신한투자증권-현대건설, 힐튼호텔 개발사업 '불편한 동거'
4년 전 서울 밀레니엄힐튼호텔 부지 개발사업을 함께 추진했던 현대건설과 신한투자증권이 최근 어색한 관계가 됐다. 신한투자증권은 신한은행과 함께 시행법인 와이디427PFV에 100억원 가까운 자본을 투자했지만, 현대건설과의 갈등 이후 1차 PF 주관이나 대출에 참여하지 못한 것이다.
28일 투자은행(IB) 업계에 따르면, 26일 기표된 2조2000억원 규모의 힐튼호텔 부지 개발사업 1차 PF 대출은 NH투자증권, 한국투자증권, 삼성증권 등 3사가 금융주관을 맡았다. 대출 구조는 선순위 1조3000억원, 중순위 7000억원, 후순위 2000억원(현대건설 연대보증)으로 짜였으며, 만기는 기존 건물 철거 공사가 완료되는 2027년 5월 26일까지다.
자금력을 앞세운 세 증권사는 NH투자증권이 선순위, 한국투자증권과 삼성증권이 중순위 주선을 각각 맡아 트랜치별 역할을 나눴고, 자금 모집을 마무리했다. 당초에는 브릿지론 주관사이자 PFV 주주였던 신한투자증권이 1차 PF도 주관할 것으로 예상됐다. 하지만 사실상 사업주 역할을 하는 현대건설이 NH투자증권 등 3사를 주관사로 교체하면서, 신한투자증권은 1차 PF 파이낸싱 과정에서 아무런 역할도 하지 못했다.
현대건설은 PFV의 보통주 30%를 보유하고 있으며, 후순위 대출에 대해서도 연대보증을 제공하고 있다. 한편 신한투자증권은 신한은행과 함께 초기 자본금(총 100억원)과 자본잉여금(총 700억원)을 합쳐 각각 37억원, 67억원을 PFV에 투자한 창립 멤버다. 신한은행의 보통주와 종류주 지분율은 각각 3.5%, 8.18%이고, 신한투자증권은 2.10%, 4.91%를 보유하고 있다.
현대건설과 신한투자증권 사이가 틀어진 계기는 브릿지론 등 자금 조달 과정에서의 갈등 때문으로 알려졌다. 지난해 하반기부터 PF 총액 관리를 시작한 현대건설은 신용공여 최소화 등을 요구했지만, 관련 내용이 제대로 반영되지 않았다고 전해진다. 특히 올 1월 24일 만기 도래한 브릿지론의 장기 연장을 추진하는 과정에서도 신한투자증권이 기대에 미치지 못하면서 양측의 관계는 더 악화됐다. 결국 4개월 연장 끝에 철거단계 PF로 전환되었고, 2년 만기의 1차 PF로 자금을 조달하게 됐다.
신한투자증권과 마찰을 빚은 현대건설은 이후 다른 대형 증권사들과 손잡고 1차 PF 주관을 맡겼다는 것이 IB 업계의 분석이다. PFV라는 공동의 법인 아래 있지만, 현대건설과 신한투자증권의 지분 관계가 정리 수순에 들어갈 가능성이 있다는 전망도 나온다. 보통 PFV 출자는 PF 주관을 위한 교두보 역할을 하지만, 신한투자증권은 이를 달성하지 못했기 때문이다.
다만 이번 1차 PF도 현대건설이 기존과 마찬가지로 후순위 보증을 제공하는 구조로 설계됐기 때문에, 신한투자증권 입장에서는 다소 아쉬움이 남는 부분이라는 게 시장의 해석이다.
이번 사업은 서울 중구 남대문로5가 395번지 일대 밀레니엄힐튼호텔 부지를 개발하는 프로젝트로, 연면적 10만5619평 규모의 오피스(지하 10층~지상 34층), 호텔(지상 39층), 판매시설 등이 들어선다.
PFV의 주요 주주는 보통주 기준 이지스일반사모부동산펀드421호(61.95%)와 현대건설(30%)이다. 와이디427PFV는 지난 2월 현대건설과 총 공사비 1조1878억원 규모의 도급계약을 체결했으며, 기존 건축물 철거는 5월 9일 시작됐다. 건설 공사는 2032년 4월 8일 완공을 목표로 한다.
