부동산 디벨로퍼를 위한 투자전략(2023년 2월)

전국 미분양 아파트수가 빠르게 증가하고 있다. 국토교통부가 1월 말에 발표한 미분양 주택 현황에 따르면, 12월말 기준 전국의 미분양 주택은 6만8107호로 전월 대비 1만80호 증가했다. 2개월 연속 1만호 이상 증가하며 부동산 분양시장이 빠르게 냉각되었음을 확인시켜주고 있다. 1만호 이상의 월간 미분양수가 나타난 것은 2015년이후 처음이다.

국토교통부가 발표하는 전국 미분양수는 시행사의 보고로 월간통계가 작성되고 청약홈 분양 실적은 당첨자 발표일을 기준으로 작성된다.  때문에  두 통계간 차이가 있다. 청약홈에서 당첨자 발표를 기준으로 12월 미분양수가 7214호인데 국토부의 미분양수가 1만80호이다. 이 차이는 이전에 청약에 당첨된 수분양자들 중에 계약을 포기한 사람이 늘었거나 시행사의 미분양 보고가 지연된 것이 있음을 의미한다.

많은 사업장에서 당첨 후 계약을 포기하는 사례가 늘고 있다. 올 상반기는 주택개발 사업의 분양시기로는 매우 어려운 시기이다. 분양을 준비해온 사업이 있다면 시기를 뒤로 미루는 것이 현명해 보인다.

올해 1월 전국에서 신규 분양된 세대수가 8000호이고 당첨자 발표일 기준 미분양수가 2393호였다. 1월 미분양률이 29.91%였는데, 작년 7월 이후 7개월 연속 20% 이상을 기록하며 부동산 분양시장의 이상 신호를 계속 보내고 있다.

부동산 가격의 하락이 지속되면서 수도권의 좋은 입지의 사업지도 가격이 저렴하지 않으면 미분양이 발생하고 있다. 1월에 분양된 평촌 센텀퍼스트는 좋은 입지에도  고분양가 논란이 일면서 1228호 중에 903호가 미분양되었다.

부동산 가격의 하락과 부동산 PF대출의 경색이 지속되면서 분양물량이 급격하게 줄어들고 있다. 1월의 전국의 분양물량은 8000호로 감소했고 2월에는 물량이 더 적을 것으로 예상되는 상황이다. 분양을 준비해온 대부분의 사업장들이 본PF 대출을 위한 대주단 구성이 불발되고 미분양 위험이 커지면서 분양 시기를 뒤로 미루고 있기 때문이다. 이러한 공급 물량의 감소로 인해 현재 6만8107호인 전국 미분양수는 작년 말처럼 급격한 상승세를 이어가지는 않고 증가세가 둔화될 것으로 예상된다. 2023년 상반기에 약 8만호정도까지 점진적으로 증가할 것으로 판단한다.

국내 금리인상, 경제성장률하락, 대외경제여건의 악화 등의 여파로 부동산가격의 하락속도가 가파르다. 현재의 하락 속도를 감안하면 2023년 상반기에 수도권은 고점대비 33% 하락하는 구간에 진입할 것으로 예상된다. 빠르면 2분기, 늦어도 3분기에는 하락을 멈추는 시기가 도래할 수 있을 것이다.

부동산 가격과 금리

2023년도에 부동산 가격을 바닥을 확인한 이후 가격의 움직임은 어떻게 될까? 급격한 반등을 만들까? 아니면 하락 후 횡보할까? 장기 하락으로 접어들까? 한국 부동산 시장의 과거 사례를 통해 어떠한 시각에서 바라봐야 하는지 검토해 보고자 한다.

2008년에 미국에서 발생한 금융위기로 한국과 주요선진국의 부동산 가격은 급락했다. 금융시스템 위기가 발생하여 자산가격을 급락시킨 사례다. 금융시스템에서 문제가 발생한 것이기 때문에 선진국 중앙은행들이 신속한 금리인하와 통화의 양적 완화를 통해 문제를 해결해 나갔다. 금리인하로 인해 각국의 실물경제가 부양되고 금융 유동성 장세가 도래하면서 한국의 부동산 가격은 짧은 급락 이후 급격한 반등을 거치게 된다. 이후 전국 기준의 아파트가격은 꾸준한 상승국면으로 접어든다.

이 시기 지방과 수도권의 아파트 가격은 완전히 다른 움직임을 보인다. 지방의 아파트 가격은 미분양 물량이 빠르게 소진되면서 계속 상승하는 모습을 보인 반면, 서울, 경기, 인천 수도권의 부동산 가격은 2009년 10월 이후 약 3년간의 장기 하락국면을 겪게 된다.

수도권은 이전에 상승폭이 지방보다 컸고 미분양 물량이 소진되지 않으면서 조정이 장기간 진행됐다. 그 당시 정부는 서울의 부동산 투기수요를 억제하고자 부동산 부양 정책을 지방을 중심으로 실시했다.

지방의 미분양 아파트를 매입하면 취등록세와 양도세를 감면해주는 강력한 정책을 실시한 반면 수도권에는 영향력 있는 정책을 내놓지 않으면서 미분양 물량의 소진이 더디게 진행되었고 그 결과 3년간의 장기하락 국면을 거치게 된다.

2008년 금융위기는 금융시스템이 원인으로 발생하였기 때문에 금리인하와 통화의 양적 완화가 신속히 진행될 수 있었다는 점을 주목해야 한다. 금리 인하는 실물경제 부양과 유동성 공급으로 자산가격의 상승을 가져왔기 때문에 부동산가격이 급락한 후 바로 급등의 패턴이 나타날 수 있었던 것이다.

한국 부동산 시장에서 또 다른 급락 시기는 IMF시기였다. 1997년 11월에 IMF에 구제금융을 신청하면서 한국의 부동산 가격은 급락을 하게 된다. KB월간 아파트매매가격지수 기준으로 1997년 10월을 정점으로 1998년 11월까지 지수기준 약 20%정도의 급락이 발생하였다.

IMF 구제금융을 신청한 직후 한국의 환율과 금리는 폭등을 하게 된다. 시장이 돈이 안 돌고 실물경제가 급속도로 위축되면서 부동산 가격의 급락을 일으켰다. 1998년 4월에 국고채 3년물의 수익률은 17%까지 올라갔고 콜금리는 20%대 수준이였으니 시중자금은 마를 수 밖에 없었다.

1998년 말에 국고채 3년물의 수익률과 콜금리는 6%대로 안정세를 보이게 되면서 부동산 가격은 바닥을 확인하고 돌아서게 된다. 이후 부동산 가격은 급격한 반등을 보인 것이 아니고 완만한 상승세를 보이며 IMF 이전가격으로 점진적으로 회복하게 된다. 1999과 2000년도에는 국고채 3년물 수익률이 다시 9%까지 올라서면서 부동산 가격의 상승폭은 제안될 수 밖에 없었다.

2001년과 2002년에 부동산 가격은 급등하게 된다. GDP규모가 IMF 이전수준을 회복하고 향후 경제규모의 성장이 기대되는 시기였다. 여기에 더해 금리가 5%대 이하로 내려가면서 시장에 유동성을 충분히 공급되면서 부동산 가격의 대세 상승이 시작되게 된다.

경기상황과 향후 전망

한국은 국내총생산에서 수출이 차지하는 비중이 매우 큰 무역국가이다. 국내 내수 소비도 작지 않으나 국내 대기업의 수출비중이 매우 높기 때문에 가계의 가처분 소득도 장기적으로 수출 실적에 연결되고, 내수 소비도 수출 실적과 무관할 수 없는 구조를 가지고 있다.

산업통상자원부가 2월1일 발표한 2023년 1월 수출입동향을 보면, 1월 한 달간 한국의 무역수지는 126.89억 달러 적자를 기록하였다. 통계 작성 이후 가장 큰 폭의 적자 규모이고 적자가 1년간 지속되고 있는 상황이다. 작년부터 미국과 주요 선진국 중앙은행들이 급격한 금리인상 정책을 펼치면서, 국제적인 소비감소와 경기후퇴가 나타났고 그 영향으로 한국의 수출실적과 무역수지가 부진해진 상황이다.

한국의 산업포트폴리오는 반도체, 자동차, 석유화학, 일반기계 등의 비중이 높다. 모두 경기에 매우 민감한 산업들이다. 이들 산업은 세계경기가 확장국면에 들어서서 기업의 설비투자가 늘고 개인의 소비가 늘어날 때는 매우 크게 성장하지만 세계경기 위축국면에서는 성장이 크게 하락하는 특징을 가지고 있다.

1월에 반도체 수출액은 전년대비 44.5%나 하락하였고 일반기계는 전년대비 15.8%하락하였는데, 전세계에 걸처 나타난 인플레이션과 금리인상으로 설비투자가 위축되면서 나타난 현상이다.

수출과 무역수지의 하락폭은 2023년도에 개선되어 갈 것으로 기대된다. 한국의 수출비중이 가장 높은 중국이 지난해 말부터 리오픈닝하였는데 1월부터 그 효과가 나타나고 있다. 중국의 1월 비제조업 PMI지수는 54.4로 발표되었는데 이전달의 41.6보다 강하게 상승한 것이고 7개월 만에 기준선인 50을 상회하였다. 1월 신규수주도 50.9로 이전 달의 43.9에서 크게 올랐다. 중국의 리오픈닝으로 중국인의 개인소비와 여행수요가 늘어나고 중국 기업의 생산 지표들이 크게 개선될 것으로 예상된다. 이러한 중국 경제의 리오프닝 효과는 한국의 수출실적 반등에 큰 영향을 줄 것으로 기대된다.

미국은 고금리 정책으로 경기가 좋지 못한 상황이다. 미국의 1월 기업신뢰지수는 47.4로 발표되었는데, 3달 연속 기준선인 50을 하회한 것이고 1년 이상의 기간 동안 줄곧 하락추세를 이어가고 있는 상황이다. 한국의 수출이 다시 크게 성장하려면 미국의 경기가 활성화 되는 시점까지 기다려야 할 것이다.

미국의 경기 상황은 인플레이션 압력에 따른 고금리에 막혀있는 모습이다. 금리가 내려가야 경기가 크게 좋아질 수 있으나 지금은 인플레이션이 2%대로 내려앉을 때까지 기다리고 있는 모습이다. 다행스럽게 지난 1월에 발표된 12월 CPI지수는 전월 대비 0.1% 하락했고 전년대비 6.5% 상승한 것으로 나타났다.

지난달의 7.1%(YoY)에 비해 크게 떨어졌으며 작년 6월 9.1%를 고점으로 6개월 연속 크게 하락한 모습이다. 국제유가가 80불이하에서 유지되고 있고 미국 소비가 주춤하고 주택가격이 하락하고 있어 당분간 하락추세는 이어질 것으로 판단된다. 빠르면 2분기~3분기에 CPI가 2%대에 진입할 수도 있는 모습이다.

부동산 가격 전망

지금의 부동산 가격하락은 2023년 2분기~3분기에 고점대비 약 30%의 조정을 받은 후 저점을 만들어 갈 것으로 예상된다. 이후 반등의 모습은 경기회복의 속도(GDP성장의 속도)와 금융 유동성 공급(금리인하)량에 달려 있다. 경제성장률이 확대되면서 금리가 인하되는 시기가 함께 오면 부동산은 급등하기 마련이다. 하지만 둘 중 하나가 부족하면 부동산가격의 상승에는 제한이 있다.

한국 경제는 중국 리오픈닝의 도움으로 반등에 성공하며 2분기~3분기에 부동산 가격의 저점을 확인 할 수있을 것이다. 그런데 부동산 가격이 2023년 하반기에 단기간 큰 폭으로 상승하기에는 무리가 있어 보인다. 미국과 한국의 금리인하 시점이 늦어지고 인하의 폭도 제한될 가능성이 커 보이기 때문이다.

미국의 인플레이션이 안정되기 까지 시간이 필요하고 미국의 고용지표가 너무 잘 나오고 있어서 금리인하 시점은 지연될 가능성이 커 보인다. 또한 미국이 지금처럼 완전고용에 가까운 상황이 지속된다면 금리인하의 폭도 제한될 것이다. 따라서 2023년 한국 부동산 가격은 2분기~3분기에 저점을 확인하고 이후 횡보 내지 완만한 상승을 기대하는 것이 지금으로선 합리적으로 보인다.

최근 한 달간 채권시장의 수급은 상당히 안정화됐다. 불안한 모습을 보였던 단기채권시장도 CP금리가 4%초반대까지 내려오면서 안정화되는 모습을 보였다. 한국은행이 1월 13일에 기준금리를 25bp올려 3.5%까지 올렸으나 시장 금리는 계속 하락에 배팅을 하고 있는 모습이다. 2월 3일 기준으로 국고채(3년) 3.11%, 통안증권(1년) 3.391%, CD금리 3.49%로 기준금리보다 하락한 상황이다. 과거에 시중금리가 기준금리를 하회하게 되면 시간이 지나면 기준금리가 항상 따라 내려왔다. 이번에도 6개월~1년후에는 기준금리가 시중금리를 따라 내려갈 것으로 예상된다.

채권시장의 반등에도 분양 사업을 위한 부동산 PF대출 시장은 여전히 얼어붙어 있다. 최근 미분양이 심각해진 상황 때문에 작년까지 진행된 많은 브릿지와 PF대출이기한이익상실(EOD)에 노출된 상황이다. 시장의 미분양 물량이 줄어들고 부동산 가격이 하락을 멈추고 기준금리 인하 시점이 되어야 PF대출 시장이 다시 정상화 될 것으로 보인다.