. 영국 보험사 푸르덴셜생명 계열 부동산 투자회사인 M&G리얼이스테이트에 따르면 지속 가능한 친환경 빌딩이 운영 비용의 증가를 초래하지만 결국에는 이보다 더 높은 수준의 임대 수입을 거둘 수 있는 것으로 분석됐다.
아울러 친환경 건물에 초기 투자를 늘리는 것이 현금 흐름 측면에서도 기존 건물보다 우수하다는 분석을 내놓기도 했다. 제도적으로도 용적률과 세제 등에서 혜택을 기대할 수 있어서다.
지역사회 역시 해당 부동산이 얼마나 지역 친화적인 커뮤니티 기능을 수행하는지, 인근 주거시설의 일조권이나 조망권에 해를 가하지는 않는지, 유수 기업의 유치를 통해 지역 경제 전체의 활성화를 도모할 수 있는지, 교통 및 편의시설에 어떤 영향을 끼치는지 등을 꼼꼼히 따지기 시작했다.
마지막으로 정부는 정책의 수립과 집행을 통해 부동산산업이 보다 ESG경영에 집중할 수 있는 토양을 제공해야 한다. 물론 간혹 어떤 정책이 누군가에게는 '규제'로, 다른 누군가에는 '인센티브'로 불리기도 한다.
그렇더라도 기업의 비재무정보 공시 의무를 강화하고, 제로에너지건축물(ZEB) 인증의 실질적 효용성을 높일 수 있는 조치를 마련하는 등의 섬세한 노력이 요구된다.
국내에서는 여전히 '부동산'이라는 단어의 어감이 썩 긍정적이지 않다. 가치 중립적이어야 할 세 글자에 정치적, 사회적, 경제적 갈등과 논란이 복잡하게 얽혀 있어서다.
우리에게 다양한 효익을 가져다주는 '공간'을 제공함에도, 부동산산업에 대한 이미지는 '부동' 그 자체다. 때문에 부동산업계가 보다 선제적으로 ESG 경영에 앞장서야 할 때이다. 이는 실내에서 많은 시간을 보내는 현대 직장인에게 부동산업계의 이미지를 개선하는 긍정적인 영향을 끼칠 것이다. ESG는 분명 부동산업계에 새로운 기회가 될 것이다.
