물류거인 '프롤로지스'의 무한 변신이 부동산업계에 주는 교훈
미국 프롭테크 미디어 프롭모도(Propmodo)는 세계 최대 산업용부동산기업 프롤로지스(Prologis)가 전형적인 건물 투자에서 벗어나 고객의 전략적 파트너로 변신했다며 이는 부동산업계에 주는 시사점이 크다고 밝혔다.
16일 프롭모도에 따르면 프롤로지스는 고객에게 맞춤형 물류센터를 제공하는 한편 재생에너지 솔루션을 개발하고 첨단 벤처기업에도 투자하는 등 진화를 거듭하고 있다. 물류창고나 오피스와 같은 상업용 부동산 소유주들도 전통적으로 구사했던 '임대료 수익과 시세차익 확보' 전략에서 탈피해 e커머스의 영향력 증가와 환경 책임의 중요성으로 인해 변화하는 시장 수요에 맞게 진화해야 한다고 이 매체는 설명했다.
프롤로지스는 우선 주요 비즈니스를 고객과의 파트너 관계 모델로 전환했다. 즉 테넌트(임차기업)에 단순히 공간을 임대하는데 그치는 게 아니라 고객의 비즈니스 목표를 달성하는데 도움이 되는 자산과 서비스를 맞춤 제공하기 위해 협력하고 있다.
맞춤형 물류센터 임대로 차별화한 프롤로지스는 아마존과 같은 물류기업들과 협력해 이들의 사업 확장을 지원하고 유통망을 강화해준다. 이 외에도 창고 랙, 신재생 에너지 생산, 전기차 충전 인프라, 인력 솔루션 등을 담아 '프롤로지스 에센셜스(Prologis Essentials)'라는 종합 서비스상품을 제공하면서 크고 작은 물류 사업자 모두에게 인기 있는 파트너가 됐다.
화주들은 비핵심 작업을 프롤로지스에 아웃소싱함으로써 네트워크를 확장하고 자본 집약적인 투자 등의 핵심역량에 집중할 수 있다.
프롤로지스는 글로벌 물류 인프라의 중요한 구성원이지만 역할과 영향력을 더욱 확대해가고 있다. 회사는 고객사에 가치를 더할 수 있는 기업에 투자하는 벤처투자부문(프롤로지스 벤처스)을 설립했다. 프롤로지스벤처스의 윌 오도넬 이사는 "고객기업에 새로운 서비스나 기술 솔루션을 소개함으로써 고객을 어떻게 도울 수 있는지 고민하고 있다"고 말했다.
지금까지 프롤로지스는 시드(초기투자)단계부터 시리즈 A까지 42개 테크기업에 투자했다. 최근 투자한 기업으로는 태양광 패널을 수리, 개조, 재사용하는 회사인 솔라사이클(Solarcycle)과 가상현실 훈련 플랫폼인 스트리브르(Striv)가 있다.
프롤로지스는 탄소감축 솔루션에 대한 많은 고객 수요를 보고 있다. 오도넬은 "공급망(supply-chain)에 쓰는 돈은 소매업체 비용의 약 5%에 불과하지만 공급망이 탄소를 많이 배출하기 때문에 소매업체들이 기꺼이 탄속감축을 위해 비용을 지불할 수 있는 부분"이라고 설명했다. 프롤로지스는 고객에게 에너지 솔루션을 제공하는 데 집중하는 지속 가능성 및 에너지 담당 최고 책임자를 고용하기도 했다.
프롤로지스는 현장 인재 유치를 위해 작업장 환경 개선에도 힘쓰고 있다. 창고는 종종 물건을 넣는 장소로만 여겨졌지만, 이제 창고 내에 근무하는 인재의 중요성도 커지고 있다. 물류업계는 성장세에 발맞추기 위해 채용에 안간힘을 쓰고 있다. 미국내 제3자 물류 회사에서만 17만 명 이상의 미국인이 일하고 있다.
오도넬은 "고객기업이 기술적으로 발전된 시설을 활용하도록 돕기 위해 기술력을 가진 인재를 고용할 수 있도록 작업장 환경 개선에 많은 돈을 투자하고 있다"고 말했다. 심지어 유럽의 축구 경기장과 일본의 편의점과 같은 공간 어매니트(편의시설)도 제공한다.
경기 침체에도 프롤로지스는 물류 시장이 성장할 가능성이 크다고 본다. 오도넬은 "고객들은 경제적 이유에서건, 환경적 이유에서건 물류창고에 대해 심사숙고한다"면서 "우리는 고객이 최선의 선택을 할 수 있도록 도울 수 있다"고 말했다.
프롭모도는프롤로지스 기사에서 "여전히 임대료 수익에만 관심을 갖는 산업 부동산 소유자들이 많다"면서 " 하지만 앞으로는 단순한 부동산 소유주 이상이 된 프롤로지스와 같은 대기업에게 시장을 빼앗기고 있기 때문에 주의할 필요가 있을 것"이라고 강조했다.
프롭모도는 "오피스와 같은 다른 상업용 부동산 유형도 (물류센터)와 같은 방향으로 변화를 보이고 있다"면서 "오피스 건물주들도 단지 공간을 임대하는 것보다 제공할 수 있는 다른 서비스가 무엇인지, 그리고 부동산과 서비스를 훨씬 더 가치 있게 만드는 기술에 어떻게 투자할 수 있는지 생각해볼 필요가 있다"고 썼다.
