'앵커 테넌트' 입주 가능성에 초점 맞추는 대형오피스 매물

6월을 맞아 상반기를 마무리되는 시기가 돌아왔습니다. 올해 초부터 여러 자산이 시장에 나와 입찰을 진행했고, 그 가운데 우협을 선정한 자산은 시티스퀘어, 더익스체인지서울, 농협캐피탈빌딩, 한샘 상암사옥, 보령제약빌딩 등이 있습니다.

이제는 하반기 시장의 방향성을 볼 수 있는 두 대형 자산의 입찰이 예정돼 있습니다. 코람코자산운용의 더에셋은 6월 말, 마스턴투자운용의 돈의문 디타워는 7월 초에 입찰이 진행될 것으로 보입니다. 대형 우량 자산이다 보니 검토할 수 있는 곳이 많이 없는 게 현실이기는 하지만 전략적으로 접근하는 곳도 있어 기대감을 갖게 하는 자산입니다.  

최근 그나마 거래가 종결된 자산의 공통점은 시장의 투자 자금이 부족하다 보니 '임차인 SI'들이 참여했다는 것입니다. 그런 점에서 더에셋과 돈의문 디타워에 어떤 SI가 참여할 수 있을까 궁금증이 생길 수밖에 없습니다.

강남권역에 위치한 더에셋의 경우 삼성화재가 앵커 테넌트로 입주를 하고 있습니다. 만약 삼성화재가 서소문 빌딩으로 이전하는 가능성이 낮다면 임차인 SI를 활용할 수 있는 기회도 그만큼 적어질 수밖에 없습니다. 우량 임차인이기도 하면서 상업용 부동산 시장에서 큰 투자자인 삼성화재가 선택지를 쥐고 있다고 해도 과언이 아닐 것 같습니다.

그리고 강남권역에서 대형 임차인 SI로 잠재적인 이전 수요가 있는 곳은 현대차 계열 임차인, 쿠팡, 토스 등이 있습니다. 현대차 계열사는 자금력이 있고 계속해서 임차 수요를 확장해 가고 있지만 삼성의 숨결이 있는 곳으로 이전하는 선택도 다소 부담스러울 수 있을 것 같습니다. 쿠팡과 토스는 대형 임차인이기는 하지만 이전 시 재무적인 부담이 커질 수 있기 때문에 이 또한 쉬운 선택은 아닐 것으로 판단됩니다.

도심의 돈의문 디타워는 DL 그룹과 계열사들이 앵커 테넌트로 사옥으로 활용하고 있습니다. 현재 매각 마케팅을 하고 있는 가운데 DL 그룹과는 연장 계약을 협의하고 있습니다. 그렇다면 지금 당장 입주를 해야 임차인 SI의 참여를 기대해야 한다는 측면에서는 더에셋보다는 좋지 않은 상황이라고도 할 수 있습니다.

다만, 서대문역 인근에는 농협이라는 대형 임차인이 거점을 잡아 타운을 형성하고 있기 때문에 잠재적인 이전 수요가 충분합니다. 돈의문 디타워 개발 당시부터 농협에서도 관심이 있던 자산이었고, 입찰을 진행하게 되면 농협 관련 운용사나 부동산투자회사들이 참여할 수 있는 가능성이 높을 것으로 보입니다. 게다가 입주 시기도 급한 것이 아니기 때문에 장기적인 차원에서 자산 확보를 한다는 측면에서 보면 입주 시기가 큰 문제는 될 것 같지 않습니다.

그리고 돈의문 디타워의 앵커 테넌트로 있는 DL그룹의 경우 효제동에 있는 개발 프로젝트나 종로에 있는 기존 사옥의 재건축 등 보유한 부지나 자산의 개발에 따라 유연하게 움직일 수 있는 옵션이 더 많은 상황입니다.

이번 거래에서 중요하게 살펴볼 것은 가격적인 측면일 것 같습니다. 핵심 입지에 있고 신용도 높은 앵커 테넌트가 입주하고 있는 자산들의 매각가는 어떻게 형성이 되는지를 잘 살펴봐야 합니다. 최근 거래된 자산들의 가격 상승세가 다소 꺾인 가운데 그래도 우량한 입지와 콘텐츠가 좋은 자산들은 좋은 평가를 받을 수 있다는 것을 보여줄 수 있는 사례가 될 수 있기 때문입니다.

시장에 나올 때부터 많은 사람들의 관심을 받고 있는 더에셋과 돈의문 디타워도 이제 한 달 정도가 지나면 입찰 결과를 내놓을 것입니다. 상업용 부동산 시장의 분위기를 이끌어갈 수 있는 중요한 거래이기 때문에 좋은 결과로 마무리돼 시장의 큰 활력소가 되기를 기대해 봅니다.