앞으로 나올 추가 부동산금융대책 정리 "캠코의 부실자산 매입·대주단 협약·준공후 미분양보증"

원정호기자

2023-01-23 - 8분 걸림 - 댓글 남기기

금융위원회가 지난 17일, 18일 5대 금융지주 부사장 및 6개 은행의 부행장과 잇따라 회의을 갖고 부동산금융 투자현황을 점검했다. 먼저 지난 17일 5대 금융지주의 부사장급(부행장 포함) 임원을 대상으로 부동산PF 긴급 점검 회의를 열었다. 행사 주최는 권대영 금융위 상임위원과 금융정책국이다.

이어 18일에는 국민은행 신한은행 SC은행 부산은행 광주은행 농협은행 등 6개 은행 부행장을 불러 은행권 부동산PF 점검 회의를 개최했다. 은행권 부행장 회의는 신진창 금융위원회 금융산업국장이 주관했다.

5대 금융지주와 은행권 점검회의를 통해 협의된 내용을 바탕으로 부동산 PF시장 안정을 위한 강력한 조치가 계속될 것으로 예상된다. 건설·부동산업이 우리 경제의 성장을 견인하는데 매우 중요한데다, 고용･서민생활과도 밀접한 관련이 있다는 게 정부의 판단이다. 이에 특정 건설사의 지원 등 도덕적 해이라는 비난을 감수하더라도 정부는 부동산시장 안정화를 위해 단호하고 빠르며 과감한 대응책을 펼친다는 계획이다.

설 연휴 이후 시장 안정을 위해 나올 대책으로는 `캠코의 부실초기 자산 매입프로그램 ·대주단 협약 재추진·준공후 미분양 보증' 등이 꼽힌다.

다만 정부는 추가 대책들을 우선 준비하되 금융시장의 추이를 봐가며 발표 및 실행 시기를 저울질한다는 방침이다.

금융지주 관계자는 "과거 금융위기 사태 이후 대책을 참고해 얼마나 어떻게 지원할 것이냐에 대해 정부가 이미 프로그램을 준비해 놓은 상태"라면서도 "단, 시기가 무르익은 뒤에 추가 조치를 내놓을 것으로 안다"고 말했다. 즉 현재 가동중인 40조원 규모의 시장안정 프로그램의 효과를 지켜보되 기존 대책이 충분하지 않고 건설사 도산을 포함한 불안 조짐을 보일 경우 추가 대책을 내놓을 방침이다. 현 가동중인 프로그램으로는 채권시장안정펀드. 산은·기은의 회사채·CP매입 프로그램, 신보의 P-CBO, 증권사·건설사 보증 PF ABCP 매입 프로그램 등이 있다.

앞으로 정부가 내놓을 가능성이 높은 부동산금융시장 안정화 대책들을 미리 짚어본다.

준공후 미분양 대출 보증 검토

정부가 과거 사례로 분석해 위험한 수위로 판단하는 미분양 물량은 6만2000가구다. 금융당국의 전수 조사 결과 전국 PF사업장은 5000곳(브릿지론 단계 800곳 포함)에 이른다. 이 중 작년 11월 말 기준 미분양 주택수는 5만8000가구로 전월 대비 22.9% 증가했다. 정부는 위험 판단 기준에 근접한 것으로 평가된다.

이 같은 추세대로 미분양 물량이 계속 쌓일 경우 `준공 전 미분양 보증(5조원)' 신설 외 준공 후 미분양 보증을 추가 시행하는 것을 검토 중이다.

새해부터 5조원 규모로 한시 신설된 주택도시보증공사(HUG)의 `준공 전 미분양 대출보증'은 입주자모집공고 승인 이후 사업자가 미분양주택 해소를 위한 자구노력을 수행하는 조건으로 사업비를 조달하는 경우 원리금 상환을 책임지는 보증이다. 보증한도는 HUG가 산정한 미분양주택 적정분양가의 70% 이내이고, 시공자의 신용등급에 따라 최대 3000억원을 지원한다. 적정 분양가는 인근 유사사업장의 분양권 거래시세 등을 통해 산출된다.

이번에[ 신규 검토하는 `준공 후 미분양 대출보증'은 미분양 대출상품을 준공 이후로도 확대한 것이다. 최근 거래 절벽으로 인한 미입주 리스크와 준공후 미분양 증가세 역시 무시하기 어려운 상황에 이르러 건설사와 금융권은 준공 후 미분양 지원에 대해서도 정부 대책을 호소하고 있다.

캠코의 부실 초기자산 매입 프로그램

한국토지주택공사(LH)를 통한 부실자산 매입이 실행되고 있는데 이를 자산관리공사(캠코,KAMCO)로 확대하는 방안을 추진 중이다.

LH를 통한 미분양주택 매입 후 임대 사업이 현재 진행되고 있다. 매입임대사업은 LH가 도심 내 신축 또는 기존주택을 공공임대주택으로 매입해 무주택 청년 등에 시세보다 저렴한 가격에 임대하는 것이다. LH는 지난달 21일에도 서울 강북구 '칸타빌 수유팰리스' 전용면적 19∼24㎡ 원룸형 36가구를 분양가 대비 15% 할인된 가격으로 79억여원 어치 매입한 바 있다.

정부는 LH에 더해 캠코를 통한 부실초기자산 매입프로그램을 준비 중이다. 브릿지론 단계의 미착공 프로젝트파이낸싱(PF)사업장이나 미분양 아파트의 매입이 검토될 것으로 예상된다.

우선 유동성 부족으로 구조개선이 필요한 건설사를 대상으로 토지 등 부동산을 매입할 수 있다. 브릿지론 과정에서 자금 연장이 힘든 토지의 경우 시장 자율적으로 매매가 힘든 실정이다. 다만 캠코는 시세보다 할인된 가격으로 매입할 것으로 보인다. 재원은 별도의 공적 기금을 조성하지 않더라도 캠코채 발행 등 캠코 계정으로 운용할 수 있다.

지난 2009년 꺼냈던 미분양 아파트 매입 카드도 부활할 수 있다. 캠코는 지금도 해운업 경쟁력 강화방안에 따라 선박 매입 펀드를 조성해 국내 해운업을 지원하고 있다. 상반기 기준 선박펀드 23개사 1조7000억원을 지원했고 올해에도 1700억원 규모 해운사 유동성 공급 및 경영 정상화 지원을 추진하고 있다. 캠코는 선박 매입 펀드 운영처럼 미분양 매입 펀드나 리츠를 만들어 최초 분양가보다 최대한 낮은 수준으로 매입해 일정 기간 이후 경기 회복 시 되팔 수 있다.

금융위기 이후 시행된 대주단 협약 부활

지난 2008년 제정돼 2016년까지 운영된 대주단 협약이 부활할 수 있다. 브릿지론의 디폴트 대란을 막기 위해 은행이 브릿지론을 본 PF로 강제로 전환하는 것을 검토하기에는 현실적으로 어려움이 크다고 보고 대주단 협약 재시행을 유력히 검토하고 있다.

지난 2000년 글로벌 금융위기 당시 건설경기 침체 등을 고려해 180여개 금융기관(은행 증권 보험사 등)이 대주단 협약에 가입했다. 협약에 가입한 채권단이 건설사의 보유채권 만기를 최대 3년까지 연장하고, 필요시 신규자금도 지원한다. 최대 3년인 채권행사 유예기간도 상황에 따라 추가 연장할 수 있고 지원이 종료된 건설사도 채권금융기관의 4분의 3이상 동의를 받으면 추가로 협약적용이 가능하다.

5대 금융지주 집계에 따르면 부동산개발 관련 익스포저(위험노출액)는 35조원에 이른다. KB금융지주가 8조5000억원으로 가장 많고, 신한금융과 하나금융이 각각 7조원이다. 이어 NH농협금융지주 6조4000억원, 우리금융 5조5000억원이다. 금융당국은 건설사별 빚 규모(익스포저)도 상세히 파악한 뒤 대주단 협약 패키지를 내놓을 것으로 알려졌다.