마스턴운용, 차입형신탁 활용 '양주 상수리 물류창고' 690억 PF클로징

마스턴투자운용이  690억원 규모의 경기 양주 상수리 물류창고 PF클로징에 성공했다.  메리츠금융의 선순위를 유치하고 한국투자부동산신탁의 차입형 겸 책임준공신탁을 활용한 것이 주효했다.

27일 투자금융(IB)업계에 따르면 마스턴운용이 운용하는 마스턴제171호양주PFV는 지난 24일  690억원의 PF대출약정을 체결하고 이어 25일 기표를 완료했다.

양주시 남면 상수리 산112-11번지  일대 2만8586㎡ 부지에 연면적 4만3553㎡(1만3000여평) 규모 지하1층 지상 4층 1개동의 창고시설을 짓는 프로젝트다.  지난해 4월 건축허가를 받았으며 지난달 착공해 2024년 12월 준공할 계획이다.  시공사는  농심엔지니어링이다.

올 들어 공급과잉 논란으로 물류시설 PF금융 체결이 귀한 상황에서 이번 양주 물류센터가 성공적으로 금융을 조달한 데는 메리츠금융의 선순위 유치에다 그 외 금융 부족분을  차입형 토지신탁으로 잘 커버했기 때문으로 분석된다.  

대주단 구성을 보면 트랜치A-1(선순위) 500억원 한도, 트랜치A-2 100억원, 트랜치B 70억원, 트랜치C 20억원으로 나뉜다.  PF주관사인 메리츠증권은 '사모사채 매입의무 조건'으로 트랜치A-1 500억원 한도 중 250억원과 트랜치A-2 100억원을 각각 유동화증권으로 발행했다.

한국투자부동산신탁의 신탁계정대 200억원도 투입됐다.  한국투자부동산신탁은 자사 '리스크분담형 토지신탁상품 B형'을 활용해 중순위 사업비를 지원하고, 책임준공신탁도 제공했다. 신탁계정대 금리는7~8%대며 약 2.5% 차입형신탁 수수료를 받는다.

최근의 PF고금리 상황에서 차입형 신탁을 이용하면 시행사의 금융비용 부담을 낮출 수 있다.  금융사 관계자는 "증권사의 PF금융이 주춤한 사이 신탁계정대가 대안 금융 역할을 하고 있다"면서 "이번 사업에서도 선순위는 메리츠금융에 양보하고 자금모집이 어려운 중순위에 신탁계정이 참여해 대주단을 구성할 수 있었다"고 말했다.

마스턴운용이 준공 이후 선매입 약정을 맺은 것도 클로징에 기여했다.   이번 시설은  저온이 상온 대비 3분의 1  비중을 차지하는 복합 물류시설이다. 최근 저온창고의 경우 시설 과잉 대비 임대차 수요가 낮은 상황이지만 양주지역은 서울우유가 지난해 양주신공장을 준공하고 운영에 들아가는 등 주변에 식음료기업의 저온 창고 수요가 있는 것으로 알려졌다.

마스턴운용은 상수리 창고시설   준공 이후 서울 동북부 권역의 라스트마일 배송센터로 활용될 것으로 기대했다.