미국 메자닌 투자의 리스크와 회수 전략(Feat. 유니언 스테이션 사례)

1. Mezzanine(메자닌) 투자 개요

Mezzanine(메자닌) 투자는 선순위 대출과 에쿼티 투자 사이의 중간 단계에 위치한 금융 구조로, 일반적으로 담보 기반의 후순위 대출이나 전환사채(Convertible Debt) 형태를 띤다. 이는 높은 수익률을 기대하는 투자자에게 적합하지만, 그만큼 리스크도 큰 자산군이다.

Mezz 대출은 보통 선순위 대출로 충족하지 못하는 LTV(Loan-to-Value) 구간을 메우는 역할을 하며, 선순위 대출에 비해 높은 이자율을 제공하지만 담보 가치가 하락할 경우 손실을 가장 먼저 부담해야 하므로 신중한 구조 설계가 필요하다.

또한 미국의 Mezz 투자는 일반적인 후순위 저당권과 달리 채무자의 지위를 확보할 수 있는 권리를 포함하는 것이 특징이다. Mezz 투자자가 해당 권리를 행사하지 않을 경우, 부동산 담보 실행 과정에서 투자금 회수가 어려울 수 있다.

2. Mezz 투자의 핵심 리스크

Mezz 투자는 여러 리스크를 동반하며, 성공적인 회수를 위해 다음과 같은 요소들을 철저히 고려해야 한다.

주요 리스크

• 채무자 지위 확보 여부: Mezz 투자자는 특정 상황에서 채무자의 지위를 확보할 수 있어야 하며, 그렇지 않으면 담보권 실행 시 회수 가능성이 낮아진다.

• LTV 한계: 일반적인 LTV 기준으로는 대출이 어려운 구간에서 Mezz 대출이 이뤄지기 때문에, 높은 레버리지 구조로 인해 변동성에 취약하다.

• 리파이낸싱 가능성: 차주가 향후 리파이낸싱을 통해 Mezz 대출을 상환할 수 있는지 분석해야 하며, 리파이낸싱 실패 시 손실로 이어질 수 있다.

• 투자 단계별 전략: Mezz 투자가 여러 단계로 구성될 경우, 하위 단계 투자자는 상위 단계 지분을 추가로 인수해야 할 수 있으며, 이를 고려한 자금 조달 계획이 필요하다.

• 추가 자금 투입 가능성: 미국에서는 필요 시 자금을 호출하는 캐피털 콜(Capital Call) 방식을 선호하는 블라인드 펀드 구조가 일반적이지만, 한국은 프로젝트 단위 투자가 많아 추가 자금 투입이 어렵다는 점이 리스크로 작용한다.

• 시장 상황 및 금리 변동성: 금리가 상승할 경우 Mezz 대출의 조달 비용이 증가하고, 차주의 이자 부담도 커져 디폴트 위험이 높아진다.

3. Mezz 시장에서의 회수 전략

Mezz 투자자는 디폴트 상황이 발생하기 전에 다음과 같은 전략을 고려할 필요가 있다.

세컨더리시장에 매각: Mezz 투자 포지션을 조기에 정리해 손실을 최소화하는 전략이다.
리파이낸싱: 기존 대출을 재조정하여 차주의 금융 부담을 줄이고, 투자금 회수 가능성을 높이는 방식이다.
선순위 대출 인수: Mezz 투자자가 선순위 대출까지 확보해 담보물에 대한 지배력을 강화하고, 최종적으로 프로젝트를 통제하는 전략이다.

이러한 전략은 Mezz 대출의 특성과 리스크를 효과적으로 관리하기 위한 핵심 요소이며, 성공적인 회수를 위해 반드시 고려되어야 한다.

4. 성공적인 Mezz 투자 회수 사례: 유니언 스테이션

Mezz 투자 회수의 대표적 사례로는 다올자산운용의 유니언 스테이션(Union Station) 프로젝트가 있다.

다올자산운용은 2018년, 미국 현지 운용사 렉스마크(Rexmark)와 함께 워싱턴DC의 중앙역인 유니언 스테이션 사용권을 담보로 1억 달러 규모의 중순위 대출 채권에 투자했다. 그러나 코로나19로 기차역 운영이 중단되며 역사 내 상가들이 폐쇄되었고, 2021년 초부터 이자 지급이 연체되며 디폴트(EOD) 상황에 직면했다.

이후 선순위 담보권자인 웰스파고(Wells Fargo) 은행이 담보권을 행사하면서, 다올자산운용의 투자금이 전액 손실 처리될 위기에 놓였다.

이에 다올자산운용은 2022년 1월, 3억3000만 달러를 추가로 출자해 선순위 대출을 상환했고, 같은 해 3월 담보권을 실행해 유니언 스테이션의 소유권을 확보했다. 이후 미국 철도공사 암트랙(Amtrak)이 강제 수용권을 주장하며 법적 분쟁이 발생했지만, 다올자산운용은 총 5건의 소송을 거쳐 5억500만 달러를 지급받기로 합의하며 투자금을 회수하는 데 성공했다.

이 사례는 Mezz 투자자가 단순히 대출자 역할에 그치지 않고, 필요 시 선순위 대출을 인수해 프로젝트를 통제하는 전략이 회수 성공의 핵심이 될 수 있음을 보여준다.

5. 결론 및 시사점

Mezz 투자는 높은 리스크를 동반하지만, 적절한 전략을 수립한다면 높은 수익을 기대할 수 있는 유망한 투자 방식이다.
• Mezz 투자 성공을 위해서는 초기 단계에서 보수적인 LTV 설정과 차주의 재무 건전성, 리파이낸싱 가능성에 대한 철저한 검토가 필수다.
• 예상치 못한 금융 환경 변화에 대응할 수 있도록 유연한 투자 구조 설계가 필요하다.
• 세컨더리 매각, 리파이낸싱, 선순위 대출 인수 등 다양한 회수 전략을 사전에 준비해야 한다.
• 해외 Mezz 투자의 경우, 단일 프로젝트 기반보다는 여러 Mezz 포지션을 구성한 블라인드 펀드 방식을 통해 리스크를 분산하고 유연하게 자금을 투입하는 방식이 일반적이라는 점도 고려해야 한다.