유명한 마스턴운용 리서치실장 "내년 상업용부동산 투자규모 소폭 증가"

유명한 마스턴투자운용 전략리서치팀 실장은 내년 상업용부동산 투자규모가 올해에 비해 소폭 회복될 것이라고 전망했다.

유 실장은  19일 '2024년 부동산시장 전망'관련 인터뷰에서 이같이 말했다.  그는  "올해 오피스(서울·분당) 물류(전국) 리테일(전국) 호텔(서울)을 합친 상업용부동산 투자규모가 18조3000억원으로 전년 대비 32.4% 감소해 2018년 이전 수준으로 퇴보했다"고 평가했다.

그는 "견조한 펀더멘털을 보이던 오피스 거래액 마저 고금리 영향으로 크게 감소하면서 시장규모가 축소됐다"면서도 "그러나 내년 거래규모는 16조8000억~25조1000억원으로 예상돼 올해에 비해 회복할 것"이라고 전망했다.

국내 상업용 부동산시장의 섹터별 비중과 관련, "2017년 이후 축소됐던 오피스 비중이 올해 55.2%까지 소폭 증가한데 이어 내년에는 60%대 초반까지 증가할 것"이라고 말했다.  그는 올해 오피스 거래규모가 10조1000억원으로 전년대비 28.2% 감소했으나 내년 거래량은 최소 10조5000억원에서 많게는 15조5000억원 수준으로 회복할 것으로 예상했다.

유 실장은 "강남에선 공실이 있어도 오피스가 지속적으로 팔리고 있다"면서 "상업용 부동산시장에서 오피스만한 투자물건이 없다는데 투자자들도 인식을 같이 하기 때문"이라고 말했다.  그는 이어  "고금리와 경기 둔화 영향으로 내년 초 오피스 캡레이트(수익률)가 소폭 상승하겠으나 하반기로 갈수록  하향 안정화될 것"이라고 기대했다.  

3분기 서울 오피스의 실질 캡레이트는 4.22% 수준이며, 렌트프리를 감안하지 않은 명목 캡레이트는 4.92%로  실질 캡레이트 대비 0.7%p 낮다.  권역별 실질 캡레이트를 보면 도심(CBD) 3.92%, 여의도(YBD) 3.96%, 강남(GBD) 4.13%, 분당(BBD) 4.32%, 서울기타(OBD) 4.72% 순으로 낮다.

내년 물류센터 거래규모는 감소 예상

유 실장은 오피스와 달리 내년 물류센터 투자 규모는 감소할 것으로 예상했다.

그는 "올해 수도권(5조3000억원)을 포함한 전국 물류센터 거래 규모는 6조1000억원으로 전년 대비 2.9 감소하는데 그쳤다"면서 "높은 공실률과 대출금리 상승에도 기존 선매입 약적을 체결한 건들이 거래 종결되면서 거래시장 유지를 이끌어냈다"고 분석했다.

내년 거래규모는 "올해보다 감소한  3조6000억~5조5000억원이 될 것"이라며 "저온 또는 저온비중이 높은 혼합물류센터의 거래 부진과 거래종결 불확실성이 큰 시장이 될 것"이라고 내다봤다.  

수도권 물류센터 캡레이트는 내년 1분기 소폭 상승 한 후 하반기로 갈수록 하락할 것으로 예상됐다.  올 3분기 기준 수도권 물류센터 캡레이트는 5.46%로 3년 국고채 금리와의 스프레드(격차)가 1.73%p를 나타냈다.  

유실장은 "연말 연초 다수 예정된 신규 공급량과 금리 변동성 영향으로 캡레이트가 소폭 오른 뒤 상온물류센터를 중심으로 하향 안정세로 돌아설 것"이라고 예상했다.  

그는 "저온과 혼합물류센터의 경우 높은 공실률 이슈 등 영향으로 캡레이트가 상대적으로 높은 수준을 나타낼 것으로 보이나 임대가 안정화된 뒤에는 5% 중반을 보일 것"이라고 전망했다.