(워킹저널)재개발·재건축 사업성을 평가하는 3대 지표

민간 개발사업의 사업성을 평가하는 지표는 개발이익률입니다. 통상 개발이익률은 분양총액(분양금매출액)의 10% 내외입니다. 그렇다면 재개발·재건축과 같은 도시정비사업의 사업성은 어떻게 평가할까요?

흔히 도시정비업계는 '비례율 100%이상, 일반분양가 대 조합원 분앙가 차이 85% 이상 돼야 한다'고 말합니다.  이 정도 되면 '위치가 어디야?', '조합원이 몇명이지?' 등에 관심을 보이며 사업타당성 검토(FS)에 들어갑니다.

건설사 리스크 매니저(RM)는 정비사업의 사업성(수익성)을 검토할 때 3가지 지표 (①비례율, ②일반·조합분양가 차이(갭), ③조합원 분담금)를 복합적으로 검토합니다.  도시정비 백로그(Backlog)의 건전성 평가 요소 중  조합손익을 어떻게 측정하고 평가하는지 이들 3대 수익성 판단지표를 살펴봤습니다.

① 비례율(조합 종전평가액 대비 조합 권리가액)

비례율은 총 사업이익(총 분양수입-총 사업비)을 총 종전평가액으로 나눠 계산합니다. 조합원 권리가액은 종전 토지감평액에 비례율을 곱한 값이자, 종전 토지감평액(토지비)에 사업이익금액을 더한 값입니다.

상식적으로 비례율 100%를 넘어야 양호한 사업지입니다. 사업개시 전 헌집을 평가한 가치보다 개발완료 후 새집을 평가한 가치가 커야 하니까요. 하지만 비례율이 100%를 밑돈다고 해서 현금 청산자가 폭증한다거나 사업이 전면 중단되는 건 아닙니다.  뉴타운개발이 한창일 때는 서울임에도 비례율 70%~80%구역이 꽤 있었습니다.

일부 시장 전문가는 비례율을 도출하는 산식의 오류와 허점을 지적하며, "비례율은 허수"라고 주장합니다.  하지만 20여년이 넘는 도시정비 기간 수많은 경험치가 쌓여있고,  재개발·재건축에 대한 사람들의 지식이 적지 않은데다 집단 지성이 높아졌기에 비례율은 여전히 중요한 수익성 평가지표 중 하나입니다.

비례율을 150%, 많게는 200%를 대입해  조합원의 권리가액을 1.5배, 혹은 2배로 확대해도, (0점 아래) 부(마이너스)의 영역만 아래로 확장돼 조합원들의 명목상 권리가액이자,  명목상 분양가격(기 보유자산가치)만 뻥튀기될 뿐, 조합원들의 실질적인 수익 지표인 "(현금출자)조합원 분담금"에는 아무런 영향을 미치지 못합니다.  비례율은 허수라고 말하는 전문가들은 이러한 산출 논리상의 오류에 주목합니다.  

그러나 높아진 집단지성과 긴밀한 네트워크로 정보비대칭이 거의 없어진 사업주(조합원)는 비례율의 이러한 허점을 정확하게 간파하고 있습니다.  때문에 말도 안되는 비례율에 현혹되지 않을 뿐더러 형편없어 보이는 70%대의 예측 비례율에도 동요하지 않습니다.  조합원들은 본인 재산을 출자한 덕에 사업에 참여하는 전문가들, 혹은 다른 이해관계자보다 훨씬 더 영민합니다.

② 일반분양 vs 조합분양 가격차

85㎡(34평형)기준으로 일반 분양가격이 12억원일 때, 조합원 분양가격이 10억원이면,  '일반 분양가 대비 조합원 분양가격이 83% 수준이라고 표현합니다. 조합원들은 '안전마진'으로 2억원을 확보하고 사업에 뛰어드는 셈입니다.  시세 15억원 대비 80%로, 12억원에 일반 분양받는, 즉 분양가상한제를 적용받는 현장이라면, 조합원 수익률은  5억원+α가 됩니다.  여기서 α는 새 아파트 프리미엄이 됩니다.

저는 이 조합원 프리미엄 2억원이 적정하다고 생각합니다. 사실 요즘과 같은 고금리 국면에서는  일반분양가 대비 조합분양가 갭이 더 벌어져야 조합원 입장에서 도시정비 메리트를 체감하고 사업을 더욱 탄력있게 추진한다고 봅니다.  결국 위치가 탁월한 도심지에  공급되는 양질의 주거상품은 도시정비사업의 일반 분양물량이 대부분입니다.
조합원이 안전마진을 갖는 이유는 아래 세가지 기회비용과 보상 이유를 들 수 있습니다.

ⓐ 조합 설립인가 시점부터 일반 분양시점까지 6~8년이상 보유자산(헌집+토지)이 잠겨있기 때문에 이에 대한 기회비용.
ⓑ 사업이 언제든지 와해(비대위의 난립, 집행부의 비위 행위 등)될 수 있고, 조합의 법적 분양 이슈나 각종 민원 등이 끊이지 않으며, 특히 시공사와의 공사비 협상 등으로 추진 일정이 지연될 때 마다 조합원들이 마음고생을 한 데 대한 보상.
ⓒ사업추진과 의사결정 과정에  주도적으로 참여하고 기여한 대가.

이들 세가지 때문이라도 조합원 안전마진 2억원에 더해 일반물량 분양시점보다 조기에 양호한 향·층, 소위 인기 평형위주의 동·호수를 안정적으로 배정받는 것으로 평가됩니다.

③ (종전자산가치 감안한) 조합원 평균 부담금

토지주로 구성된 조합원은 사업시행인가 직후인 조합원 분양신청 시점에  조합원부담금(현금 출자)과 함께  보유한 '토지+건축물'을 비례율로 할증·할인받은 평가금액으로 조합에 대물 출자합니다.  

조합원 개개인의 보유자산(헌집+토지)의 가치평가금액이 천차만별이기 때문에, 조합원 부담금 전체 금액을 조합분양 신청자수로 나눈 '평균 조합원 분담금' 지표를 해당 프로젝트의  수익성 판단지표로 가장 많이 사용합니다.

조합원 분양 신청한 금액이 10억원이고 조합원의 권리가액이 6억원(종전평가금액 5억원×비례율120%)이라면, 조합원 분담금액은 4억입니다. 이 정도 분담금은 지불가능한 금액으로 봅니다. 조합원분담금도 일반분양분 납부일정과 같이 계약금(20%)중도금(60%) 잔금(20%)로 나눠 내거나, 조합원에 대한 혜택으로 계약금과 중도금 없이 잔금만 100%인 조건도 있을 수 있으니까요.

그런데  어떤 이유로 인해 사업이 진행되는 도중  분양성이 악화되고, 공사원가가 증가할 수 있습니다. 이에 비례율이 100%로 떨어져, 조합원의 권리가액이 5억원으로 평가절하되고, 조합원 분담금액이 당초 4억원에서 5억원으로 1억원 증가되는 상황이라면, 여러분은 어떻게 하실건가요?  울며 겨자먹기식이라도 추가분담금 1억원을 더 납부하겠습니까?

시공사들은 도시정비 수주 백로그의 건전성을 평가할 때, 이렇게 여러 상황을 가정해 시뮬레이션합니다.  이 경우 조합원의 평균 기초자산이 5억원이므로 1억원은 추가 납부할 수 있다고 판단하고 조합과 협상 포지션을 설정해 "관리처분협상" 또는 "공사비 협상"을 치열하게 진행하죠.  보통 관리처분협상 이전 단계에서는 조합의 협상 파워가 큰 반면, PF협약·이주·철거가 진행된 후에는 시공사와 대주단의 입김이 세집니다.

​조합 분담금은 일반분양 수입금으로부터 가장 직접적인 영향을 받습니다. 즉 일반분양 수입금이 조합(법인)과 조합원(개인,주주)의 수익에 가장 크고 가장 직접적인 영향을 미치는 핵심요소입니다.

당초 일반분양가격을 12억원으로 추정했다가 사업이 추진되면서, 예상 분양가격을 13억원으로 올렸다고 가정해 봅시다.  

분양이 잘 돼 조합분양수입금이 유입되면, 시공사측에서는 세대 상품 업그레이드, 조경/ 커뮤니티시설/외관 특화 등을 제안합니다. 또한 분양시점을 탄력적으로 잘 조절하거나 분양시점을  잘 맞춰 최적의 분양률을 달성했다면, 시공사를 포함한 각종 용역업체는 그간 세밀한 사업관리 대가와 일정지연에 대한 비용 보전을 포함해 조합사업성에 기여하고 공헌한 보상을 요구​​할 것입니다.

반면 조합은 조합원들의 분담금을 조금이라도 줄이기 위해 시공사와 치열한 공사비 협상전을 치를 것이고요. 조합 집행부가 진정 조합원들의 권익을 대변하는 이상적이고 건강한 조직일수록 더욱 치열하게 협상할 겁니다.

조합사업비 내에는 사업비 PF금융비용과 시공사 직접대여금(유이자분)금융비용이 포함돼 있는데요,  이런 금융비용말고도, 각종 일반관리비, 조합운영비, 사무실사용료, 회계/세무/법무자문료 등 사업일정이 길어질 수록 눈덩이 처럼 불어나는 비용들이 많습니다.

어느 개발사업이든 시간은 바로 돈과 직결됩니다. 도시정비사업도 예외가 아닙니다. 사업 초기 인허가 단계는 물론, 이주비가 풀리고 철거된 이후에는 더더욱 그렇습니다. 비대위가 난립하거나, 민원이 들끓는 사업장은 성공하기 어렵습니다.  수익이 훼손되기 때문입니다.  조합원이 똘똘 뭉쳐 최대한 빠르고 원활하게 착공·분양될 수 있도록 협조하는 것이 도시정비사업 성공의 지름길일 겁니다.