PF총액 한도관리 도입하는 현대건설
앞으로 디벨로퍼가 현대건설의 책임준공이나 PFV 지분 출자를 받기가 쉽지 않아진다. 현대건설이 부동산 PF총액 한도를 설정해 관리하고 분기별로 이사회에 보고하는 등 전사적 리스크관리에 나서기로 해서다.
현대건설은 새로운 PF관리 체계를 구축했다고 22일 공시했다. PF운영기준과 의사결정 절차를 재정립해 금융자원을 효율적으로 배분하는 한편 시장 신뢰도를 높이기 위해서다.
새 관리 체계에 따르면 PF총액 한도가 도입된다. 한도 관리 대상에는 연대보증과 책임준공을 포함한 신용공여, PFV와 같은 시행법인 지분투자가 포함된다.
또한 상품과 지역별로 익스포저(위험노출액)를 관리한다. 서울과 수도권, 지역별로 분류하고 상품특성(아파트>주상복합>오피스텔>생활형 숙박시설>지신산업센터>상가 등)을 반영해 분양성을 예측, 사업장별로 PF채무 위험값을 매기겠다는 것이다.
연간 PF운영한도와 분기별 관리현황, 운영정책은 회사 이사회에 정기 보고된다. 또한 기존 의사결정 프로세스를 대체하는 새로운 '리스크관리 협의체'가 가동한다. 협의체에서는 PF운영 정책을 제정하거나 개정하고, 한도를 설정하게 된다. 현대건설 관계자는 "협의체는 금융지원 기준 수립 및 검토, 금융지원 여부 심사 등을 수행한다"면서 "우량사업 중심으로 수주하기 위한 것"이라고 말했다.
PF관리를 촘촘히 하는 것은 시장 신뢰도를 높이기 위해서다. 인허가 지연에 따라 위험도가 높은 브릿지론 보증이 늘고, 특정 시행사에 대한 익스포저가 크다는 외부의 우려가 컸다. 모기업인 현대차에서도 현대건설의 늘어나는 PF채무 관리를 주문한 것으로 알려졌다.
현대건설이 PFV에 투자해 집중하는 대형 개발사업으로는 9500억원 브릿지론 규모의 강남 르메르디앙부지 개발사업을 비롯해 △이마트가양점 개발사업 △서울역 힐튼호텔부지 복합개발사업 △등촌역 한국전기공사협회 부지 개발사업 △용산 크라운호텔개발사업 △방배역세권 개발사업 △은평진관동 시니어하우징 개발사업 등이 있다.
여기에다 3조원 본PF 조달을 시작한 가양동 CJ부지 개발사업, 토지비만 3조2000억원의 송파 복정역세권 복합개발 등도 현대건설의 우발부채를 키울 수 있는 대형 사업이다. 이들 사업에는 대개 PFV·펀드 지분 투자는 물론 미착공 후순위대출에 신용보강하는 형태로 시행사와 함께 사업을 이끌고 있다. 예를 들어 가양동 CJ부지개발사업 PF대출에서 최대 40% 비율을 보증할 경우 현대건설 보증규모는 1조2000억원에 달하게 된다.
이처럼 자체사업 수준의 대형 개발사업이 많은 편이어서 이미 신규 딜을 위한 PF 관련 추가 보증한도 여력이 많지 않은 편이다. 이에 현대건설이 '분양불 PF사업 수주를 꺼린다', '책임준공의 경우 미이행시 채무인수 조건을 제공하지 않고 손해배상 조건으로 부담을 덜고 있다'는 말이 개발업계에서 나온다.
