2025년 국내 오피스시장, 주요 투자자 지형도

2025년 한국 오피스 시장은 매물 증가와 거래 회복세에 힘입어 주요 투자자들의 움직임이 다시 활발해지고 있다. 올해 투자자들의 전략은 △연기금·공제회의 안정성 추구 △자산운용사의 차별화된 경쟁 △리츠의 유동성 확대 △해외 자본의 선별적 복귀로 요약된다.

특히 리츠 시장에서는 정부의 활성화 정책 효과가 하반기에도 이어지며, 대기업 주도의 성장세가 두드러질 전망이다. 안정적인 배당과 장기 운용 관점에서 프라임급 오피스 자산 편입이 늘어날 가능성이 크다.

해외 투자자 역시 금리와 환율 변동을 주시하며 신중한 접근을 유지하지만, 서울 등 핵심 입지 자산에 대한 관심은 여전히 높다. 일부는 금리 안정화 국면에서 재진입을 모색하고 있으며, 외국계 보유 매물이 매각될 경우 국내외 자금 유입이 확대될 수 있다.

연기금·공제회: 안정성과 장기 수익 추구

국민연금(NPS), 교직원공제회, 사학연금 등은 여전히 한국 오피스 시장의 핵심 투자자다. 이들은 장기 수익률과 안정성을 최우선으로 삼아 대형 프라임급 자산에 집중하며, 주로 위탁운용사(AMC)를 통한 간접투자를 선호한다.

국민연금은 최근 국내 부동산 코어 펀드 위탁운용사로 KB자산운용, 삼성SRA, 캡스톤을 선정했으며 출자 규모는 총 7500억 원 이내다. 투자 포트폴리오는 데이터센터, 도심형 물류, 의료 등 신성장 섹터에 30% 이상을 할당했다. 또한 우정사업본부는 2025년 미래에셋자산운용을 코어전략 펀드 운용사로 지정하고 최소 6000억 원 이상을 수도권 오피스와 물류시설에 투자할 계획이며, 목표 IRR은 7% 이상이다.

상반기에는 안정적 수익 확보를 위해 우선주 중심 투자가 많았으나, 하반기에는 금리 인하 기대와 투자심리 회복에 따라 에쿼티 투자가 확대될 것으로 전망된다. 특히 보수적 성향을 유지해온 연기금·공제회가 최근 밸류애드 전략 운용사 선정 절차를 진행하면서, 앞으로 시장 내 유동성과 자금 회전 속도가 높아질 수 있다는 점이 주목된다.

자산운용사: 차별화 전략과 경쟁 구도 재편

이지스자산운용, 코람코자산운용, 삼성SRA자산운용, KB자산운용 등 주요 운용사들은 핵심 오피스 자산 확보 경쟁을 이어가며 시장을 주도하고 있다. 코람코는 현대차증권빌딩과 크리스탈스퀘어 인수를 성사시키며 입지를 강화했고, 각 운용사들은 실수요기업(SI)과의 공동 투자, 셰어딜 구조 등 다양한 방식을 통해 차별화된 전략을 구사하고 있다.

또한 국민연금이 기존 이지스·마스턴·코람코 체제에서 벗어나 삼성SRA운용, KB운용, 캡스톤운용 등 새로운 위탁운용사를 선정하면서 운용사 간 경쟁 구도가 재편되는 중요한 전환점으로 평가된다.

리츠(REITs): 유동성 확대와 제도 변화

기관투자자들의 보수적 기조 속에서 리츠는 안정적 배당과 유동성 공급 기능을 기반으로 입지를 빠르게 넓히고 있다. 국내 상장 리츠는 배당 안정성을 앞세워 투자자 저변을 확대하고 있으며, 비상장 리츠는 개발 및 매입 자금 조달의 주요 통로로 활용 범위를 넓히고 있다.

특히 정부가 추진 중인 프로젝트 리츠 제도는 2025년 11월 도입될 예정으로, 개발 초기 단계부터 자금 조달이 가능한 새로운 구조다. 아직 시행 전이지만, 도입 이후에는 부동산 PF 한계를 보완하는 대체 수단으로 활용될 것으로 기대된다.

2025년 상반기에는 신한알파리츠(BNK디지털타워), NH올원리츠(하이트진로 서초사옥), 디앤디플랫폼리츠(수송스퀘어) 등이 신규 자산을 편입하며 외형 성장을 이어갔다. 코람코·이지스·마스턴 등 전문 운용사들도 공모 및 상장형 상품을 확대하며 리츠 시장 성장을 견인하고 있다.

해외 투자자: 매각과 재진입의 교차

해외 투자자들은 최근 한국 시장에서 일부 오피스 자산 매각 움직임을 보였으나, 2025년 들어 재진입을 모색하는 흐름도 나타나고 있다. 영국계 운용사 에버딘은 최근 퍼시픽타워 인수를 확정했으며, 벨탈그린오크는 타워730 매수에 관심을 보이고 있다. GIC는 일부 자산을 매각하면서도 재투자 가능성을 유지하며 전략적 행보를 이어가고 있다.  

전반적으로 해외 투자자들은 환율과 금리 리스크를 관리하며 서울 등 핵심 입지 자산을 중심으로 선별적 투자를 시도하고 있다. 외국계 보유 매물이 매각될 경우 국내외 자금 유입이 확대될 가능성도 높다.

이처럼 2025년 한국 오피스 시장은 안정성을 중시하는 연기금·공제회, 차별화 전략을 구사하는 자산운용사, 유동성 확대와 제도 변화를 이끄는 리츠, 재진입을 모색하는 해외 자본이 교차하는 다층적 국면에 서 있다. 이는 하반기 시장의 회복 속도와 투자 흐름을 가늠하는 주요 지표가 될 전망이다.