1세대 디벨로퍼 피데스개발 계열사 총정리
피데스개발 개요
부동산 디벨로퍼 가운데 인건비 지출 규모가 엠디엠 다음으로 큰 디벨로퍼가 아닐까 싶다. 많은 사람이 아는 바와 같이 피데스개발은 1세대 디벨로퍼로 분류되며 서울대 건축학과와 대우건설 출신의 창업주들이 설립한 회사다.
현재 인력 구성을 살펴보면 그 어느 시행사에 뒤지지 않을 만큼의 고급 학력과 스펙을 가진 임직원이 포진하고 있다. 짧게나마 피데스가 걸어온 발자취를 들여다 보자.
지난 2004년 전신인 '주거사랑'을 설립하자마자 같은 해 '남악신도시 대우 푸르지오' 개발사업을 시행한다. 이듬해인 2005년 피데스개발로 사명을 변경하며 다양한 개발사업에 나선다. 대구 세천지구 토지구획정리 사업, 2006년 목포 옥암 한라비발디, 포천 극동2차 스타클래스, 평택 용죽지구 도시개발사업, 광주 오포 우림필유골드 135를 잇따라 시행한다.
2007년에는 계열사인 피데스피엠씨를 설립하고, 2009년에는 대전 도안신도시 파렌하이트 개발사업을 진행한다. 2015년 이후 전성기를 맞이하는데 기흥역 파크 푸르지오, 힐스테이트 판교 모비우스, 힐스테이트 범계역 모비우스를 연이어 시행한다. 2020년 들어 가산 지식산업센터인 모비우스 타워, KT방학 빌딩 부지에 시행한 모비우스 스퀘어를 준공한다. 신촌 노고산동에는 도시정비형 재개발 사업을, 강원도 양양에서는 인스케이프라는 이름으로 생숙(생활형 숙박시설)을 분양하고 있다.
한눈으로 보는 피데스개발 계열사
2015년 평택환지3BL 1100억원 (평택용죽PFV 94%보유했다가 2016년부터 PFV청산작업)
2016년 기흥역세권도시개발구역 3-3블럭(대우)1000억, 평택 1000억, 고양삼송지구 상업9블럭(현대)500억, 시흥목감 A7블럭(대우)223억원
2017년 평택 1750억, 시흥 250억, 기흥 1680억, 삼송 1085억원
2018년 평택 1800억, 시흥 27억, 기흥 880억, 삼송 1634억, 범계모비우스 521억원
2019년 평택 340억, 범계 984억, 기흥 21억, 삼송 807억원
2020년 평택 3억, 삼송 22억, 범계 1380억원 인식
2021년 신촌이칠개발PFV지분법 처음 인식 ,안양 범계 885억, 가산 지산 350억
2022년 가산 지산 700억 인식/2023년 낙산파르나스 190억, 가산 지산 282억원
피데스 연결 기준 매출액 Breakdown (2015~2023)
피데스개발의 계열사 혹은 관계사의 숫자가 적지 않으나 각 사의 퍼포먼스를 알아보기 위해 외감 법인 기준 별도/개별 기준 재무제표를 살펴봤다.
피데스에 계열사 구분이 상대적으로 큰 의미는 없다. 계열사는 오너 개인이 아닌 피데스개발이 대부분 지배하고 있으며, 연결 감사보고서를 통해 투명하게 경영 성과가 공개되기 때문이다. 2015년 이후 피데스개발이 계열사를 통해 진행했던 프로젝트를 총분양 금액이 큰 순서대로 나열해 보면 고양 삼송 아파텔 분양 4200억, 평택 프로젝트 합산 3900억, 안양 범계(범계역모비우스PFV) 3800억, 기흥 3700억, 시흥 530억, 가산 지산(모비우스타워PFV) 1450억원 프로젝트 순이다.
피데스에이엠씨
피데스개발이 지분 100%를 보유한 회사로 개별 기준 경영성과가 눈에 띄지는 않는다. 그럼에도 가장 먼저 언급하는 이유는 하나다. 피데스 전체 개발사업에 레버리지를 위한 도관 역할을 하는 법인이기 때문이다. 즉, 피데스에이엠씨는 각 계열사로부터 물상보증 혹은 연대보증을 받고 실제로 차입을 실행하는 법인이다. 피데스에이엠씨가 차입금을 받아 피데스피엠씨로 대여해 주고, 그 대여금은 피데스개발로 유입되는 사업을 영위 해왔다.
물론 모든 차입을 이렇게 진행하는 것은 아니지만 피데스에이엠씨의 특징을 정의하기 위해 키워드가 있다면 바로 그것은 '도관체(conduit) 역할'이다.
피데스피엠씨
피데스개발이 지분 90%를 보유하고 있으며, 2023년 말 기준 피데스 계열 회사 중 모비우스타워PFV와 더불어 가장 알짜 회사다. 그동안 캐시카우 역할을 톡톡히 했던 범계역모비우스PFV도 70%를 보유하고 있다. 피에스에이엠씨에서 대여금이 유입되고, 범계역모비우스 PFV로부터 배당을 받으면서 계열사 중 가장 뛰어난 현금 동원력을 자랑했다. 2017년 KT방학빌딩을 220억원에 매입해 모비우스 스퀘어라는 복합상업빌딩을 개발한 바 있다. 언론 보도에 따르면 유동성 확보를 위해 모비우스 스퀘어를 720억원에 매각할 계획에 있다고 한다.
모비우스타워PFV
서울 금천구 가산동 459-21번지 일원에서 모비우스타워라는 지식산업센터를 개발한 PFV다. 프로젝트 시작 당시 총 매출 약 1450억원 수준을 예상했고, 2021~2023년까지 약 1320억원의 분양 매출이 인식됐다. 피데스개발과 비데스피엠씨를 통해 PFV 지분 61.2%를 보유하고 있다.
범계역모비우스PFV
2017년 안양 범계역 인근의 NC백화점을 매입해 '범계 힐스테이트'를 분양한 바 있다. 지하7층~지상43층, 2개동, 622실의 오피스텔을 분양했는데, 2018년~2021년까지 총 3800억원의 분양 매출이 인식됐다. 앞에서 언급한 것 처럼 피데스의 다른 개발 사업을 지원하는 캐시카우 역할을 담당했다. 피데스피엠씨가 지분 70%를 보유한 PFV다.
낙산레지던스
피데스개발이 지분 100%를 보유한 SPC로, 강원 양양에서 "인스케이프양양by파르나스" 생숙을 분양하고 있다. 지하7층~지상39층, 1개동, 393실로 구성되며, 대우건설이 시공을 맡고, 위탁운영은 파르나스에서 담당한다. 생숙 분양 환경이 우호적이지 않은 관계로 다소 어려움을 겪고 있는 것으로 파악된다. 인스케이프제일차, 인스케이프제이차를 통한 약 600억원의 차입금이 존재하는 상황이며, 계열사 중 가장 많은 이자비용을 부담하고 있다. 2023년 말 기준 피데스의 아픈 손가락으로 꼽힌다.
신촌이칠개발PFV
피데스개발과 피데스피엠씨가 함께 지분 35%를 보유하고 있다. 신촌 노고산동 일대에서 도시정비사업을 진행하고 있는데, 미착공 사업장으로 파악된다. 지분율이 35%라 연결 회사에서는 제외되어 있는 상태고, 피데스개발의 감사보고서 상에도 우발채무를 확인할 수 없는 상태지만 PFV 자체 감사보고서에는 피데스개발이 트랜치A(Tr.A) 대주단인 새마을금고에 360억원 한도의 연대보증과, Tr.A,B,C에 564억원의 물상보증을 제공하고 있다는 사실이 확인된다.
자양5구역PFV
2022년까지 피데스피엠씨를 통해 29.25%의 지분을 보유했던 PFV다. 2023년에 기존 주주였던 지엘산업개발 및 지엘에이엠씨와 함께 보유 지분 전체를 매각한 것으로 파악된다. 이들 3사의 지분은 호반건설이 10만7000주 추가, 하림지주, 호반건설의 자회사인 엠디아이파트너스, 에이치원에스디아이가 각각 신규 취득했다.
자양 5구역은 대우건설 주도의 다른 PFV가 있는데, 사업 시행자 단일화를 위해 현재 PFV 합병을 시도하고 있다. 내년까지 사업시행인가 신청이 이뤄지지 않으면 정비구역이 해제되는 상황이다. 피데스 입장에서는 당초 PFV에 투입된 자금 규모가 크지는 않은 상황이라 적절한 시기에 리스크를 절연한 것으로 보인다.
나가며
2021년 이후 진행하는 프로젝트 가운데 신촌 노고산동 정비사업, 양양 생숙 분양 사업이 원활하게 진행되지 않아 쉽지만은 않은 상황인 것으로 파악된다. 유동성 확보를 위해 방학동 복합몰과 보유중이던 고양 삼송 상가를 매각하겠다는 소식이 언론을 통해 보도 된 바 있다.
개인적으로 다소 우려스런 부분은 다른 개발사와 달리 못먹어도 고를 외칠만큼 혹은 눈에 흙들어가기 전에 내놓지 못할, 매력적인 사업장을 보유하고 있지 않다는 점이다. 시행사들이 사업지 때문에 난관에 직면하지만, 결국 그 난관을 극복하게 하는 것도 사업지라는 사실을 상기시켜 보면 말이다.
그렇다고 좋은 신규 사업지를 살 만큼의 유동성이 남아있지 않은데, 이 난관을 어떻게 극복해 갈지가 피데스의 관전 포인트라고 할 수 있겠다.
