오피스시장에서 금리 인하와 함께 살펴봐야할 것들
지난주에는 상업용 부동산 시장에 종사하고 있는 분이라면 누구나 기다리던 미국의 기준 금리 인하가 소식이 있었습니다. 미국 연방준비제도이사회(연준)가 기준 금리를 0.5%p 인하를 하면서 국내 기준 금리에도 반영될 것이라는 기대감을 갖게 했습니다.
연준에서는 올해 내로 추가로 0.5%p 추가 금리 인하를 예고하기도 해서 상업용 부동산 시장에도 변화가 있을 것으로 보입니다. 미국의 빅컷 단행 이후 시차가 있겠지만 고금리 상태가 지속되던 국내 부동산 시장에 긍정적인 요소가 될 것은 확실해 보입니다.
다만, 이런 기쁜 소식에도 불구하고 오피스시장이 회복을 할 수 있는지는 다소 신중하게 살펴봐야 할 것 같습니다.
그동안 상업용 부동산 침체의 주범(?)으로 인식되던 금리가 내린다고 해서 기대했던 것만큼 시장의 회복될 수 있을지에 대한 판단은 시장의 다른 요소들도 함께 고려해야 하기 때문입니다. 상업용 부동산은 다양한 상황들이 시장에 영향을 주기 때문에 다각도로 살펴보는 게 좋을 것 같습니다. 어떤 부분들을 살펴봐야 할지 개인적인 생각을 간략하게 정리해 봤습니다.
예상되는 큰 폭의 신규 공급들
가격 영향을 주는 요소 가운데 공급이 미치는 영향은 상업용 부동산 시장에서 가장 민감하게 살펴봐야 할 부분입니다. 최근 마곡 지역에 대규모로 공급된 면적은 오피스 용도의 공급만 해도 대략 17만 평에 가까운 규모이고 하나의 권역을 새로 지칭해도 될 만큼 큰 규모입니다. 여의도 IFC에 있는 오피스 3개동을 합친 규모가 대략 9만6000평 정도임을 감안하면 공급 규모가 어느 정도인지 대략 가늠해 볼 수 있을 것입니다.
이와 함께 도심(CBD)권역에서 향후 2~3년 뒤에 줄줄이 오피스들이 준공이 예정돼 있기에 초과 공급으로 인한 시장의 지각 변동이 예상되고 있습니다. 재개발로 인해 신축과 주거 용도 부동산의 침체로 이를 오피스로 전환하는 개발들이 증가하면서 업무용 부동산이 늘어날 것으로 보입니다. 공급이 많아지면 당연히 가격의 하락으로 이어질 것이기 때문에 금리의 인하 효과를 상쇄시킬 가능성도 높아 보입니다.
공간 수요를 이끄는 산업의 성장성
부동산은 공간을 파는 비즈니스입니다. 그래서 중요한 것은 그런 공간을 필요로 하는 사용자가 얼마나 많은 지가 수요를 예측하는 데 실마리를 제공해 줄 수 있습니다. 최근의 각 권역별 산업 동향을 보면 특별히 성장하고 있는 분야를 찾아보기가 어렵습니다.
한때 도심(GBD)의 수요를 창출하던 스타트업이나 개발 회사들도 투자 수요 감소로 인해 성장이 주춤하고 있습니다. 신규 공급이 거의 없는 가운데 대로변의 대형 빌딩들은 그나마 견디고 있지만 이면에 있는 빌딩들은 공실이 증가하고 있는 추세입니다. 여의도권(YBD)에서는 LG에너지솔루션과 같은 배터리 산업 관련 업종에 대한 공간 수요가 한때 크게 있었습니다. 다만, 전기차 수요 증대로 한창 잘나가던 곳들도 최근 발생한 화재 사고와 충전소 문제 등으로 기대한 것처럼 수요가 많은 상황은 아닙니다.
신축한 TP타워와 앵커원의 경우에는 키움증권사옥 재건축과 신한금융투자빌딩 리모델링, 유안타증권빌딩 재건축 등의 이유로 인해 이전하는 수요들입니다. 주로 공간을 채워준 것으로 성장을 하는 회사들의 증평이라고 보기에 어렵습니다.
CBD권역에 있는 대기업들도 최근에는 경기 침체로 비용 절감에 대한 이슈가 더 커져 공간 사용의 규모를 줄이거나 임대료 수준이 낮은 곳으로 이전을 하고 있는 추세이기도 합니다.
그리고 주요 권역 이외에 구로나 가산, 영등포, 과천 지역 등에 오피스와 유사한 상품인 지식산업센터는 과도한 공급으로 인해 가격이 하락하면서 오히려 시장 임대료가 낮아지는 상황이 연출되고 있습니다. 중소형 임차인들의 입장에서 주요 권역으로 들어오기 보다는 임대료가 낮은 지식산업센터로 이전하는 수요가 더 늘어날 것입니다.
이런 상황을 고려할 때 산업이 성장해 신규 공급되는 오피스 공간이 채워지는 게 아니라 다른 권역에서 임차인을 빼오면서 신규 공급을 채워갈 가능성이 있습니다. 이런 임차인 뺏기가 경쟁적으로 시작되면 결국 시장의 실질 임대료는 낮아지고 신축 자산 대비 경쟁력이 없는 부동산들은 가격이 떨어질 것입니다.
앞으로 내려가지 않을 개발 원가
부동산 가격을 결정짓는 요소 중 하나인 개발 원가 부분도 살펴봐야 합니다. 신규 공급되는 자산들은 가격에 최근의 시공단가가 반영될 수밖에 없고 이 개발 원가는 내려갈 가능성이 낮은 변수입니다. 낮아진 금리만큼 수익률이 개선되는 측면도 있겠지만, 신규 공급되는 자산들의 원가는 올라가 있기 때문에 금리 변동으로 인한 수혜는 기존에 건축된 자산에만 한정될 것입니다.
예견된 신규 공급이 많은 상황에서 임차인을 뺏기지 않을 가능성이 높은 자산들은 아무래도 입지가 좋은 부동산일 가능성이 높습니다. 그런 자산들은 금리 인하로 수익률이 개선돼 매각가가 상승할 수 있는 여력이 있어 보입니다. 반면 애매한 입지에 그나마 경쟁력있는 임대료 수준을 유지히여 임차인을 잡고 있는 자산들은 신규 공급되는 자산들이 제공하는 무상임대나 인테리어 공사 지원금 등의 공격에 속수무책으로 당할 수밖에 없을 것으로 예상됩니다.
거래 정체된 오피스 자산들
상업용 부동산 시장이 다시 활기를 띠려면 아무래도 전반적인 자금의 순환이 이뤄져야 합니다. 시장의 관심에서 많이 멀어진 마트, 영화관, 서울 외에 지역에도 수많은 자산들이 펀드나 리츠 등을 통해 투자가 되어 있습니다. 또한, 한때 상업용 부동산 투자의 큰 축을 담당했던 물류 자산들의 거래나 개발도 정상적으로 회복될 수 있을지 지켜봐야 할 것입니다. 아무래도 투자자금의 구조화가 어려워 금리 상승으로 직격탄을 맞았기 때문에 반대로 금리 인하로 인해 빠르게 회복될 가능성도 있어 보입니다.
이렇게 정체돼 있던 상업용 부동산 일부 섹터들의 자산들이 거래가 재개되거나 다른 형태로 개발이 되어야만 투자 자금의 유동성도 커져 상업용 부동산 시장이 정상적으로 작동될 것입니다.
지금까지는 상업용 부동산 시장의 침체와 딜 클로징의 실패가 고금리라는 이유로 어느 정도 설명이 되었습니다. 하지만 미국의 빅컷에 따라 국내 금리가 인하되고도 상업용 부동산 시장의 변화가 없다면 금리도 그동안 다소 억울한(?) 누명을 썼던 것이었다고 볼 수 있습니다.
그렇다면 시장 침체의 원인이 금리가 아니 다른 이유들도 있을 것이기 때문에 이번 포스팅에서는 상업용 부동산 시장의 상황들을 가운데 살펴봐야 할 것들을 정리해 봤습니다.
올 연말이 다가오는 시점에 미국이 금리를 내렸고 국내에 반영되는 시차 등을 생각하면 내년도 투자 시장을 예측하고 관련 계획을 수립하려는 투자자들에게는 분명 좋은 영향을 줄 수 요소입니다. 단순히 금리 인하만으로 부족하겠지만 이런 좋은 분위기기가 내년도 상업용 부동산 시장이 새로운 국면을 맞이할 수 있는 계기가 되기를 바랍니다.
