부동산 디벨로퍼를 위한 투자전략(2023년 3월)

2월 전국 아파트 가격은 하락세를 계속 이어갔다. 지난달 27일을 기준으로 발표된 KB부동산 주간 아파트 매매가격 지수에 따르면 전국의 아파트 매매가격지수는 지난 1월말 대비 1.39% 하락한 것으로 나타났다.

전국 모든 지역에서 하락세가 계속되고 있다. 인천, 경기, 서울이 한 달간 각각 2.48%, 1.81%, 1.28% 빠지면서 하락을 주도하고 있고 대구, 대전, 광주도 각각 1.82%, 1.6%, 1.26% 하락한 상황이다. 이전 대세 상승기에 가격 상승폭이 상대적으로 적었던 강원, 전북, 전남, 경북, 경남 등 지방은 하락폭이 1%미만으로 적은 상황이지만 하락세는 이어가는 모습이다.

1월과 2월에 낙폭이 과대한 수도권 신도시의 일부 지역들을 중심으로 거래량이 늘면서 반등의 움직임이 일부 나타나고 있으나 급매물을 중심으로만 거래가 이루어지고 있는 상황이어서 지수 조정은 당분간 지속될 것으로 예상된다. 다만, 조정의 폭은 축소될 것으로 기대된다.

2월 말에 발표된 국토교통부의 전국 미분양주택현황에 따르면, 1월말 기준으로 전국의 미분양 주택은 한 달간 7211호 증가한 7만5359호로 나타났다. 2022년 5월 이후 9개월 연속 증가세를 보이고 있으며, 5개월 연속 5,000호 이상 급격한 증가세를 나타내고 있다. 미분양 주택수 75,359호까지 증가한 것은 2012년 11월 이후 10년 2개월 만에 처음이다.

지역별로는 서울과 광주를 제외한 거의 전 지역에서 증가하며 위험한 구간으로 진입하고 있다. 대구와 경북이 각각 1만3565호, 9221호까지 증가하며 미분양이 가장 많은 상황이다. 충남과 충북이 각각 8653호, 4374로 급증하며 미분양이 확대되고 있고 경기와 인천도 각각 8052호, 3209호까지 증가하며 부담스러운 모습을 보이고 있다. 나머지 지역들도 전반적으로 미분양 물량이 확대되고 있어 위기감이 확대되는 상황이다.

주택 분양 시장이 얼어붙고 부동산 개발을 위한 본PF대출이 막히면서 신규 아파트 분양 물량이 급속히 감소하고 있다. 2023년 2월 청약홈을 통해 공급된 분양 물량은 3,914호까지 감소하는데, 2월에 8,000호에 이어 두 달 연속 가파르게 감소하고 있는 모습이다.

청약홈에서 당첨자 발표일 기준으로 2월의 미분양수는 807호가 발생하였으며 미분양율은 20.62%로 나타났다. 2022년 7월 이후, 8개월 연속으로 월간 미분양율이 20% 이상에서 움직이고 있는데, 이는 분양시장이 극도로 악화되어 있음을 보여주는 것이다.

착공을 위한 본PF대출이 어려운 상황이 지속되고 있어 올해 내내 신규아파트 분양 물량은 예년에 비해 상당히 줄어들 것으로 예상된다. 3월에도 1만호 이하의 공급이 예상됨에 따라, 지난 1월에 75,359로까지 빠르게 증가해 온 미분양 물량의 증가속도는 점차 감소할 것으로 예상된다. 하지만 고금리와 아파트 가격하락으로 분양시장의 경색국면이 지속됨에 따라 미분양율은 20% 이상에서 유지될 것이고 전체 미분양수는 점진적으로 증가해 나갈 것으로 전망된다.

단, 과거처럼 지방 미분양 주택 매입시 “양도세 면제”와 같은 정부 정책이 시행되면 미분양 수에 변화가 생길 가능성도 있으므로 정부 정책을 주의 깊게 지켜봐야 하는 시점이다.

최근 수도권 외곽 지역 일부 신도시를 중심으로 급매물이 거래되면서 거래량이 증가하는 모습을 나타내고 있다. 이번 하락기 동안 가격이 많이 빠졌던 지역들인 광교, 동탄, 송도, 서울 노도강 등 을 중심으로 거래량이 늘고 일부 지역에서는 저점 대비 오른 가격에 매매되는 단지들도 나타나고 있다.

이들 지역은 실 거래가격이 고점대비 40% 까지 하락한 아파트들이 있는 지역으로 가격이 충분히 하락했다고 판단하는 매수세가 유입되면서 거래량이 증가하고 있다. 이러한 모습은 부동산 가격의 하락세가 끝나가는 초기 구간의 모습으로도 볼 수 있다.

"2~3분기 부동산가격 하락세 마감 전망"

한국의 부동산 가격은 2023년 2분~3분기 중에 하락세를 마감할 것으로 판단된다. 실거래 가격지수를 기준으로 수도권은 3월 현재 고점대비 약 30%의 가격조정이 이미 진행된 상황이고, 2분기 중에는 코로나 사태 이전의 가격까지 내려가게 된다. 따라서 2분기에는 충분히 조정된 가격구간으로 진입할 것이다. 아파트의 경우 부동산 실사용의 가치가 내제되어 있기 때문에 이 조정된 가격구간에서는 저가 매수세가 유입될 것이다. 중국이 리오프닝을 시작함에 따라 한국의 수출실적도 지금보다는 좋아질 것으로 예상되는 만큼 2023년도 2, 3분기에 부동산 가격이 하락을 멈춤 것이라는 전망은 합리적으로 판단된다.

다만, 본격적인 상승세가 나타나려면, 금리인하, 반도체 가격의 반등, 수출의 증가, 한국 주가의 상승, 미분양 물량의 축소 등이 필수적인 요건인데 이러한 상황이 오려면 시간이 좀더 필요할 것으로 판단된다. 미국이 금리인상으로 물가 상승의 압박을 벗어날 것으로 기대되는 2023년 말 또는 2024년도까지는 기다리면서 경기 반등의 강도를 확인 해야 할 것이다.

지난 2월 한국 금통위는 금리를 동결하면서 국내 채권시장은 비교적 안정적인 모습을 보이고 있다. 회사채의 신용스프레드나 CP시장의 유동성 위기도 정부의 지원아래에서 잘 관리되고 있는 모습이다.

하지만 국내 PF대출 시장은 아직 빙하기에 있다. 계속 증가하고 있는 미분양 물량으로 인해 신규 PF대출은 어려운 상황이다. 더욱이 미국의 기준금리 인상이 2분기까지는 지속될 것으로 예상됨으로 시행사가 자금을 조달하기에는 어려움이 큰 상황이다.

위기에는 항상 큰 기회가 공존한다. 금융을 통한 자금 조달은 어려운 상황이나 개발 사업을 위한 좋은 사업지들의 가격이 계속 내려가고 있다. 부동산 가격 조정이 시작되고 벌써 1년 5개월의 시간이 지나고 있다. 개발사업자가 올해와 내년에 좋은 사업지를 저렴하게 확보한다면 좋은 기회를 만날 수 있을 것이다.