금융사와 디벨로퍼가 나눈 '물류센터 개발사업' 질의응답

지난 2월 지인의 요청으로  A은행에 물류센터 개발 관련 질의을 받았습니다.  이에 대해 디벨로퍼 시각에서 답변해 준 내용을 공유합니다. 많은 금융기관에서 지금의 위기사항에 대응하기 위해 각고의 노력을 기울이고 있습니다.  개인적 의견이지만 아래 내용이 물류업계 및 금융권 종사자에게 조금이나마 도움됐으면 좋겠습니다.

​1. 상온, 저온 신축 시 평당 적정 공사비는 어느 정도 수준인가요

물류창고 평당 공사비(2024년 2월 / 1.5군 건설사 기준)의 경우 상온창고는 평당 330만~400만원(중위 360만원) 저온창고 평당 520만~600만원(중위 560만원) 입니다. 아는 대지면적 7000~9000평에 건축 연면적 1만~1만3000평 기준입니다.  사도 및 비관리청 도로 등 건축부지외 공사비를 포함한 금액입니다. 토지의 지형 조건 및 설계에 따라 동일 시공사라도 공사비가 20%정도 차이날 수 있습니다.

2. 요즘 시장에서 창고 임대시 렌트프리는 평균 몇 개월 정도인가요

​상온창고의 경우 1년간 1~2개월입니다. 드물게 3개월도 있는데 이는 평당 임대료를 많이 올려두고 깎는 형태이거나, 임대구간 중 특정 구역이 다른 공간에 비해 사양이 떨어질 때 할인을 해 주기도 합니다. 저온창고의 경우 렌트프리는 의미가 없고, 실질임대료가 평당 3~4만원 수준입니다. 이마저도 현재는 공급과잉으로 공실이 많습니다.

​3. 앞으로 임대료가 더  내려갈 것으로 예상하는지요. 임대료 책정시 참고하는 지표가 따로 있나요.

상온의 경우 앞으로 2년간 보합을 보인 후 공급절벽 여파로 조금씩 상승할 것으로 예상합니다. 저온 창고는 꽤 오랫동안 평당 3만~4만원대에 낮아진 임대료를 유지할 것입니다. ​공급자 우위 시장에서는 임대인의 수익률을 지표로 삼을 수 있겠으나, 현재는 완전한 수요자 중심 시장으로 지표를 삼을 만한 기준이 없습니다. 다만, 최근 임차된 창고의 렌트프리를 고려한 실질 임대료가 현재의 유효한 시장 가격이라고 생각됩니다.

4. 지금 물류창고의 수요 및 공급이 불균형을 이루고 특히 저온창고의 공실이 확대되는데요. 금융기관의 대응 방안이 있는지요

​금융기관의 현재 처한 상황에 따라 다르다고 생각합니다.  일반적인 관점이라면 물류창고의 개발은 매우 보수적으로 판단해야 할 것으로 보입니다. 공급과잉과 더불어 높은 원가 즉, 급격한 공사비 상승으로 인해 이미 대부분의 사업장들이 사업성을 잃어버렸습니다. 만약 PF사업장의 후순위 대주로 이미 참여했다면, 아래의 몇 가지 유형에 대한 적극적인 대처가 필요할 것이라고 생각합니다.

(1)건설기간 중(공사비 등 원가관리)
PF대출의 후순위대출이 공사비 유보금액보다 담보 순위에서 앞서도, 준공 후 시행사의 에퀴티와 시행이윤이 없다면, 시행사는 본래의 역할을 하지 못 할 것입니다.  따라서, 공매로 이어진다면 매각 과정에서 일부 공사비유보금(정확히는 하도급사의 미지급금)이 후순위보다 앞설 수도 있을 것이라 생각됩니다. 이 경우 관리감독이 안돼 부풀어진 공사비가 후순위 대출의 원금 손실에 기여할 수 있습니다.

(2)준공 후 (임대가 완료됐으나, 매각 불발 시)
이 또한 건설사의 준공 정산금액에 대한 관리가 필요합니다.  사업정산이 늦어짐에 따라 공사비 유보비도 지연되므로, 하도급사의 유치권도 염두에 둬야 합니다. 물론 임대가  돼 임차인이 있으므로 건물점거나 영업방해는 불가능 할 것으로 보입니다.  매각가의 주요 요소는 임대료와 금리입니다. 임대료를 단기에 올릴 수는 없으니, 매수자의 담보대출 금리가 낮아지기까지 기다리는 방법밖에 없을 것 같습니다.

(3)준공 후 (공실 및 시행사 파산)
혹여 공매로 간다면 하도급사의 유치권행사로 인해 공매에 참여한 매입사가 있어도, 유치권을 감안해 낮은 가격에 입찰 할 확률이 높습니다. 이때의 손실은 고스란히 후순위 대주의 손실로 이어질 수 있습니다.  따라서, 공매 전 시장가보다 낮은 임대료를 책정해 임차인을 유치하고, 후순위 대여금을 창고 매수자의 2순위 담보대출이나 우선주, 보통주 등으로 참여해 원금을 보존하고, 시장 상황이 보다 좋아질 때 상환하는 방법입니다. 이 때 매각차익을 받을 수 있는 형태라면 유의미한 수익도 가져갈 수 있을 것입니다.
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5.공실 발생 된 창고의 임차인 모집 가능성이 있는지요. 모집을 위한 방안이 있나요
​상온의 경우 임대료를 대폭 낮추면 임차를 채울 수 있습니다. 저온의 경우 일반적으로 임대차를 맞추기는 당분간 힘들 것으로 보입니다.

6.물류창고 개발 관련해 성공조건은 무엇으로 보는지요
​ 과거에는 첫째도 입지, 둘째도 입지라고 했습니다. 저는 입지와 더불어 원가라고 생각합니다. 입지가 전부라고 하면, 입지가 비교적 좋은 사업장의 물류센터는 성공적으로 끝났어야 합니다. 물류창고 개발성공의 조건은 사업수지를 높일 수 있는 전문성입니다. 사업수지를 높이기 위해서는 매출을 높이든지 원가를 낮추든지 둘 중의 하나입니다. 고금리, 높은 캡레이트, 낮은 임대료 등으로 매출이 낮다면, 원가를 그 이상 낮춰야 합니다.
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​7. 전국이나 경기 지역에서 물류창고 수요가 높은 지역은 어느 지역이라고 생각하는지요
분명 업종마다 선호하는 지역이 있습니다. 다만, 원하는 지역과 임차인이 부담하는 임대료하고는 차이가 커서 의미는 없습니다. 특별히 선호하는 지역보다는 비교적 낮은 임대료가 임차인이 선호하는 중요한 포인트라 생각합니다.

8.최근 해외사나 리츠·자산운용사 등에서 물류 투자 사례가 있는지요. 캡레이트(Cap rate) 수준은 어떤가요
​선매입을 제외하고 최근 수도권에서 거래된 사례를 보면, 캡레이트는 5.5~6.0% 사이입니다.  높은 가격으로는 캡레이트 5.2% 거래도 있었습니다. 5.2%의 경우 입지가 좋고, 임차인이 대기업 계열사로 장기 계약이 된 거래 사례입니다.

9.임차인이 선호하는 창고 트렌드는 어떤가요
​한 층의 바닥 면적이 5000평 이상에 양면 접안, 많은 접안 대수를 원하는 임차인이 간혹 있습니다. 하지만 이러한 조건을 갖춘다고 해도 임대료를 높게 낼 생각은 없어 보였습니다.  괜히 물류창고를 개발하는 곳에서 원가만 올라갈 뿐입니다. 따라서 대형이든 소형이든 최대한 공급자 입장에서 원가를 낮춰 개발할 수 있는 방법을 찾아 경쟁력 있는 임대료로 공급하는 것이 최선으로 보입니다. 물론 물류창고로서의 기본적인 기능을 갖춰야 합니다. 저온의 경우 당분간 개발 하지않는 게 바람직한 선택으로 보입니다.
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​10. 메이저 임차인의 동향을 설명해준다면
​물류업을 하는 임차인들은 풍부한 인프라(물류센터)가 많아 과거보다 좋은 조건으로 창고를 임차 할 수 있어 운영에 도움될 것입니다.  하지만, 임차인도 최근에는 화주사(임차인의 고객사) 유치에 대한 단가 경쟁이 심화돼 낮아진 임대료에 대한 이익을 화주사에 고스란히 넘겨주는 상황입니다. 따라서, 임차인도 어느 물류창고에서 좀 더 좋은 가격, 좋은 조건을 제시해주는 곳이 있는지 열심히 발품을 팔고 있는 것으로 보입니다.

​[참고사항]
임대인: 시행사, 자산운용사, 리츠, 임대업 법인, 개인 등
​임차인 (물류 대행업): LX판토스, 롯데글로벌로지스, 현대글로비스, DHL서플라이체인, 쿠팡풀필먼트써비스, 제떼(빙그레), 엠즈푸드(매일유업), 삼성전자로지텍, 삼성웰스토리, 코리아후드써비스, 마켓컬리, 팀프레시 등
​화주사 (화물의 주인): GS25, 쿠팡, 맥도날드, 스타벅스, 쿠우쿠우, 네스프레소, 무역회사 등
​※ 자가 물량의 보관운송을 위한 임차인 경우 (임차인=화주사)

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