'100% 충당금' 공포에 브릿지론 공급 차단되나

지난 23일 배포된 이복현 금융감독원장 당부사항의 여진이 갈수록 커지는 모양새다. '장기간 PF미전환 브릿지론에 예상손실 100%를 충당금으로 적립하라'는 압박에 금융권 사이에 브릿지론 공급 기피 움직임이 나타나고 있어서다. 브릿지론 냉각기가 상당기간 지속될 것으로 보여 주택 공급 위축이 심화될 것이란 우려도 나온다.

30일 금감원과 금융권에 따르면  이복현 금감원장은 지난 23일 임원회의 당부사항을 통해 "본PF 전환이 장기간 안되는 브릿지론 등 사업성없는 PF사업장에 대해 원칙적으로 금융사가 2023년말 결산시 예상손실을 100% 인식해 충당금을 적립하고 신속히 매각하라"는 방향을 제시했다.

금감원은 작년 결산이 끝나는 데 맞춰 금융사의 충당금 적립 실태를 점검할 계획이다.  금감원 측은 "금융사는 여력 범위 내에서 충당금을 최대한 적립할 필요가 있으며, PF손실 인식을 회피하면서 남는 재원을 배당·성과급으로 사용하는 금융사에 엄중한 책임을 물을 것"이라고 밝혔다.

금감원이 강경하게 PF정리에 나선 것은 금융사가 PF손실을 어느정도 인식해 나가야 질서있는 연착륙이 가능하다는 판단에서다. 김주현 금융위원장이 전일 국회 정무위원회에서 "질서 있는 연착륙이 되도록 노력하고 있지만, 안되면 터지는 것"이라며 "어디 한군데가 큰 게 터져 시장분위기 때문에 도미노 현상으로 다 무너지는 것을 막기 위해 연착륙 노력을 하는 것"이라고 말한 점과 일맥상통한다. 실제 금감원은 일부 은행에 대한 결산 감사에 돌입해 충당금을 적정하게 반영해 쌓았는지를 들여다보고 있다.

금융당국이 브릿지론 정리를 몰아붙이면서 앞으로 브릿지사업장에 대한 자금공급이 원천 차단되는 것 아니냐는 우려가 제기된다.  금감원 지시를 무언의 압박으로 여긴 금융사들이 엄격한 심사 잣대를 들이대거거나 소극적으로 취급할 수 밖에 없다는 것이다.

특히 본PF 전환을 위한 인허가를 받지 못해 2년 이상 경과한 브릿지론이 상당액을 차지함에도 이들 사업장이 충당금 적립 지목 대상이 되면서 브릿지론 취급은 더욱 얼어붙을 것으로 예상된다. 브릿지론 사업장의 경우  토지 매입을 완료하고 인허가를 거쳐야 본PF로 넘어갈 수 있다.

통상 브릿지론을 받은 사업장에 대한 금융권 사업성 평가는 '양호, 보통, 악화 우려'로 나뉜다.  대출 취급 이후 1년 이내 정상 진행은 양호, 1~2년 이내 정상 진행은 보통, 2년 이상 경과했지만 사업진행에 애로를 겪는 사업장은 고정 이하로 대개  분류된다.  이 중 2년 이상 지나고도 본PF로 나아가지 못한 브릿지론이 금감원의 집중적인 충당금 적립 대상이 된 것이다.

이에 대해 장기간 소요되는 국내 인허가 관련 개발시장 풍토를 무시한 획일적 잣대라고 금융권은 볼멘소리를 낸다.  국내 인허가 행정이  까다롭고 자의적이어서 2년 이상 오래 걸리는 사업장이 적지 않아서다.  예를 들어 사업성이 우량하다는 서울 성수동 삼표레미콘 부지 브릿지론도 지난해 4월 조성됐지만 서울시와  도시계획변경 사전협상 인허가 등을 거쳐 내년에야 착공이 가능할 전망이다.

금융사 관계자는 "국내 아파트개발 인허가는 미국과 달리 예측하지 못하는 것으로 유명하다"면서 "때문에 몇년 걸리는 브릿지론이 상당수인데 충당금을 쌓게 되면 브릿지론을 아예 취급하지 말란 얘기와 같다"고 강조했다.

브릿지론이 막히면 부동산시장 활성화를 막는 부작용으로 이어질 것이란 지적도 나온다. 시행사 관자는 "자기 돈 갖고 하는 사업장이 없고 대부분 대출을 받기 때문에 브릿지론이 필요하다"면서 "지금도 진행되는 사업이 안되는데 앞으로 시장에서 주택 공급이 더욱 어려워질 것"이라고 걱정했다.