알스퀘어, 하반기 상업용 부동산 4대 이슈 선정

'PF위기와 서울 도심지 고층화'를 비롯해 ▲ 물류센터 시장 '우려’ 지속 ▲지방소멸 막는 2선 도시 투자 ▲범위 넓히는 부동산 조각투자 등의 이슈가 하반기 상업용 부동산시장을 이끌 전망이다.  

알스퀘어는  9일 이런 내용을 골자로 한 상업용 부동산시장 4대 이슈를 선정했다.  알스퀘어는 부동산PF 문제로 서울 도심지 오피스 재개발에 제동이 걸릴지와 알리 및 테무에 이어, 쉬인의 국내 진출로 물류센터시장이 회복기에 접어들지 관심있게 지켜봐야 한다고 강조했다.

지속되는 PF위기, 서울 도심지 고층화 향배

부동산 PF 위기가 가시지 않은 가운데, 서울 주요 도심 재개발이 제대로 진행될지 관심이다.  상위 20개 저축은행의 1분기 부동산 PF 연체율은 11%대다. 지난해 1분기보다 6.65%p 오르는 등 PF 연체가 가시화되고 있다.

이런 가운데 서울시가 한국판 '롯폰기힐스'로 삼는 세운상가 재개발 프로젝트 일부 구역이 어려움에 처했다. 그러나 금융당국과 대주단이 사업 추진 협조 방향으로 선회하고 있다. 이에 대출 4회 연장을 앞둔 세운 재정비촉진지구 3-3, 3-9 구역이 공매 위기를 벗어날지 주목된다.

메가 개발사업인 강서구 가양동 CJ 공장용지 개발 PF는 브릿지론 리파이낸싱에 나서며 위기를 모면하고 있다.  해당 사업장은 착공을 위한 부지 토지 정화 작업이 추진되고 있다. 시행사 인창개발이 본PF를 조달해 연내 착공할지 추이가 주목된다.

물류센터 수요 ‘급증'에도 시장 '우려’ 지속

물류시장 회복에 대한 기대감이 커지고 있다. 중국 C커머스인 알리, 테무에 이어, 쉬인의 국내 진출이 초읽기에 들어갔다. 다음 달 쉬인은 서울 성동구에 첫 단독 팝업 스토어를 운영한다. 한국 시장 진출 선언 후, 로컬 마케팅을 강화하고 있는 것이다.

국내 이커머스 업계 대응도 분주하다. 컬리는 최근 샛별 배송을 호남권으로 확장했다. 또 1시간내 배달 ‘컬리나우’를 런칭하며, 퀵커머스 열전에 참전하는 모양이다.

다만 공급과잉 우려는 지속된다. C커머스들이 어떤 방식으로 국내 물류에 투자하고 운영할지 구체안이 드러나지 않아서다. 여기에 쿠팡이 신규 풀필먼트 센터 확보와 자동화 기술 3조원 투자 계획이 전면 재검토에 들어가는 등 물류 시장 악재가 쌓이고 있다. 류강민 알스퀘어 리서치센터장은 "시장 회복에는 시간이 걸릴 것”이라며 “누적된 신규 창고 공급을 해소하기에는 수요 증가가 더디다"고 지적했다.

지방소멸 막는 2선 도시 투자, 성공 여부 관심

수도권의 높은 부동산 가격으로, 2선 도시가 새로운 투자처로 부상하고 있다.  알스퀘어 리서치센터는 "비교적 저렴한 땅값과 성장 잠재력이 있는 광주, 대전, 대구 등의 지역 개발이 주목받고 있다"고 설명했다.

예를 들어 광주광역시의 경우 지난해 11월 광주와 신세계백화점, 금호그룹이 광주 랜드마크 ‘유스퀘어 복합개발을 위한 업무 협약’을 체결했다. 광주신세계는 광주시에 사업 계획안을 제출할 예정이다.

대전 유성에는 바이오 특화 단지 ‘혁신 신약 오픈 이노베이션 거점’이 조성된다. 대전은 리가켐바이오사이언스, 알티오젠 등 연구개발 기반과 기술력이 있는 바이오 기업을 품고 있다.

대상 넓히는 부동산 조각 투자

부동산에 투자해 임대 배당과 매각 차익을 안겨주는 부동산 조각 투자 시장이 진화 중이다. 오피스와  상가에 이어 물류센터로 범위 넓히고 있는 것이다.

카사는 6번째 공모 건물인 TE물류센터 거래를 최근 마무리했다. 오피스, 상가에 이어 물류센터를 성공적으로 매각한 것이다. 이어 카사와 루센트블록이 내놓은 다른 공모 건물도 완판했다. 카사는 신촌 그레인바운더리, 루센트 블록은 성수 코오롱타워 100% 공모에 성공했다.