부동산 디벨로퍼 안강개발 살펴보기

부동산 분양 전단지를 돌리던 영업사원에서 8년여 만에 시행사와 시공사를 거느린 건설사의 대표가 안재홍 안강건설 회장 이야기를 업계에서 모른 사람이 거의 없다.  안 회장은  개발업에서 건설사 인수까지 부동산 개발에 필요한 밸류체인을 수직계열화 시킨 바 있다.  

공식적으로 안강산업, 안강개발, 커머스플랜, 인프로핏스, 안강글로벌, 안강디벨롭먼트, 가온엠에스, 마리디앤씨, 안강로지스틱스, 마루아이앤디 등의 관계사가 있지만 이 중 외감법인 위주로 살펴보자. 많은 사람이 안강개발을 제쳐두고 안강을 얘기할 때 안강건설이라 부른다. 관계사 중 가장 간판 회사 중 하나라 그러려니 싶겠지만, 모태가 안강개발(혹은 안강산업)이므로 이 글에서는 안강개발로 통칭한다.

안강개발

다산지금지구, 하남미사지구, 다산진건지구에서 지산과 오피스텔 분양사업을 이어간다. 다산지금지구에서는 자족용지를 분양받아 총 분양대금 6300억 수준의 DIMC테라타워를 시행한다. 하남미사지구에서는 중심상업용지를 분양받아 하남롯데캐슬스타 984세대를 분양해 총 3000억원 수준의 매출을 올린다. 다산진건지구 상업용지에 시행했던 안강럭스나인 오피스텔은 준공 쯤에도 분양률이 70% 수준이긴 했다.

뒤이어 안양의 포시즌웨딩홀 자리를 매입하고 판교 대장지구에서 땅을 분양받아 디오르나인 오피스텔을 분양한 바 있다.  작년까지 분양률이 기대치에 미치지 못해 애를 태운 사업장일 듯 하다. 판교 사업장의 경우에는 올해 6월 입주 예정인데, 작년 말 기준 분양률이 30% 수준이었다. 안양 사업장은 그나마 80% 수준까지 올라온 바 있다. 다산 지산 프로젝트 수익에 비하면 잔잔바리 매출 비중이다.

2018년 7월 안재홍 회장은 안강개발을 안강홀딩스와 안강개발로 인적 분할을 단행한다. 투자와 개발사업부를 분리하려는 의도다. 인적분할을 쉽게 설명 하자면 내가 가진 회사를 둘로 쪼개 2개의 법인으로 만든다고 보면 된다. 즉, 두 회사를 쪼개 내가 A회사의 주주, B회사의 주주가 되는 거다. B회사의 주주가 A가 되어 내가 B회사를 간접 지배하게 되는 물적분할과는 다른 의미니 참고하길 바란다.

바로 안강홀딩스 이야기로 이어가 보자.

다온엠엔씨

안강개발에서 인적분할 된 안강홀딩스가 지금의 다온엠엔씨다. 당연히 안 회장이 지분을 100% 보유하고 있는 회사다. 업계에 익숙한 안강건설을 다온엠엔씨가 지분 100%를 보유하고 있다. 즉, 안 회장은 관계사인 안강건설을 다온엠엔씨를 통해 간접 지배하고 있다는 의미다.

다온엠엔씨는 여러 관계사들의 분양대행업무를 수행하고 분양대행수수료를 수취한다. 상기 이미지 파일에 나온 다온엠엔씨의 실적은 별도 기준의 재무제표고, 사실상 공시 재무제표는 안강건설과의 실적이 합산돼 연결실적이 발표된다. 다만  각 관계사의 살림살이와 행적을 살펴보기 위함이니 편의상 전부 별도 기준으로 기재했다.  다온엠엔씨는 2023년 감사보고서를 제출하지 않은 바 있는데, 2022년까지만 해도 자기자본이 423억원에 달하는 회사였다. 무려 무차입 경영을 하던 회사다.

안강산업

안강그룹이 개발에 눈을 뜨게 된 마곡지구에서 시행했던 법인이다. 밸리오 328억원, 럭스나인 504억원 매출 규모의 시행을 시작한다. 자본금 1000만원으로 시작했다. 다른 개발업체들이  자본금 3억원을 등기하고 시작하는데 반해 자본금 1000만원을 유지했던 법인이다.  여기서 나온 수익으로 2015년 처음 2억원을 배당한다.

2016년 관계사 중 하나인 안강디벨롭먼트와 안강럭스나인 프로젝트를 공동 시행한다. 당시 투입했던 자금이 9억원 수준이었는데(물론 안강디벨롭먼트도 9억원 가량 투입) 몇 년 안돼 총 100억원 가량으로 회수한다.  안강디벨롭먼트가 상기 장표에서 빠진 이유 중 하나인데, 안강산업과 안강럭스나인 프로젝트만 시행하고 외감 법인 대상에서 제외됐다.

이어 김포 더럭스나인의 프로젝트가 시작된다. 1375억원 매출 규모의 프로젝트인데, 이때 본격적으로 안강개발(인적분할 이전)에 분양대행수수료를 지급하게 된다.

김포 더럭스나인에서 300억원에 달하는 분양계약 취소가 일어난다. 보통 매출이 -인 경우가 없는데, 안강산업의 2020년 재무제표가 -인 이유다. 이후 부동산 침체 영향을 받은 김포 구래 프로젝트와 시화 MTV 반달섬 프로젝트(반석제이앤비와 공동사업)가 있다. 규모가 크지 않아 다행이다.  지난해 다온엠엔씨의 안강산업 지분을 안강건설이 인수해 현재는 안 회장 83%, 안강건설이 17%의 지분을 보유하고 있다.

기타

안강글로벌은 용인역북지구에서 1000억원 매출규모의 오피스텔 468호를 분양했던 법인이다. 2019년 준공 당시 완판은 안됐고 92%의 분양률을 기록했다. 인프로핏스는 김포 한강신도시 럭스나인을 분양했다가 3년 전 분양 매출 취소 128억원을 기록한 법인이다.