신한은행, 5.6조 규모 서리풀업무복합시설 PF자금 모은다
5조6000억원대의 대출금을 끌어모으는 초대형 딜이 상반기 PF시장을 달굴 전망이다. 엠디엠그룹이 시행하고 신한은행이 주관하는 서울 서초 서리풀업무복합시설(옛 정보사 부지) 개발사업이 다음달 금융조건을 마무리짓고 자금 모집에 들어간다.
9일 투자은행(IB)업계에 따르면 서리풀 복합시설의 금융주관사인 신한은행은 3월 중 주요 금융 텀시트Term Sheet)와 공사비, 공사기간을 확정하고 금융사를 상대로 IM(투자소개서)을 배포할 예정이다. 이어 4월~5월 대주 신디케이션을 진행하고 각사별 투자심의를 거쳐 5월 말~6월 초 본PF 대출 약정을 체결할 방침이다.
1조2000억원 규모 브릿지론 만기가 6월 말이어서 그 이전에 본 PF 인출(기표)까지 끝내고 이어 공사 착공 단계까지 나아갈 계획이다.
총 사업비는 당초 토지 매입 당시 4조5000억원에서 5조9000억원으로 크게 늘어났다. 그간의 인플레와 공사비 상승을 반영해서다. 이에 본PF 모집 규모는 역대급인 5조6600억원을 예상한다. 선순위 5조1900억원, 후순위 4700억원으로 구성된다. 오는 2030년 준공에 맞춰 대출 기간은 64개월을 예상한다.
지난해 입찰을 거쳐 시공사로 선정된 포스코이앤씨가 책임준공 의무를 부담한다. 공사비는 대략 2조6000억원 이상을 추산한다.
주요 대주단으로 은행 보험사 증권사 외국계 투자사가 참여할 것으로 주관사는 내다봤다. 지금도 사모 대출펀드를 운용중인 글로벌 투자사들의 문의가 적잖다고 한다.
이 사업은 서울 서초구 서초동 1005-6번지 일대 9만7114.6㎡에 이르는 지구단위계획구역 특별계획구역A 부지에 연면적 17만평 규모의 업무시설 중심단지를 포함한 문화, 연구, 판매시설을 짓는 복합 프로젝트다.
지하 7층~지상19층 5개동 규모며 동당 평균 연면적은 3만2000평의 대형 오피스다. 용도상 주거시설은 들어가지 않는다. 공원 포함한 전체 부지는 16만㎡에 달한다.
주관사 측은 엠디엠이라는 대형 디벨로퍼가 시행하는 강남의 프라임급 오피스이면서도 조성원가가 상대적으로 낮은 점을 이번 사업의 강점으로 내세우고 있다. 가용 토지가 제한적인 상황에서 현재 강남 테헤란로 일대에서 오피스를 개발하려면 원가가 평당 5000만원을 육박한다.
오는 2030년 이후 자산가치는 평당 5000만~6000만원의 프라임급 오피스로 거듭날 것으로 예상한다. 때문에 엠디엠은 선매각을 하지 않고 PF 풀펀딩 구조로 공사를 준공할 방침이다. 그만큼 건물 매각에 자신있는 것을 방증한다. 시행사 측은 층당 바닥면적을 넓히는 한편 층고를 높이고 입주사 편의시설(어메니티)을 충분히 구비해 트로피에셋 오피스 조건을 충족할 방침이다. 이미 시장에선 사옥 용도로 관심을 갖는 대기업이 있다는 말이 나온다.
신한은행 관계자는 "국내 대표급 디벨로퍼가 개발하는 강남권 랜드마크급 오피스단지이면서 조성원가 경쟁력이 있어 벌써부터 금융사들이 참여 의사를 나타내고 있다"면서 "관심있는 금융사에 간단한 사업 소개를 담은 티저메모(TM)를 제공하고 있다"고 말했다.
엠디엠 등이 세운 서리풀 개발 시행법인인 에스비씨PFV는 지난해 6월 말, 1년 만기 1조2000억원의 브릿지론을 조달했다. 이 자금으로 토지 계약잔금을 완납하고 국방부 소유 옛 정보사 부지의 소유권을 이전받았다.
브릿지론은 단일 선순위 트렌치며 토지 감정평가액(2조4000억원) 기준 LTV 50% 이내다. 금융주관사인 신한은행이 전체의 대부분인 9700억원을, KDB캐피탈과 IBK캐피탈 등이 나머지 2300억원을 대출 제공했다.
에스비씨PFV 출자자를 보면 엠디엠플러스가 보통주 지분 66.4%를 가진 최대주주며 이지스전문투자형사모부동산펀드312호(28.95%)와 신한은행(4.65%)이 주요 주주를 이룬다. 엠디엠플러스가 이끄는 이들 3사 컨소시엄은 지난 2019년 국방부가 공매로 내놓은 정보사부지를 1조956억원에 매입했다.
