3840억 본PF 모집 끝낸 캡스톤의 개봉동 데이터센터, 이달 착공

서울 구로 개봉동 데이터센터사업 인수와 본PF 모집을 완료한 캡스톤자산운용이 이달 중순 착공에 들어가는 등 개발에 속도를 낸다. 캡스톤운용은 캠코PF사업장정상화펀드와 캡스톤밸류플랫폼펀드(개발 블라인드펀드) 등 2개 펀드를 활용해 총 사업비(5000억원)의 20% 넘는 자본을 투입했다.

2일 투자은행(IB)업계에 따르면 캡스톤운용이 최대주주이자 자산관리회사인 개봉동PFV는 지난달 27일 대주단과 3840억원의 본PF 대출약정을 체결하고 이달 중순 대출을 실행한다.

금융 주관사는 한국투자증권이며 선순위 3200억원, 후순위 640억원으로 이뤄졌다.  선순위는 교보생명과 산업은행이 대부분 집행했으며, 후순위에는 한국투자증권의 기관전용 사모투자펀드(PEF)가 400억원을 투자했다.
1월 중순 기표에 맞춰 착공에 들어가 3년 뒤인 오는 2028년 초 준공한다는 계획이다. SK에코플랜트가 책임준공 및 미이행시 채무인수 조건으로 시공한다.

캡스톤운용은 건설기간 3년과 준공 후 임대 안정화기간 5년을 포함해 최대 8년 운영할 계획이다.  준공되면 데이터센터는 수전 용량  기준 30MW, IT용량 기준 19.8MW급 규모를 이룬다. 지하 4층~지상 8층 연면적 2만958.54㎡다. 최근 몇년간 개발이 드물었던 서울 도심형 데이터센터다. 데이터센터 오퍼레이터인 KT클라우드가 전체의 약 15%인 3MW를 선임차한다. 나머지 임차인은 미확정으로 열어둔 채 준공에 맞춰 확보해 갈 계획이다.

캡스톤운용, 2개 개발펀드 활용해 개봉동데이터센터 사업권 인수

앞서 캡스톤운용의 캠코PF정상화펀드는 지난해 11월 670억원을 투입해 개봉동PFV의 브릿지대출채권을 인수했다.  개봉동PFV는 서울 구로구 개봉동 166-2번지에 데이터센터를 개발하기 위해 블루리본디벨롭먼트가 설립한 PFV다.  지난 10월 초 브릿지론 만기가 도래했지만 본PF가 지연되면서 부실화됐다.

이에  캠코PF정상화펀드가 자금을 투입해 대출채권을 인수했다.  캠코 출자자금과 민간자금을 매칭해 조성한 캠코PF정상화펀드는 기존 채권의 권리관계 조정 혹은 재구조화시 사업성이 회복돼 계속사업이 가능한 부실 또는 부실우려 사업장에 지원한다.

캡스톤표 캠코PF정상화펀드는 브릿지론 인수에 이어 출자 전환(대출을 자본으로 전환) 방식의 사업재구조화를 통해 PFV의 지분 53%를 확보했다. 개봉동PFV는 이와 함께 제3자 대상 추가 펀딩을 통해 캡스톤운용의 개발블라인드펀드(캡스톤밸류플랫폼펀드) 380억원을 유치했다.  밸류플랫폼펀드가 지분 30% 내외를 출자하면서 PFV의 자기자본은 1230억원으로 증가했다.  캡스톤운용의 2개 펀드가 투입한 자금은 1050억원이며 이들의 지분은 87% 내외로 늘어났다. 대신 기존 주주 지분은 소수지분으로 줄어들었다.

지분 양수도를 거쳐 캡스톤운용 2개 펀드는 토지 소유권과 개발사업권을 가져왔다.  이 과정에서 시공 참여사는 롯데건설에서 SK에코플랜트로 바뀌었다.

이 사업지는 원래 웨딩홀 자리였으나 시행사 블루리본디벨롭먼트가 지난 2021년 설립돼 부지를 매입하면서 개발사업 시동을 걸었다. 감사보고서상 블루리본디벨롭먼트의 작년 말 기준 기존 주주는 롯데건설 25% 한국투자증권 19% 온고테크 11% 개인주주 4명 45%다.  작년 말 기준 단기차입금(브릿지론)은 725억원이었다.