오피스텔시장과 야누스에 대한 단상

1월(January)의 근원이 된 야누스(Janus)는 문을 지키는 두 개의 얼굴을 가진 신입니다. 고대 로마신화에 등장합니다.  야누스가 12월과 1월을 같이 본다는 의미가 있는 거죠. 야누스는 이중적인 모습을 보이는 사람을 가리킬 때 쓰이기도 하죠.

오피스텔시장도 야누스와 같은 측면이 있습니다. 건물을 지을 때는 건축법을 적용받고(주거용 건축물에 비해 감리제도가 약하죠), 준공 후 소유권 보존 등기를 할 때도 건축법에 따라 세금을 냅니다. 주거용 건축물보다 세금이 많습니다.  그러나 건물이 지어지고 나서 입주자가 전입신고를 하게 되면 그때는 주거용 건축물로 간주돼, 즉 주택으로 분류돼 세금이 과세됩니다.

아파트는 당연히 주택이지요. 최근 지어진 아파트 단지들을 보면 커뮤니티 시설, 단지 조경, 지하주차장 등 시설이 매우 편리하고 삶의 질 향상을 고려한 설계가 반영됐지만 대부분의 오피스텔은 그렇지 않습니다. 오피스텔을 계속 주택으로 간주하려면 현재 오피스텔의 공용부 시설 및 여러 주거 환경 조건이 아파트 단지보다 열위에 있음을 고려했으면 합니다.

오피스텔은 사고팔 때 매매 차액이 크지 않고, 임대를 목적으로 매입하는 경우가 많은 수익형 부동산의 일종입니다. 그간 오피스텔은 집 없는 많은 서민의 임대 주거용 건축물로서 일정 부분 역할을 다해왔습니다. 오피스텔을 임대용으로 찾는 수요가 많아지자 오피스텔을 아파트처럼 세대를 만드는 아파텔 건물도 등장했지요.

애초에 오피스텔이 업무용 건축물로 시작할 때는 바닥난방이 되지 않았습니다. 그러다 임대용으로 각광을 받자 바닥난방을 허용하게 됩니다. 현재 서울에서는 오피스텔의 발코니 설치도 기준에 맞으면 설치할 수 있습니다.

오피스텔에서 주거로 사용하기 위한 환경은 좋아지는 데 반해 오피스텔을 위한 부동산 개발시장은 혹한기입니다. 왜 그럴까요.  이유는 '오피스텔을 주택 수에 포함해 양도세 부담이 늘기 때문에 예전처럼 오피스텔을 사지 않기 때문'이지요. 여기에다 고금리로 부동산 개발경기와 건설사업 경기가 좋지 않은 점도 이유로 꼽힙니다.

이제는 오피스텔에 대한 제도 개선이 필요한 시기라고 봅니다. 공공적인 측면에서 일반적인 공정과 정의라는 관점, 서민들의 주거복지를 채워주는 관점, 양질의 임대용 주택을 더 늘려야 한다는 관점 등 다각도로 살펴볼 게 많습니다.

흔히 오피스텔을 준주거라 부릅니다. 오피스텔이 임대용 상품으로 각광을 받은 적도 있었습니다. 오피스텔을 분양받아 임대하고 매도할 때, 매매 차액이 크지 않습니다. 임대 목적으로 사는 사람들이 많은 거죠.

아파텔 개발이 늘어나자 오피스텔을 주택 수에 포함시켰습니다. 그러자 오피스텔을 분양받는 사람이 대폭 줄었고 개발업계가 오피스텔을 지어받자 팔리지가 않습니다.

과거의 경험과 시장 상황을 돌이켜보고 제도를 개선해보면 어떨까요.  여러가지 대책을 궁리해 봤습니다. 예를 들어, 개인이 오피스텔을 매입해 최소 5년 동안 임대사업자로 등록해 오피스텔을 임대하면 주택 수에 포함시키지 않는 방안입니다.  

또한 준주거라고 오피스텔을 부르는 것처럼, 준주거에 맞는 세금 정책(취득세, 등록세, 보유세, 양도세 등)을 마련하는 것입니다.   오피스텔 임대사업자조합을 만들어 개인 소유가 아닌 법인 소유로 전환할 수 있는 제도를 만드는 것도 대안이 될 수 있습니다. 이 경우 임대운영 관리가 체계화할 수 있는 효과를 얻습니다.  많은 전문가들이 머리를 맞대고 이 외에 더 나은 아이디어를 찾았으면 합니다.