LH 매입약정 개발, 올 2.2만세대 약정..고가 매입 논란에 매입가 최대 10%↓
한국토지주택공사(LH)가 매입 약정하는 민간신축 개발사업이 인기를 끌고 있는 가운데 LH가 올해 2만2000세대를 매입 약정한다. 다만 LH가 지난해 말 매입한 칸타빌 아파트의 고가 매입 논란으로 가격 산정방식을 바꿔 약 5∼10% 매입 가격을 낮추기로 했다.
22일 LH와 주택업계에 따르면 LH는 올해 민간신축 매입약정 2만2000세대, 기존주택 매입 4000세대 등 총 2만6000세대를 매입하거나 매입 약정한다. 이는 지난해와 비슷한 수준이다. LH는 건축공사 때부터 품질을 확보하는 차원에서 기존주택 매입보다 민간신축 매입약정을 선호한다. 이에 기존주택 매입보다 매입약정 규모가 5배 정도 많다.
매입공고는 오는 18일 실시될 예정이며, 구체적인 매입기준과 매입절차는 LH청약센터(www.apply.lh.or.kr)에 게시된다.
지난해 말 서울 강북구 '칸타빌 수유팰리스' 36세대의 기존 주택을 매입하는 과정에서 고가에 매입했다는 이슈가 불거진데 따라 올해부터 매입약정 가격 산정 체계가 크게 바뀐다.
깐깐한 감정 평가금액을 들이대 매입 약정가격을 책정한다. 한국감정평가사협회와 손잡고 주택원가, 시장 변동성, 거래사례 정확도 등 사업 특성을 반영한 ‘매입임대 전용 감정평가 가이드라인’을 마련해 고가매입을 방지할 계획이다. LH는 가격 개편을 통해 약 5∼10% 정도 매입약정 주택의 가격이 인하되는 효과를 기대한다.
감정평가사 선정 방식도 바뀐다. 기존 LH와 매도자가 각각 1인씩 평가사를 선정하던 방식에서 벗어나, 한국감정평가사협회 추천 제도를 도입해 평가사 선정의 객관성을 높이기로 했다.
매입심의 제도도 개편한다. 종전에 LH 직원이 참여했던 매입심의 절차는 전원 외부 전문가가 심의위원으로 참여하는 방식으로 바꾼다. 특정 업체의 계약 편중을 막기 위해 업체별 계약 상한 건수 2건으로 설정한다. 연도별 업체 평균 계약건수 등 관련 자료를 분석해 업체별 계약상한 건수를 설정했으며 신규 사업자의 매입임대 진입장벽도 낮춘다.
프로젝트 파이낸싱(PF)시장 냉각 속에서 LH의 `민간 신축 매입약정 사업'에 관심을 갖는 중소 주택업계가 늘고 있다. LH 보증으로 건설 자금이 지원되는데다, LH가 주택을 매입해주니 분양 리스크도 없어서다. 민간 신축 매입약정이란 LH가 민간 사업자의 건설 예정 주택을 매입 약정해주고 준공 뒤 사들여 임대주택으로 활용하는 사업이다.
LH 각 지역본부가 매입공고를 내고 신청 접수를 받아 대상주택을 선정한 뒤 매입약정→주택건설→ 매매계약 형태로 진행이 이뤄진다. 아파트 오피스텔 도시형생활주택 등이 주요 매입 대상이다. 통상 50세대 미만으로 매입예정금액이 100억원 이하인 경우 근저당권 설정방식으로, 그 이상인 경우 신탁방식(관리형 토지신탁 및 차입형 토지신탁)으로 진행된다.
초기사업비 선금은 매입 약정 체결 뒤 토지 취득 및 본PF 실행시점에서 지급된다. 매입 약정금은 골조공사 완료 후 공사 점검을 완료한 뒤 감정평가금액의 60% 이내에서 지급된다. 매매 계약금은 사용승인 뒤 매매계약을 체결하면 감정평가액의 30%를 매매계약금으로 지급된다. 매매잔금은 5단계 점검 완료 후 감정평가액을 정산해 지급한다.
민간사업자가 LH 매입약정에 참여하면 건설자금 저리지원, 공공주택용지(택지) 공급 인센티브, 세제혜택 등도 제공된다. 특히 주택도시보증공사(HUG)의 특약보증을 통해 총사업비 90% 이내에서 저리의 건설자금이 지원된다.
주택업계 관계자는 "PF나 시설대가 안될 경우 LH의 매입 약정서를 담보로 금융기관에서 대출을 받을 수 있다"면서 "300억~500억 규모의 아파트나 오피스텔 개발 사업시 LH매입약정을 이용하면 분양 리스크와 자금 조달 걱정 없이 사업을 진행할 수 있는 게 장점"이라고 말했다.
