LH와 리츠 활용해 브릿지론토지·미분양주택 사들인다

정부가 부동산PF시장의 약한 고리인 '브릿지론사업장'과  '미분양주택'에 대한 해결방안을 내놨다.   토지주택공사(LH)가 브릿지론 사업장을 인수하고, 기업구조조정(CR)리츠는 지방 미분양주택을 인수하는 게 핵심이다.  주택도시보증공사(HUG)의 까다로운 주택PF 보증 요건을 완화하고 건설공제조합의 비주택 PF보증도 상반기 내 조기 도입하기로 했다.

정부는 28일 열린 비상경제장관회의에서 이런 내용을 담은 '건설경기 회복 지원 방안'을 발표했다.  다음은 건설사 유동성 공급 관련 주요 내용이다.

LH, PF부지 매입 위해 3조원 공급

먼저 브짓지론 단계에서 만기 연장에 어려움을 겪는 사업장을 위해 LH가 4월 5일 공고를 내고 기업의 부채상환 목적 PF부지 매입에 나선다.

매도 희망 기업으로부터 매각 희망 가격을 제출받아 희망 가격이 낮은 순서대로 토지를 매입하는 역경매 방식으로 진행된다. 매입대상은 토지대금 보다 부채가 커서 유동성 확보가 필요한 기업이 보유한 토지이며, 기업이 사업 여건에 따라 토지매입 방식 또는 매입확약 방식 중 선택해 신청할 수 있다.

토지매입 방식은 기업이 신청한 토지를 LH가 최대 2조원 규모에서 매입하는 방식이며, 매입확약 방식은 LH가 확약일로부터 1년 이후부터 2년간 매수청구권(풋옵션)을 기업에 주고 추후 기업이 LH로 매수청구할 경우 토지를 매입하는 방식이다.

매입 및 매입확약은 2차례 진행한다. 1차에서 2조원을 우선 시행(매입 1조원, 매입확약 1조원)하고, 남은 1조원은 7월 중 공고한다.

부동산 개발업자, 주택건설사업자, 리츠 등이 대주의 토지 매각 동의를 얻어 신청할 수 있다.  대상 토지는 2024년 1월 3일 이전 소유권을 취득한 3300㎡ 이상 토지다.   LH가 부채상환용 채권으로 발행해 금융기관에 토지대금을 직접 지급한다.

미분양주택 매입 리츠에 세제지원

갈수록 늘어나는 건설사의 미분양 문제를 해결하기 위해선 금융위기 때 선보였던 미분양리츠를 재도입하기로 했다.  미분양리츠란 리츠가 미분양을 매입해 임대 운영하다시장 안정기에 분양 또는 매각하는 사업을 말한다.

건설사는 미분양을 매각해 유동성을 확보하고, 리츠는 신규 수익사업을 확보할 수 있다. 리츠업계는 세제지원과 공공기관 매입 확약 등으로 연기금 등 기관투자자의 미분양리츠 참여를 유도해달라고 건의해왔고 이번에 정부가 받아들여 대책으로 내놨다. 지난 금융위기 때 10개(공공기관 매입확약 없는 3개 포함) 미분양주택 리츠가 출시돼 3343세대를 매입한 바 있다.

이날 대책에 따르면 정부는 우선 지방 미분양 주택을 매입하는 CR리츠에 대해 취득세 중과 배제(준공 후 미분양주택 한정)와 함께 취득 후 5년간 종합부동산세 합산을 배제하는 세제 혜택을 준다.

취득세 중과를 적용하면 세율이 12%지만, 중과를 배제하면 지방 미분양 상당수가 해당하는 취득가액 6억원 이하 주택의 경우 취득세가 1%로 낮아진다. 최대 취득세율은 3%다. 세제 혜택 적용 대상은 이날부터 내년 말까지 CR리츠가 매입한 주택이다.

정부는 다만 양도차익 추가 과세 면제나 LH의 매입확약의 경우 미분양 상황을 봐가며 도입할지 검토하기로 했다.

PF유동성 지원 확대

이번 지원방안에는  또한 저금리 대출로 대환할 수 있도록 지원하는 HUG의 PF대출 대환보증의 신청기한을 완화하는 내용이 담겼다.  지금은 중도금 최종 납부 3개월 전까지 신청할 수 있으나 앞으로 준공 3개월 전까지 신청 가능하다.  또한  준공전 미분양 PF보증 요건 중 '분양가 5% 할인'을 폐지해 미분양 리스크에 따른 사업비 조달 어려움을 해소해 주기로 했다.

지식산업센터, 물류센터 등 비주택 상품에 대한 PF보증이 신설된다. 4조원 규모이며 건설공제조합이 비주거 전담 보증기관이다. 다만 건설공제조합은 조합원인 시공사만 보증해줄 수 있어 상반기에는 시공사가 자체적으로 하는 시행사업만 보증해준다.   시행사에 대한 PF보증은 건설산업기본법을 개정해 하반기 중 도입된다.

아울러 HUG·주택금융공사(HF)의 보증 규모를 25조원에서 30조원으로 늘리고 보증 지원대상도 확대하기로 했다.