`물류창고 왕국'을 건설한 프롤로지스의 CEO 하미드 모하담 이야기

 "프롤로지스(프로로지스) 최고경영자(CEO)인 하미드 모하담 (Hamid Moghadam)의 강한 자신감이  회사의 문화로 스며들었다"   미국 상업용부동산 전문매체 리얼딜은 최신 기사에서 모하담의 주변 인물의 설명을 인용해 이같이 프로로지스를 평가했다.

전 세계에 걸쳐 보유 면적이 10억 평방피트에 이르고  1800억 달러에 이르는 물류 부동산 자산을 거느린 프로로지스의  최고경영자(CEO)는 누구일까.

이란 출신의 무뚝뚝한 MIT 공대생이었던 하미드 모하담이 미래에 세계적인 물류 왕국을 거느릴지는 당시 학생 누구도 예측하지 못했을 것이다.

주인공인 하미드 모하담은 1980년대 지인 3명과 함께 금융자문사를 설립했고 7000만 달러의 펀드를 굴리는 회사로 성장시켰다.

그는 지난해 기준 42억달러의 매출과 32억달러의 수익을 올리고 시가총액 960억달러(132조7000억원)에 이르는 상장사 프로로지스를 경영하고 있다.

리얼딜에 따르면 직접 개발과 다른 리츠의 공격적인 인수를 통해  프로로지스는 `아마존의 집주인(landlord)'이란 별명까지 얻으면서 e커머스 테넌트(임차인)을 위한  메이저 물류창고 공급자로 부상했다.

미국 쇼핑객을 온라인에 밀어 넣은 코로나19는 프로로지스의 사업에 터보엔진 역할을 했다.  지난 9일 기준 주가는  2020년 3월  코로나 발발 이후 두 배 이상 오른 주당 129달러를 나타냈다.

지난해 모하담은 상여금과 기타 보상 명목으로 2500만 달러를 벌어들인 상장 부동산 회사의 최고 임원이다.  증권거래위원회(SEC) 따르면 그는 연봉 1달러를 받지만 적어도 5억 달러 상당의 프로로지스 주식을 소유하고 있다.

금리 상승에다 e커머스 플레이들이 공간을 축소하고 있다는 우려에도, 그는 자산의 생애 경력 중 가장 큰 거래를 성사시키기 위해 매진하고 있다.  최대 라이벌기업인 듀크 리얼티를 260억달러에 인수하는 딜이다.

그의 과감하고 공격적인 캐릭터를 엿볼 수 있는 강연 내용이 있다. 그는 스탠포드대의 `페르시아학생협회'에서 주최한 지난 2017년 강연에서 "나는  집고양이가 되는 것을 원하지 않는다"고 말했다. 그러면서 "나는 항상 길고양이가 되고자 하며 다음 위협을 항상 경계하기를 원한다"고 덧붙였다.

아야톨라 호메이니(이란 혁명 지도자)라는 역사적 인물이 아니었다면  모하담의 사업가 길이  이렇게 풀리지 않았을 것이라고 그의 주변인들은 말한다.

이란이 서구화되고 민간부문을 개방하던 1956년,  모하담은 테헤란의 특권층 가정에서 태어났다.
테헤란 소재 미국 고등학교와 스위스의 기숙 학교를 다닌 후, 16살의 모하담은  1973년 미 MIT에 입학했다.  그는 공학 학사 학위를 받아 졸업했고 석사 학위를 받기 위해 1년 더 머물렀다.  부친의  별세에 따라 개발, 건설, 해양 시추에 관심을 가진 가족 대기업을 인수할 계획이 앞당겨졌고 그는 이란에 귀국했다.

그 후 이란 혁명이 일어났다. 은행, 개발 회사, 에너지 회사가 국유화 되면서 민간 기업 부문은 쪼그라들었고, 학계와 기업에 대한 서구의 영향력은 쇠퇴했다.

모친은 모하담에게  미국에 머물 것을 권유했고, 그는 그래서 하버드대와 스탠포드대 경영대학원에 지원했다. 심지어 MIT의 박사과정까지 응모했다.

그는 1978년 스탠포드대를 선택했고 1980년에 MBA를 졸업할 때, "당시 이란으로 돌아갈 어떤 기대감도 사라졌다"고 말했다.

미국의 상황도 썩 좋지 않았다.  심각한 불황이었고, 고용주들은 이란 이름을 가진 사람을 고용하는 것을 좋아하지 않았다고 한다. 그는 86개의 직장에서 취업을 거절당했다.

그는 한 광산회사에서 일하다가 스탠포드대의 한 인맥으로부터 영감을 얻었다. 그의 교사 중 한 명인 존 맥마한이  사모펀드회사(PEF)를 설립한 것을 보고 아이디어를 얻었다.

모하담은 다른 사람을 위해 일하는 것은 그를 위한 것이 아니라고 생각했다. 그는 친구 더글러스 애비,  유명 부동산 변호사 T. 로버트 버크와 함께 AMB 프로퍼티 코퍼레이션을 창업했다.

그들은 1억 달러의 펀딩을 목표로 했지만 7000만 달러밖에 모을 수 없었다. 모하담은 그것조차 승리였다고 말한다.

창업 멤버들은 스트립몰과 산업용 부동산에 베팅하기로 결정했다. 이는 80~90년대 흔하지 않은 투자였다. 당시 물류창고는 소매업체를 위한 제조와 물품 보관 정도 역할을 했기 때문이다.

모하담은 산업용과 소매 부동산은 이를 유지하는데 막대한 자본이 필요하지 않기 때문에 안정적인 돈벌이가 될 것이라고 봤다.

AMB는 두 개의 펀드를 추가로 출시했고, 결국 4억 달러의 자금을 조달했다. 1997년까지 30억 달러의 자산을 관리했고 스탠포드대, 세계은행 연금계획, 포드 재단을 고객사로 유치했다.  이후 기업 공개(IPO)에 들어갔다.

IPO 당시 AMB 포트폴리오의 약 3분의 2는 산업 부동산이고 나머지는 스트립몰이었다.

월가는 기업가치를 제대로 받으려면  혼합된 사업이 아닌 핵심 역량 집중을 원했다. 모하담은 1999년 샌디에이고에 본사를 둔 번햄 퍼시픽 프로퍼티스에 25개의 소매 부동산을 5억 6000만 달러에 매각하기로 결정했다.

AMB는 몇몇 외부 디벨로퍼들과 파트너십 협력을 맺고 있었다.  상장 이후 CEO 역할을 맡은 모하담은  디벨로퍼 기능을 사내에 두기로 결정했다.

2004년까지 이 회사는 50만 평방피트의 새로운 산업용 부동산을 자체 공급했다. 2007년에는 그 숫자가 거의 500만 평방피트에 달했다.

회사가 성장하면서 모하담은 더 규모에 맞는 본사를 원했다.  항만당국이 개발업자에게 땅을 임대하기 위해 세운 오래된 창고인 엠바카데로의 1번 부두를 재개발하는 입찰을 실시했는데 여기에  참여해 부지를 따냈다.

2010년에 프로로지스 인수를 원하는 AMB의 움직임은 업계 관계자들을 놀라게 했다.

이 거래는 동등한 합병이라고 알려졌지만 사실 동등과는 거리가 멀었다. AMB는 당시 약 1억 5800만 평방피트의 부동산을 가지고 있었는데, 프로로지스는 이의 3배에 달하는 부동산을 소유했다.

그러나 모하담은 2009년 4분기에 4억 달러 이상의 손실을 입은 프로로지스의  불안정한 대차대조표를  고려할 때  협상이 잘 될 것을 감지했다.

AMB에서 모하담의 전 파트너였던 애비는 "모하담은 모태 때부터 부동산 협상가가 될 준비가 돼 나왔다"고 말할 정도다.  모하담이  유일하게 양보한 것은 회사 이름뿐이다.  합병 이후 회사는 프로로지스가 됐다.

합병 당시 프로로지스의 공동 대표는 월트 라코비치와  모하담이었다. 그런데 합병이 끝난 지 2년도 채 되지 않아 모하담이 단독 리더가 됐다.

그의 첫 번째 경영 미션은 새로운 기업의 대차대조표를 재정비하는 것이었다.  유럽에서 프로로지스는 레버리지가 높은 펀드를 운용했다. 펀드는 투자 자금을 조달하기 위해 CMBS 대출에 의존했으며 제3자 자금 조달 측면에서 한계에 직면했다.

모하담은 2012년 9월 모든 주주의 지분을  매수해 회사를 사들였고 자금조달 원가를 최대 300bp 낮췄다고 이 움직임에 정통한 사람들은 전했다.

지난 2015년 프로로지스는 KTR 캐피털 파트너스를 59억 달러에 인수해  포트폴리오에 6000만 평방 피트 이상을 편입했다.  3년 후 DCT  인더스트리얼 트러스트 주식 전량을  85억 달러에 인수했으며, 부동산과 개발 프로젝트에 7800만 평방 피트 이상을 추가했다.

2020년에는 1억 평방피트 이상의 포트폴리오를 가진 인더스트리얼 프로퍼티 트러스트 130억 달러에 인수했다.

한편 지난 몇 달 동안 월가 분석가들은 아마존이 창고 공간을 축소하는 것에 대해 우려를 표명하며  사업에 어떤 영향을 미칠 지 프로로지스에 밝히라고 촉구했다.

지난 2월 SEC 신고에 따르면 아마존은 프로로지스의 통합 포트폴리오에서 임대료 수입의 약 7%를 차지하며, 소유 및 관리중인 포트폴리오에서는 거의 5%를 차지한다.

모하담은 최근 실적 컨퍼런스콜에서 아마존 관련 내용은 프로로지스에 대한 최악의 이해 지점이라며,아마존의 공간 축소로 인해 대차대조표가 손상된다는 어떠한 개념도 일축했다.

하지만 프로로지스가 아마존을 위한 시설을 미 전역에 짓는 등 두 회사는 긴밀하게 얽혀 있다는 게 관계자들의 분석이다.

남가주의 인랜드 엠파이어에서는 이미 아마존에 사전 임대된 410만 평방피트(약 40개 월마트 점포에 해당) 규모의 개발을 진행 중이다. 이는 아마존의 미국내 사상 최대규모 임대 계약이다.

그리고 듀크 리얼티의 인수에 따라 프로로지스는 아마존 익스포저에 더 많이 노출될 것으로 예상된다.  아마존은 또한 듀크의 가장 큰 임차 기업이다.  2분기 말에 듀크 포트폴리오의 거의 6%를 점유하고 있다.

아마존은 점점 더 혼자 할 수 있는 방법을 찾고 있음을 보여준다. 이 회사는 지난해 북미 전역에 걸쳐 2020년의 두 배인 1670만 평방 피트로 자체 부동산 포트폴리오를 늘렸다.  아마존이 자체 부동산 보유 길을 계속 가고, 다른 전자상거래 대기업들이 그 뒤를 따른다면, 산업용 부동산 거인들의 입지는 좁아지게 된다.

모하담은 이를 걱정하는 것 같지 않다. 프로로지스의 글로벌 자본배치 헤드인 댄 레터는  지난 8월 TRD와의 인터뷰에서 "고객사들은 고도로 전문화된 시설에만 자체 보유 방향으로 가고 있다"고 했다.

금리 인상 이슈에 대해 프로로지스 CFO 팀 아른트는 최근 실적 발표에서 영향이 없다고 말했다.  이는 실제로 회사가 기업인수를 위한 자체자금 예산을 17억 달러로 늘리고 있는 것에서도 볼 수 있다.

레터는 "우리는 자본 시장에 신세를 지고 있지 않다"며 "부채에 의존한 인수자에 의해 소외된 거래를 프로로지스는 관심있게 지켜보고 있다"고 설명했다.

프로로지스가  경제 불확실성에 대비하기 위해 노력하는 한 가지 방법은 토지은행(랜드뱅크)을 모으는 것이다.  토지 은행이란 매입해서 개발할 옵션(선택권)이 있는 나대지를 말한다. 레터는 토지은행을 모으는 것이 회사의 수요에 따라 개발하거나 아니면 그냥 비축하게 하는 선택권을 제공한다고 말한다

미 매체 리얼딜이 인용해 표현한 대로 모하담의 '과대 자신감'이 회사 문화에 스며든 것처럼 보인다.  

모하담의 경영 방식대로 한다면 프로로지스는 미래에 상당히 다른 회사가 될지 모른다.

레터는 "프로로지스에서 한 가지 게런티할게 있다면 그것은 변화가 있다는 것"이라며 "모하담은 항상 밀고 나갈 것이고, 회사 역시 항상 진화할 것"이라고 강조했다.

모하담은 지난해 파이낸셜타임스(FT)와의 인터뷰에서 태양광 비즈니스 진출을 고려하고 있다고 설명했다. 그는 " 전기 배달밴을 위해 전력을 공급하거나 부동산 테넌트에게 인터넷 서비스를 제공하는 방안을 고려하고 있다"고 밝혔다.