여의도권 오피스시장 상반기 리뷰 및 전망

지난주 여의도 미래에셋증권 빌딩 매각 우선협상대상자로 우리자산운용이 선정됐습니다. 우리금융이 증권업에 진출하면서 우리투자증권 사옥으로 사용하기 위해 매입을 하는 것입니다.

최근 여의도(YBD)에서는 오피스 자산들의 다양한 거래활동들이 진행됐습니다. 올해 상반기를 지나는 시점에서 여의도 권역에 어떤 거래 활동들이 있는지 한 번 정리해봤습니다.

올해 초에는 하이투자증권 빌딩이 입찰을 진행하고 케펠자산운용에 우협을 선정하면서 여의도 권역 자산들도 입찰이 시작됐습니다. 시장이 어려운 가운데서도 꾸준하게 투자를 해왔던 케펠자산운용이 우협이 되어 기대가 컸지만 가격차로 인해 매각이 결렬됐습니다.

그리고 이지스자산운용이 KKR과 매입한 신한금융투자 빌딩은 본격적인 리모델링을 하기 위한 준비를 시작했습니다. 여의도 증권가에 있는 오투타워, 여의도 BNK금융타워, 여의도파이낸스플라자, 시티플라자 등의 빌딩들이 증축이나 리모델링 등을 통해 밸류애드를 한 것처럼 비슷한 전략으로 진행될 것으로 보입니다.

신한금융투자의 리모델링을 위해 전체 건물을 비워 놓다 보니 임차인 유치와 관련해 치열한 경쟁도 있는 것으로 보입니다. 트리(Three)IFC에 있는 대형 임차인인 메리츠증권이 계약 만료 시점이 얼마 남지 않아 이전을 검토한다는 설도 있었지만 그대로 있을 가능성이 더 높아 보입니다.

아마도 인테리어 공사비도 많이 상승했고 이전 검토를 해봤을 때 실리적으로 따져 크게 도움이 되지 않았기 때문이었을 것으로 보입니다. 신한투자증권이 리모델링을 마치고 어떤 임차인을 유치할 수 있을지도 관심있게 지켜봐야 할 것 같습니다.

여의도 백화점 인근에 입지한 키움파이낸스센터도 재건축을 진행하기 위한 준비를 진행하고 있습니다. 여의도역에서 가까운 곳에 입지하고 있는 자산으로 준공이 되면 주변 환경도 더욱 쾌적해질 것으로 예상됩니다.

재건축이나 리모델링 상황이 겹치다 보니 여의도역에 준공한 TP타워는 준공 전에 임대를 수월하게 채울 수 있는 상황이 됐습니다. 신한투자증권, 키움증권과 키움자산운용, 한국투자증권 등 우량 금융회사 임차인들이 대거 입주하면서 4만2000평가량의 대형 오피스 빌딩의 임차가 거의 다 완료됐습니다.

여의도 초역세권 입지와 신축 프라임급 오피스 빌딩의 프리미엄 그리고 여의도 권역에서 일어나는 다양한 자산들의 변동으로 인한 타이밍이 절묘한 조화가 프로젝트가 성공적으로 진행될 수 있는 요인이었다고 생각합니다.
마지막으로 여의도 앵커원에는 도심에 진행되고 있는 유안타증권빌딩의 재건축 프로젝트로 인해 사옥을 이전한 유안타증권이 입주했습니다. 파크원과 인접해 여의도 오피스 빌딩 권역이 한층 넓어지게 되었습니다.

아무래도 여의도 증권가를 주변으로 빌딩들이 모여있다 보니 자산의 매각이나 개발, 준공 등으로 인해 다양한 도미노 현상들이 일어나고 있습니다.

여의도 권역은 강남이나 도심에 비해 거래되는 자산들의 평 단가는 다소 낮지만 앞으로는 그 분위기도 달라질 것으로 보입니다. IFC와 파크원 그리고 TP타워 같은 신축 빌딩들이 임대료를 끌어올리고 있고 재건축이나 리모델링 등을 통해 빌딩의 물리적 스펙들이 점점 좋아지고 있기 때문에 자산들의 가치도 좋은 평가를 받을 수 있을 것입니다.

게다가 여의도 임차인들은 금융 관련 회사들이 많이 입주하고 있고, 소비력 또한 탄탄하기 때문에 오피스 빌딩의 아케이드나 리테일을 구성하고 있는 임차인들의 수요도 꾸준하게 있습니다.

이런저런 상황을 살펴볼 때 여의도권역에서 일어나고 있는 다양한 움직임들이 상업용 부동산업계에 활력을 불어넣을 것으로 전망됩니다.  이런 분위기를 이어 더 많은 거래 소식들이 이어지기를 기대해 보겠습니다.