코로나로 멈춘 베트남 스타레이크신도시 B3CC1블록.. 산銀-KB證, 2년5개월만에 3억달러 파이낸싱 `눈앞'
`코로나19'라는 복병을 만나 장기간 멈춰선 베트남 스타레이크시티 B3CC1블록 복합개발사업이 탄력을 받고 있다. 공동 금융주선사인 산업은행과 KB증권이 3억달러 규모의 프로젝트금융(PF)파이낸싱을 곧 마무리지을 계획이어서 빠르면 내달 대우건설이 첫삽을 뜰 것으로 예상된다.
24일 투자금융(IB)업계에 따르면 베트남 스타레이크시티 B3CC1블록 금융주간사인 산업은행과 KB증권이 3억달러 규모의 PF대출 약정 마무리를 위해 막판 스피드를 올리고 있다.
먼저 산업은행은 자신의 주선분 1억5000만달러 대출을 자체적으로 집행하기 위해 최근 은행 내부 심사와 승인을 마쳤다. 최근의 금리 급등을 포함해 금융시장 상황이 녹록지 않자 다른 금융사 모집 보다는 자체 대출로 가닥을 잡은 것이다. 다만 외부 금융기관의 대출 참여 요청이 있으면 일부 물량을 떼어줄 의향이 있는 것으로 알려졌다.
KB증권은 나머지 1억5000만달러의 자금 모집을 위해 지난달 말 예비 대주단과 베트남 B3CC1블록 현장 답사 및 실사를 다녀왔다. 실상 참여한 예비 대주단에는 주선사인 KB증권을 포함해 국민은행, 우리은행, 부산은행, KB캐피탈 등이 있다. 답사를 마친 대주단은 현재 내부 승인 절차를 밟고 있는 것으로 알려졌다.
산은의 주선 몫 1억5000만달러는 100% 선순위 대출이며, KB증권의 주선 몫 1억5000만달러는 후순위 대출 4800만달러와 선순위 대출 1억달러로 나뉜다.
최근의 금리 급등을 반영해 차주와 대주간에 선순위 대출금리를 대략 연 4.9%~5% 정도로 맞춘 것으로 전해졌다. 후순위 대출금리는 연 8% 정도다.
전체적인 평균 금리에 대해 차주와 대주가 눈높이를 맞추되 기준 금리에 연동된 변동금리로 가져가기로 했다. 기준 금리 변동성에 따라 금융사 마진(스프레드)이 줄거나 늘어나는 방식이다. 예상치에 비해 금리 변동이 급격한 경우는 추후 재조정하기로 했다.
순조롭게 파이낸싱이 마무리되면 내달 착공해 40개월의 공사기간을 거쳐 준공한다는 계획이다. 코로나19 이전에 추진한 개발사업이어서 현지 인허가는 다 마친 상태다.
시공사이자 실질적 사업 주체인 대우건설은 지난 2020년 초 국내 금융기관들과 복합개발사업 추진을 위한 투자개발 합의서를 체결했지만 코로나19 발발 이후 장기간 사업 진행이 보류된 바 있다. 사업 시행은 JR투자운용의 사모부동산펀드(제이알일반사모부동산투자신탁제22호)이지만 대우건설이 펀드 지분 35% 가진 최대주주다. 금융주간사인 산업은행과 KB증권 등 금융사가 지분을 고루 보유하고 있다.
최근 금리 변동기인데다 해외 딜인데도 불구, 금융사들이 3억달러에 이르는 대규모 개발사업에 참여하기로 한 것은 이 사업의 구조가 탄탄하다고 평가했기 때문이다.
B3CC1블록은 오피스빌딩 1개동과 호텔·서비스드레지던트 1개동 등 2개동으로 구성되며 2개 건물을 잇는 상가포디움으로 구성된다. 호텔·서비스드레지던트 1개동은 준공 이후 신라호텔이 총괄 운영한다. 오피스빌딩은 어느정도 건물이 지어진 상태에서 분양이나 매각, 임차인 모집에 나서게 된다.
건물 준공 이후 1~2년 운영하고 이후 리파이낸싱(자금 재조달)을 통해 엑시트(EXIT)한다는 게 대주단의 기본 구상이다. 베트남 스타레이크시티 인근은 최근 개발 압력이 고조되는데 비해 공급이 부족한 상태여서 4,5년 뒤 매각시 충분히 제값을 받을 것이란 게 대우건설과 대주단의 계산이다.
대주단 관계자는 "그동안 하노이 인근에 호텔이나 고급 오피스건물 공급이 적었다"면서 "B3CC1블록 사업의 인허가와 착공이 스타레이크시티 내 다른 상업용지 블록들 중에서도 빠른 편이어서 4~5년 뒤 매각 때에는 경쟁 부동산이 많지 않아 좋은 가격에 팔릴 것으로 기대한다"고 말했다.
