안양 박달동 지식산업센터 1630억 본PF약정...IBK·미래에셋證 주관
경기 만안구 박달동 소재 지식산업센터 개발사업이 긴 산고 끝에 1630억원의 본PF대출 약정을 체결했다. 금융주관사인 IBK투자증권·미래에셋증권과 시공사인 동원건설산업이 각각 금융과 분양 리스크를 분담하면서 클로징에 성공했다는 평가다.
22일 투자금융(IB)업계에 따르면 시행사인 융성개발과 대주단은 지난 18일 이 사업과 관련해 총 1630억원 한도의 대출약정을 맺었다. 차주인 융성개발이 경기 안양시 박달동 617-12번지 일원에서 지식산업센터 및 근린생활시설을 책임준공형 토지신탁 방식으로 개발하는 프로젝트다. 대출금 기표일은 22일이다.
대출금 변제 및 담보 순으로 선순위는 1230억원 한도며 중순위 300억원, 후순위 100억원이다. 선순위에는 한국캐피탈과 신한자산신탁의 신탁계정(한도대)이, 중순위에는 하나증권과 하나캐피탈이 참여했다.
주관사인 IBK투자증권과 미래에셋증권은 후순위 각각 60억원, 40억원을 투자했다. 대출 만기일은 오는 2027년 8월 23일이다
사업 시공은 동원건설산업이 담당한다. 시공사는 대출실행일로부터 42개월되는 시점까지 사업의 사용승인을 받아야 하는 책임준공 의무를 부담한다. 시공사가 책임준공 의무를 미이행하는 경우 신한자산신탁이 48개월 시점까지 책임준공 의무를 대신 이행하는 책임준공 신탁 방식이다. 책준 신탁사인 신한자산신탁이 신탁계정으로 선순위 한도대출에도 참여하기에 혼합형(하이브리드형) 토지신탁이라고도 불린다.
이 지식산업센터 개발사업의 PF자금 조달은 지난해 하반기부터 추진해 본 약정까지 오랜 시간이 걸렸다.
PF 진행 중에 여러 우여곡절을 겪었다. 당초 새마을금고가 대주단에 참여하려 승인까지 냈으나 자금인출사태에 휘말리면서 승인 유효기간이 지나 참여하지 못했다는 후문이다. 또한 중간에 시공사가 바뀌기도 했다.
고금리와 공사비 급등 등 불확실한 환경 속에 본PF로 전환하는 부동산 딜이 귀한 상황에서 본PF 클로징까지 완주한 것이다.
본PF 전환이 가능한 데는 우선 주관사의 리스크 배분 역량이 주효했다. 증권사 관계자는 "후순위를 책임진 2개 주관사가 100억원을 나눠 배분해 참여했다"면서 "해당 사업지 위치는 좋으나 경기 상황이 불확실해 리스크를 대비한 것"이라고 말했다. IBK투자증권은 '대출채권 매입 및 사모사채 인수의무'를 부담하는 조건으로 60억원의 후순위 유동화증권을 발행해 참여했다.
동원건설산업이 60% 분양불 구조로 참여한 것도 금융조달에 기여했다. 시공사가 분양을 통해 공사비를 수령하는 분양불 방식을 택하면 그만큼 PF자금 조달액이 줄어들어 대주단에 유리하고 자금 모으기가 수월해진다. 대신 시공사가 분양불 비율만큼 리스크를 지게 된다.
