상업용 부동산업계의 인력 이동과 기업들의 구조조정

상업용부동산시장이 점점 어려워지는 가운데 업계도 조금씩 재편되는 것 같습니다. 각자의 특정 자산이나 섹터별로 전문성을 가지고 성장했던 부동산회사들의 옥석이 점차 가려지고 있습니다.

이런 시기에는 그래도 안정적이고 우량한 자산을 보유한 곳들은 견딜만한 체력을 가지고 살아남을 것입니다. 이외에 재무적으로 안정적인 대기업 계열의 회사들은 버틸만한 기초체력이 있어 큰 어려움은 없어 보입니다. 성과에 대한 평가가 끝나는 3월을 지나면서 인력 이동도 많아졌습니다. 어려워진 회사는 비용 절감을 위해 인력을 조정해야 했고, 프로젝트가 난관에 빠진 회사에서는 자연스럽게 인력의 이탈이 일어나고 있습니다.

시장이 호황이었을 때는 인센티브를 많이 받을 수 있는 기회가 많은 회사들에 인재들이 모여들어 성장했지만, 이제는 좋은 인재들이 재무적으로 안정적인 곳으로 많이 이동하는 모습을 볼 수 있습니다.

이렇게 혹한의 시기가 점점 길어진다면 상업용 부동산시장이 자본력을 갖춘 대형 투자회사나 대기업 계열의 리츠들만 살아남고 성장해서 시장을 재편할지 모르겠습니다.

무엇보다도 그동안 너무 투자시장 위주로 인력이 쏠리는 현상도 정리가 될 것 같습니다. 몇 년 사이에 이름을 외우는 것조차 어려울 정도로 많은 부동산 자산운용사와 부동산투자회사들이 생겼습니다. 게다가 각 회사별 내부 투자팀도 점점 세분화되면서 다른 외부 회사들뿐만 아니라 내부에서도 치열하게 경쟁해야 했습니다. 비정상적으로 많아진 투자팀들이 과연 버틸 수 있을까 하는 생각도 듭니다.

예를 들어, 부동산 자산운용사와 부동산투자회사를 합쳐 150개 정도이고 각 사별 적어도 2~3개 투자팀이 있다고 가정하면 적어도 300개의 거래가 이뤄져야 한 팀이 한 해에 1개의 실적을 낼 수 있는 것입니다. 부동산 산업이 다양화되고는 있지만 그렇게 많은 상업용이 거래되기는 힘들어 보입니다. 그나마 실적이 나오고 있는 대형 오피스 빌딩도 작년에 20개 이하 정도만이 거래가 되었으니, 결과를 내지 못한 곳들도 많다는 것을 예상해 볼 수 있습니다.

실적이 나올 수 없는 시장 상황이 길어지면서 투자팀도 어려운 시기를 겪고 있다 보니 어느 때보다 많은 인력 이동과 변화가 예상됩니다.

시장이 좋았던 1~2년까지만 해도 투자 분야로 많은 인력들이 이동하면서 자산관리회사에서는 유능한 인력들이 많이 빠져나가기도 했습니다. 자산관리회사에서 좋은 인력들은 빠져나가는데 그렇다고 더 나은 대우를 해줄 수 없는 것은 국내 상업용 부동산 시장의 고질적인 문제로 보입니다.

시장이 어려워지고 인력 재편이 일어나면서 그동안 균형이 맞지 않았던 여러 현상들도 조금 개선됐으면 좋겠습니다. 이런 시기에는 공격적인 투자보다 안정적인 운영에 더 초점이 맞춰질 것이고, 이를 운영하고 관리하는 인력들에 대한 중요성이 커진다면 그에 상응하는 보상 체계도 좋아지리라 기대해 봅니다.

금리 인하와 선거 이후 변화에 대한 기대의 실체

지난주 4월 12일 한국은행이 기준금리가 3.5%로 동결했습니다. 지난해 2월부터 10회 연속 동결을 했으니 벌써 1년이라는 시간이 훌쩍 넘었습니다.

상업용 부동산 시장은 금리 상승으로 인해 찬바람이 불면서 곧 내려가겠지 하던 금리는 그대로 계속 제자리에 있습니다. 다음번엔 내리려나 하는 기대를 하는 게 이상할 정도입니다.

그래도, 전문가들은 하반기에 미국의 움직임에 따라 우리나라도 영향이 있을 것이라고 예상하고 있지만 그렇다고 기준 금리가 내려가는 것만으로 시장이 회복될 수 있을지는 미지수인 것 같습니다.

게다가 이제 막 선거가 끝났으니 잘은 모르겠습니다만, 선거 이후에 부실채권(NPL)들이 대거 나와서 시장의 순환이 이뤄질 것이라는 예측도 금리와 마찬가지로 과연 그렇게 될까 하는 의구심도 듭니다.  금리가 인하되고 NPL시장이 활성화되면서 시장이 살아날 것이라는 희망고문을 견뎌온 지도 꽤 긴 시간이 지났습니다. 그러면서 부동산 개발사, 시행사, 자산운용사, 건설사 등이 점점 더 어려움에 빠지고 있습니다.

시장에 계속 매각되는 자산들은 나오고 있지만 거래가 되지 않는 것들도 쌓여가고 있습니다. 뭐든지 쌓이면 좋지 않은 일이 일어날 수 있습니다. 좋은 것이든 나쁜 것이든 시장은 순환이 있어야 합니다. 금리 인하는 시간이 필요하고 여러 가지 변수들이 있겠지만, 그래도 시장에서 정리돼야 하는 NPL자산들에 대해 신속하게 방향이 결정돼 상업용 부동산시장이 활기를 되찾았으면 좋겠습니다.