외국인 유입 확대에 따른 부동산상품 영향은
외국인 유입 확대를 위한 정책들이 잇따라 나오고 있습니다. 최근 정부가 발표한 내용을 종합해 보면, 외국인 유입을 위한 정책으로는 이민청 신설, 디지털노마드 비자 시범운영, 유학생 유치를 위한 글로컬 대학 선정 등 있습니다.
경제개발협력기구(OECD) 기준 전체 인구의 외국인 비중이 5%를 넘기면서 우리나라가 아시아 최초로 다문화 국가로 지정됐습니다. 향후 정부의 외국인 부양 정책이 활성화된다면, 외국인 유입이 더욱 확대될 것으로 보입니다. 그럼 어떤 외국인이 한국에 보다 많이 체류할지 알아보고 부동산 관점에서 어떤 기회요소가 있을지 이야기해보려 합니다.
외국인 유입 정책
이민청 신설
법무부가 이민청 신설을 발표한 이후, 전국 지자체 간에 출입국 및 이민 관리청(이하 이민청) 유치 경쟁이 치열해지고 있습니다. 작년 1월, 경상북도가 전국 광역지자체 중 처음으로 외국인 이민 및 유치 조직(외국인 공동체과)을 신설했고, 경기도 역시 이민청 유치를 목표로 안산, 김포, 고양, 화성, 광명, 동두천 등 6개 지자체 간의 유치 경쟁에 참여하고 있습니다.
이민청 신설에 따른 지역경제적 효과를 약 1조원으로 추정하고 있으며, 이에 따른 고용 창출은 약 4000명에 이를 것으로 예상하다보니 이민청 유치를 위한 적극적인 행보가 이어지고 있습니다.
그렇다면 이민청을 신설하면 어떤 인재들이 유입될까요. 일본사례를 통해 예측해 볼 수 있습니다. 일본 역시 한국 보다 먼저 인구감소를 해소하기 위해 외국인 유입을 확대를 위한 정책을 2013년부터 폈습니다. 정책적으로 전문직군 외국인 유입 확대를 위한 지원 제도를 마련했습니다.
그 결과, 일본의 외국인 취업자 중 전문인력 비중은 2012년 18.5%에서 2021년 22.8%로 4.3%p 증가했는데, 이는 한국 대비 약 8배 많은 수치로 고급인력 유입에선 일본이 우리나라보다는 앞서고 있습니다. 소득 수준이 높은 고급 외국인 인재들이 유입된다면 질 높은 주거 환경을 선호할 가능성이 높기 때문에 향후 주거 시장에서 외국인의 중요성이 커질 것으로 기대됩니다.
현재 외국인들이 한국을 방문하는 목적은 고학력 연구자부터 단기 계절 노동자까지 다양합니다. 최근 입국자 중에서 두드러지게 증가한 그룹은 유학생입니다.
유학생 수는 2023년 15만5814명으로 전년 대비 5.5% 증가했습니다. 교육부는 2027까지 30만명의 유학생 유치를 위해 지방 중심 글로컬대학을 선정하였고, 예산을 배정하면서 향후 글로벌 인재 유입은 더욱 가속화 될 것으로 전망됩니다.
임대형 기숙사를 기획하는 분이라면 글로컬대학 인근 기숙사가 없는 곳을 선점해 대학과 협력해 상품을 기획해 보는 것도 지금과 같이 분양시장이 어려운 시기에 좋은 상품이 될 것입니다. 유학생 다수는 교내에서 제공하는 기숙사 또는 임대형 기숙사 형태의 상품에 임대차할 가능성이 높기 때문입니다.
디지털노마드비자(워케이션비자) 시범 운영
올 1월부터 시범운영하는 디지털노마드 비자(F-1-D)는 연 소득 8500만원이상의 고소득 외국인을 대상으로 하고 있으며, 1년 체류기간에 추가 1년 연장이 가능한 비자입니다.
전세계적으로 약 3000만명의 디지털 유목민이 있을 것으로 추정됩니다. 특히 미국은 코로나19 팬데믹 이후 디지털 유목민의 수가 131% 이상 급증하고 있습니다. 이에 디지털노마드 비자가 신설되면서 외국인 방한이 한결 수월해졌으나, 한국이 이들에게 얼마나 매력적인 곳일지 그리고 유입 확대에 어느 정도 영향을 미칠지는 지켜봐야 할 부분입니다.
여기에다 은퇴 후 장기체류를 목적으로 전세계를 누비는 액티브 시니어 규모 역시 커지고 있는 점에 주목할 필요가 있습니다. 한국관광공사는 고소득 외국인의 장기 체류가 가능해지면 4조5000억원의 경제 효과가 발생할 것으로 예상하는데요.
이들을 대상으로 한 정주 여건 임대 마케팅을 확대하면 일정 부분 안정적인 임대수익을 확보할 수 있고, 브랜딩에도 큰 도움이 될 것으로 보입니다. 다만, 국내에 외국인을 대상으로 서비스가 가능한 운영 업체는 호텔 외에 크게 없기 때문에 실제 외국인 대상 서비스가 가능한지에 대한 내부 인력 구성 확인 후 접근해야 합니다.
이런 가운데 지난해 한국 부동산시장에서 외국인 매수자 비율이 사상 최고치를 나타냈습니다. 대법원이 운영하는 온라인 부동산 등기 서비스 자료에 따르면 2023년 총 1만5600명의 외국인이 부동산 매입을 완료해 전체 토지 취득의 0.9%를 차지했습니다. 이 수치는 2010년 이후 꾸준히 증가하는 추세이며, 작년 부동산 경기가 침체기였음에도 증가 추이를 고려해 볼 때 외국인의 매수 추이는 향후에도 지속적으로 성장 가능할 것으로 예상됩니다.
중국, 디지털 위완화 규제 속 탈중국을 시도하는 중산층
2023년 한국 부동산 시장에서의 외국인 투자는 주로 중국인 구매자들에 의해 주도됐는데요. 지난해 중국의 해외 부동산투자 규모가 전년비 37% 증가한 350억달러(약 42조원)에 달할 것으로 추정됩니다. 작년 중국의 국내 유학생 및 투자자의 증가는 한국 뿐 아니라 홍콩, 싱가포르에 이어 캐나다, 호주, 뉴질랜드, 미국 등에서 부동산 취득 확대가 관측되고 있습니다.
이러한 추세의 주요 원인 중 하나는 중국 정부가 2016년부터 온라인 결제 실명제를 의무화해 경제 거래의 투명성을 제고하고, 위조 및 자금세탁과 같은 불법 행위를 근절하기 위해 중국 디지털 위안화를 도입한후 부터 입니다. 이러한 정책의 목표는 불법 행위의 방지이지만, 결과적으로 중국 정부는 개인들의 자금 흐름과 출처를 감시하는 데 용이해졌습니다.
중국의 중산층은 점차 강화되고 있는 디지털 위안화 정책을 피하기 위해 다양한 방법으로 외화를 제3국으로 반출하고 있으며, 부동산 투자 또한 이러한 외화 반출의 수단으로 활용되고 있습니다. 그러나 중국의 외화반출 규제가 점차 엄격해지면서 향후 국내 시장에서 중국인의 역할과 그 확산 속도에 대한 모니터링이 필요할 것으로 보입니다.
미국·캐나다, 의료를 목적으로 한국을 찾는 외국인
외국인 부동산 매수자 중 미국인이 7800명으로 2위를 차지하고 있고, 3위는 캐나다인으로 1600명으로 집계됐는데요. 미국과 캐나다의 방문 목적은 중국과 달리 의료쪽과 연관이 높은 점을 찾아 볼 수 있습니다.
이와 관련, 의료를 목적으로 방문하는 외국인 환자 중 미국인이 4만4095명으로 전체의 17.8%를 차지하며 가장 많은 비율을 보였습니다. 지난해 전체 미국인 입국자 중 환자 비율이 2019년인 코로나19 이전 보다 5.6% 상승한 추세로 보았을 때 향후 의료를 목적으로 방한하는 중장년 미국인은 더욱 증가할 것으로 전망됩니다.
미국인 환자들이 주로 내과 통합(23.4%), 검진센터(10.6%), 피부과 (9.8%)를 찾고 있습니다. 한국은 국민 1인당 연 평균 암 치료비가 약 300달러로 미국의 600달러 대비 절반 수준인 것을 고려할 때, 한국의 의료 시스템과 경제적 측면에서 외국인들에게 매력적인 목적지가 될 가능성이 높습니다.
미국 및 캐나다의 방문자들은 보통 한국을 방문하기 위해 장거리를 감수하는데, 특히 건강검진을 받거나 치료를 받아야 할 경우, 그들의 체류 기간은 보다 길어질 수 있습니다.
하지만 국내 외국인 대상 상품은 주로 단기 체류나 여행객을 위한 호텔이나 에어비앤비 상품이 대부분으로 의료 목적으로 방한하는 장기체류 외국인들을 위한 부동산 서비스 상품은 상대적으로 제한적입니다.
이에 따라, 기존에 (시니어)케어 서비스를 운영하는 기업들은 의료 목적으로 방한하는 외국인들을 대상으로 기존 상품을 일부 특화하여 추가하는 것도 좋은 전략이 될 수 있습니다. 특히 외국인들의 장기체류 기간이 증가하게 되면 부동산 매매나 임대 수요도 높아질 수 있기 때문에 의료 관광 추세를 고려해 마케팅 전략을 구상하고, 외국인들이 장기적으로 체류할 수 있는 부동산 상품을 개발한다면 시장을 초기 선점 하는데 도움이 될 수 있습니다.
