물류센터 착공률 추락...올 허가 사업장의 0.4%만 실착공
사업성 악화와 PF조달 어려움으로 올해 건축허가를 받은 물류센터 가운데 0.4%만 실제 착공에 들어간 것으로 조사됐다. 극소수 물량만 착공함에 따라 2,3년 뒤에는 공급 부족 현상이 다시 빚어질 것이란 전망이 나온다.
9일 물류센터 전문 시행사 연교의 리서치팀이 연면적 2000평 이상 수도권(경기·인천) 물류센터의 허가, 착공, 준공 등의 개발현황(증축은 제외)을 전수 조사한 결과 올 1~10월 물류센터의 실착공은 몇몇 사업장을 제외하고 사실상 거의 중단된 것으로 나타났다.
연교는 세움터 통계를 기준으로 직접 현장 조사를 벌여 자료를 보완했으며, 조사 편집과정에서 일부 누락된 곳이 있을 수 있다고 설명했다. 또한 행정상 착공이 아닌 실제 공사에 들어간 사업장을 실착공 사업장으로 분류했다.
10월 기준 실착공 현황을 보면 2021년 이전 허가된 사업장 중 99% 착공률을 보인 반면 2021년 허가사업장은 75%, 2022년 상반기 40%, 하반기 14% 등으로 착공률이 뚝뚝 떨어졌다.
이어 올해 허가된 사업장 중 0.4%만 착공률을 나타냈다. 건축 허가 이후 착공까지의 준비기간을 평균 6개월로 봤을때 지난해 허가 건의 90% 이상이, 올해 상반기 허가건의 50% 이상이 착공률을 보여야 한다.
특히 인천시의 경우 2021년 상반기 착공률이 100%를 보인 반면 2021년 하반기 착공률이 64%로 급감했다. 2021년 3월부터 1년간 공사비가 급하게 올랐는데, 인천에는 공사비에 민감한 공업지역의 평지형 물류센터가 많기 때문으로 분석됐다.
수도권 물류센터의 준공 후 공급현황을 보면 2018~2021년 평균 60만평 내외 공급되다 코로나 이후 온라인 공급수요 급증에 따라 2022년부터 급격히 늘어났다. 2022년에는 전년 대비 두배인 약 120만평이 공급됐고 인천 등에선 공급과잉 현상이 일어났다.
지난해 금융경색 이전에 PF를 완료한 사업장들이 대거 준공하면서 올해 공급물량이 190만평으로 전년대비 1.5배, 18~21년 연평균 대비로는 3배 급증할 것으로 예상됐다. 이에 수도권 대부분의 지역에서 공급과잉 현상이 일어나고 있다.
특히 올해 준공되는 자산들은 공사원가가 상승한 상태에서 공사를 진행한 탓에 적잖은 사업장에서 시공사와 공사비 문제로 갈등을 빚고 있다. 또한 준공 시점의 높은 금리로 인해 매각 캡레이트(수익률)가 상승하고 매각가격이 낮아져 사업성이 마이너스를 보이는 사업장이 속출하고 있다.
내년 공급량은 현재 실착공 사업장의 공정률을 고려할때, 올해 대비 45% 정도인 약 80만평이 예상된다.
연교는 공급량이 올해 정점을 찍은 이후 내년 이후 급감해 2~3년내 수요와 공급 격차가 해소되다 그 이후 공급부족 현상으로 역전될 가능성이 있다고 내다봤다.
조종환 연교 대표는 "오는 2025년에는 전년에 비해 절반 수준인 약 40만평, 2026년 이후 공급량은 매우 적을 것"이라며 "금리와 건설원가에 따라 다소 유동적이나 한번 올라간 공사비가 내려가기 힘들고 물류센터 시행 주체가 계속 자취를 감춰가고 있기 때문"이라고 강조했다.
