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마곡 원그로브, 1.9조 담보대출 전환 완료...국민연금 소유권 확보

원정호기자
- 5분 걸림 -
마곡 원그로브 전경(사진= 태영건설)

국민연금이 7일  '준공 후 담보대출'을 조달해 2조3000억원 규모의 마곡 원그로브(CP4구역) 매매 대금을 치르고 소유권을 이전받았다.  금융주선사인 신한은행을 비롯해 대형 보험사들이 앵커 대주로 참여해 1조9000억원의 담보대출을 조달했다. 준공 초기 단계라 공실률이 60%임에도 국민연금에 대한 신뢰도, 신한은행의 선제적 거액 대출 승인 등에 힘입어 거래가 종결됐다.

7일 투자은행(IB)업계에 따르면 원그로브 선매입자인 국민연금은 이날 1조9000억원의 준공후 담보대출을 실행했다. 이어 2조3000억원의 매입 잔금을 치르고 소유권 이전을 완료했다.

이로써 건물 시공사이자 시행법인(CP4 PFV)의 주요 주주인 태영건설도 국민연금 선매입금(3500억원) 이행보증, 책임준공 관련 채무인수 보증(8000억원) 등 1조1000억원이 넘는 우발채무에서 벗어났다.  작년 초 워크아웃에 들어간 태영건설의 PF사업장 중 최대 채무보증 사업장이다.

이번 오피스 담보대출 규모는 올해 가장 많은 금액이 될 전망이다. 지난해 최다 규모 담보대출은 2조2000억원을 조달한 여의도 국제금융센터(IFC)다.  신한은행이 개발 본PF 주선부터 지난해 추가 공사비 대출 관련 총액 인수, 이번 담보대출 단독주선(텐세그리티자산운용 금융자문)까지 금융 주선에 충실함으로써 국민연금의 매입 거래 종료에 기여했다는 평가다.

이번 담보대출 대주를 보면  신한은행 6600억원을 비롯해  농협중앙회 2700억원, 교보생명 1800억원. 현대해상 1800억원, DB손해보험 1800억원 등이다.  이들 5개 금융사가 전체 약정액의 70%를 담당했다. 이외 지방은행, 여신전문금융사 등이 참여했다.  대출 만기는 45개월이다.

대출 금리를 보면 고정금리 4.85%,  변동금리 4.76%로 전체가 5% 금리를 밑돈다.  고정금리가 70%, 변동금리 30% 비중을 차지했다. 통상 담보대출은  불확실성을 피해 고정금리 대출로 금리를 고정하지만 이번에 변동금리 몫이 30%를 차지했다. 시장금리 하락기인 점을 고려해 국민연금이 변동금리 몫을 요청했다고 한다.

작년 4분기 준공 초반의 대규모 공실을 벗어나 대형 임차인이 속속 채워지고 있다.  최근 40%까지 임대차율을 채운 것으로 알려졌다.  DL이앤씨를 비롯해 강원항공 인천항공 등 항공사,  사람인 등이 입주했거나 순차적으로 입주할 예정이다.

연면적 9만평에 이르는 초대형 오피스다 보니 공실률이 60%에 이른다.  국민연금이 건물 소유자인 것은 담보대출 모집에 플러스 요인이었던 반면 공실률이 높은 점은 약점 요인이다.

그럼에도 담보대출 모집 때 3조원 가까운 금융사 대출 희망자금이 몰려 오버 부킹(초과 청약)됐다. 이에 각사별 승인된 희망금액을 차감해 인출됐다.  선제적으로 1조원의 대출 승인을 받은 신한은행도 승인액의 30% 이상을 줄여 6600억원만 참여했다.

IB업계 관계자는 "신한은행의 1조원 선제적인 대출 승인으로 각사별 대출 심사를 앞둔 대주에 긍정적 영향을 끼쳤다"면서 "DL이앤씨가 마곡 중심업무지구 인근 신축 오피스를 비교한 결과 원그로브를 택한 것도 대기업이 선호하는 공간 스펙을 갖췄다는 점을 검증하는 상징성을 부여했다"고 말했다.

한편 KT가 매입한 마곡 중심업무지구 CP1구역은 담보대출 전환이 늦어져 PF대출금을 연장하고 현재 담보대출 모집을 진행하고 있는 것으로 알려졌다.

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원정호기자

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